A foglaló adása reálszerződés, a foglaló adására vonatkozó megállapodás kötelmi jogviszonyt nem keletkeztet. A szerződés megkötése után átadott pénzösszeg akkor sem tekinthető foglalónak, ha a felek megállapodnak abban, hogy a kötelezett a foglalót későbbi időpontban teljesíti, állapítja meg a BH 2007.91 számú jogeset.
Az elsőfokú bíróság által megállapított tényállás szerint felperes 2003. május 16-án kötött adásvételi szerződéssel megvásárolta alperes tulajdonában álló 842 nm2 iroda megjelölésű ingatlant 97.500.000,- Ft-ért.
A felperes mint vevő kötelezettséget vállalt arra, hogy a vételárból 5.000.000,- Ft foglalót megfizet a szerződés aláírásakor és ezt a vételár 10 %-ig 15 napon belül kiegészíti, és legkésőbb augusztus 15.-napjáig a teljes vételárat megfizeti. A felek megállapodtak abban, hogy 15 napot meghaladó fizetési késedelem esetén az alperest megilleti az elállás joga, és kártérítést követelhet.
A szerződés aláírásakor felperes megfizetett 5.000.000.-ft-ot majd 2003. június 2-ai teljesítési határidővel 4.750.000.-ft foglalóra vonatkozó számlát helyettesítő okmányt állított ki, mert felperes számára ezen összeget átutalta.
A hátralékos vételárat felperes nem fizette meg, így alperes 2003. szeptember 23-án elállt a szerződéstől.
Az elsőfokú bíróság az alperest 4.750.000.- Ft és annak kamatainak megfizetésére kötelezte. Rámutatott arra, hogy a Ptk 243 § alapján a foglalót a szerződés megkötésekor a szerződés biztosításának jeléül kell adni. A felek szerződésének az a része, amely szerint a felperest a 4.750.000.-ft összeg átadására kötelezi a Ptk 243 § (1) bek ütközik és mint ilyen a Ptk 200 § (2) bek értelmében semmis.
A 4.750.000.-ft összeget vételár előlegként kell kezelni. Az alperes szerződéstől való elállás folytán a Ptk 320 § (1) bek. és a 319 § (3) bek szerint a felperesnek visszajár.
A másodfokú bíróság az alperes fellebbezése folytán hozott ítéletében megváltoztatta az elsőfokú ítéletet, és a keresetet elutasította.
Kifejtette, hogy a kialakult bírói gyakorlat szerint az átadott pénzösszeg rendeltetést tekinti olyan lényeges szempontnak, amely alapján előlegnek vagy foglalónak minősül. Nem találta jogszabályba ütközőnek, így tehát semmisnek sem ezen szerződési kikötést miszerint a foglalót nem a szerződés megkötésekor hanem utólag átutalással teljesítették.
A Ptk 200 § -ának (1) bekezdése értelmében a foglaló átutalással történő későbbi átadásában állapodhatnak meg. A felperes nem tett olyan tényállítást, miszerint a szerződés megszűnéséért mindkét fél felelős lett volna ezért a Ptk 245 § (1) bek alapján a foglalót elveszíti.
A jogerős ítélettel szemben mind a felperes mind az alperes felülvizsgálati kérelmet nyújtottak be.
A Legfelsőbb Bíróság jogsértőnek találta a másodfokú ítéletet.
Az indokolásában rámutat arra, hogy a Ptk 243 § (1) bek egyértelműen következik az, hogy a szerződés biztosításául köthetnek ki a felek foglalót, amelyet a szerződés megkötésekor kell átadni.
Ezért ha az ígért foglalót nem adják át a szerződés megkötésekor, azt utóbb nem lehet követelni sem, sőt az ilyen szerződés megkötése után adott összeg nem is minősülhet foglalónak.
Tulajdonképpen a foglaló káráltalányként is szolgál, mert felmenti a szerződő felet a szerződés meghiúsulásából eredő kár bizonyítása alól.
A foglalót persze lehet átutalással is teljesíteni azonban a készpénz-átutalási megbízás aláírása illetve annak igazolása hogy átutalásra került a foglaló meg kell hogy történjen a szerződés megkötésekor.
Mindezekkel együtt a Legfelsőbb Bíróság a másodfokú ítéletet hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság részítélet helyben hagyta.