Társasházi részközgyűlések működési rendje

Magyarországon a társasházak kialakulását követően nem kellő gondossággal dolgozták ki az alapítók, hogy több épületből álló, vagy több lépcsőház – amely elkülöníthető gazdálkodással bír – esetén milyen módon kerülhet összehívásra a társasház tulajdonostársainak az összessége.

A Legfelsőbb Bíróság ítélete alapján a 2007/54. számú jogesetet ismertetem, amely megállapítja, hogy a részközgyűlésre vonatkozó szabályok szerint kell elbírálni az 1938-ban készült társasház alapító okiratának azt a rendelkezését, hogy a társasházban épületenként egy-egy házgyűlés működik. Ha az alapító okirat szélesebb hatáskört biztosít az un. Házgyűlés számára, mint amilyen a hatályos társasházakról szóló törvény, akkor a házgyűlésre vonatkozó szabályokat hatálytalannak kell tekinteni.
A jogeset szerint az alperesi társasház alapító okirata 1938-ban készült. Az alapító okirat szerint a közös telken épülő társasház két önálló épületből áll éspedig az A. és a B. épületből. Az épület különválása telekkönyvileg fel nem tüntetik, hanem az alábbi megállapodások értelmében – szól az alapító okirat – azok fenntartásáról azon tulajdonostársak gondoskodnak, akiknek az illető épületben érdekeltségei vannak.
Szintén szerepel az alapító okiratban, hogy a közgyűlést a közös képviselő hívja össze. A házgyűlés összehívását pedig bármelyik tulajdonostárs kérheti, a közös képviselő, illetőleg a házgyűlések bizottságai hívják össze.
2003. március 18-ra kiírt közgyűlést határozatképtelenség miatt 2003. március 22. napján tartotta meg a társasház .A megismételt közgyűlésen 1800/3730 tulajdoni hányadot képviselő tulajdonostárs jelent meg és döntöttek kérdésekben, többek között arról, hogy az intéző bizottság elnökét jogosítják fel a közös képviseletre. Ezzel mintegy két közös képviselőt is generáltak a társasházon belül. 2003. május 16-án a felperes a határozatok érvénytelenségének a megállapítását kérte, többek között arra hivatkozott, hogy a hatályos jogi szabályozás nem teszi lehetővé, hogy egy társasháznak két közös képviselője legyen. Az I. fokú bíróság az alperes képviseletére ügygondnokot rendelt ki. Az I. fokú bíróság megállapította többek között a képviseletre vonatkozó közgyűlési határozat érvénytelenségét. Rámutatott arra, hogy az ingatlan-nyilvántartásban a társasházat egy tulajdoni törzslapra egy társasházként jegyezték be. Hivatkozott arra, hogy az alapító okirat az 1924. évi XXII. Törvény alapján készült, és miután a hatályos jogszabály rendezi a részközgyűlések szabályait, és annak működési rendjét, így tehát az alapító okiratban szereplő házgyűlés nem minősül sem elnevezése, sem tartalma szerint részközgyűlésnek.
A II. fokú bíróság az I. fokú bíróság ítéletét hagyta helyben, nyomatékkal hangsúlyozta, a közhiteles ingatlan-nyilvántartás, illetve a társasház alapító okirata szerint azt, hogy a perbeli ingatlanon egy társasház jött létre, így tehát nem lehet külön társasháznak tekinteni az A., illetőleg a B. lépcsőházakat.
Az ítélet ellen az alperesi beavatkozó felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő, amely az alábbiak szerint nem volt alapos.
A Legfelsőbb Bíróság elfogadta az I. és II. fokú bíróság egyező álláspontját, hogy az A. és B lépcsőház két önálló társasháznak nem tekinthető. Rámutat arra, hogy az 1938-ban készült alapító okirat házgyűlésre vonatkozó rendelkezései a Tht. kogens szabályaival ellentétes rendelkezéseket tartalmaz, amely a jogvita felmerülésekor hatályos Tht. rendelkezései értelmében a következő:

Az alapító okirat, vagy a Szervezeti és Működési Szabályzat a közgyűlés megtartásának módját részközgyűlések formájában is meghatározhatja, ebben az esetben megállapítja a részközgyűlési körzeteket. A részközgyűlést azonos napirenddel kell megtartani és a szavazatokat össze kell számítani, a részközgyűlések megtartására a közgyűlésre vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni. Az elkülöníthető gazdálkodási épületrészekhez tartozó lakások tulajdonos társai tekintetében létesített részközgyűlés önálló döntési jogkörrel ruházható fel az elkülöníthető gazdálkodás ügyében. A Legfelsőbb Bíróság úgy ítélte meg, hogy az alperes társasház alapító okiratának házgyűlésre vonatkozó rendelkezései nincsenek összhangban a Tht. 31. §-ban írtakkal. Az alapító okirat szerint a két épület házgyűlése a legtöbb kérdésben önálló közgyűlésként működik, tehát lényegében két közgyűlés tevékenykedik, a lakógyűlésen külön szervei vannak, továbbá sokkal szélesebb körben biztosít az alapító okirat hatáskört a házgyűlés számára, mint amit a Tht. lehetővé tesz.
Mindezekből következően a Legfelsőbb Bíróság úgy ítélte meg, hogy az alapító okirat házgyűlésre vonatkozó rendelkezései a Tht. kogens rendelkezéseibe ütköznek, ebből következően a per tárgyát képező közgyűlés összehívására, ott a határozatok meghozatalára a Tht rendelkezéseivel ellentétesen került sor.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.