Helyiségbérleti szerződés jogszerű felmondása

A felperes mint bérbeadó és az alperes mint bérlő között 2000. október 31- én helyiség- és területbérleti szerződés jött létre, határozott időre, 2005. december 31-éig. A felmondás jogát – a szerződés határozott időre való megkötése miatt – a felek korlátozták, csak súlyos szerződésszegés esetén illette meg a feleket, így a bérlőt akkor, ha a bérbeadó felperes bármilyen módon akadályozza a vámkezelés lebonyolításával, tekintettel arra, hogy az alperes az üzemeltetési szerződés alapján vámudvart üzemeltetett.

A felmondás idejét a felek 90 napban határozták meg. Az alperes a bérleti szerződést 2005. március 11-én 2005. június 11. napjára felmondta, arra hivatkozással, hogy a felperes a bérlemény közútra nyíló bejáratát lezárta, azt felszólítás ellenére sem nyitotta meg, így a bérlemény csak a felperesen keresztül közelíthető meg, parkolási díj fizetése ellenében. A felperes keresetében az alperesi felmondás érvénytelenségének megállapítását kérte; a felmondás azért érvénytelen szerinte, mert a hivatkozott bejáró nem képezte a bérlemény részét, a bérlemény nem közúttal, csak közforgalmú magánúttal volt határos, és a felperes a vámkezelés lebonyolítását nem akadályozta.

Ellenkérelmében az alperes a kereset elutasítását és a felperes perköltségben való marasztalását kérte, mondván: a felperes súlyos szerződésszegést követett el, a korábbi bejárat megszüntetésével akadályozta a vámkezelést. Az elsőfokú bíróság a lakástörvény vonatkozó rendelkezéseit idézte. Megállapította, hogy a felek közötti megállapodás kogens szabály, melytől a felek megállapodásukkal sem térhetnek el. Az alperes ugyan a szerződésben szereplő 90 napos felmondási idővel mondott fel, de nem a hónap utolsó napjára, ezért a felmondása – minthogy alakszerűségi szabályba ütközik – érvénytelen.

Az alperes fellebbezéssel élt, mondván: a lakástörvényt nem lehet ily módon értelmezni. Az alperes rámutatott: nemcsak a szerződés, hanem a törvény alapján is megillette a felmondás joga, ugyanis a bérbeadót a bérlet egész időtartama alatt terhelte a rendeltetésszerű használatra alkalmas bérlemény biztosításának kötelezettsége, melynek a felperes a kapu áthelyezésével nem tett eleget. A Győri Ítélő Tábla a fellebbezést alaposnak találta. Rámutatott: a lakástörvényben nem szabályozott kérdések tekintetében a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) rendelkezései az irányadóak. A Ptk. 200. § (1) bekezdés úgy rendelkezik, hogy a szerződés egész tartamát a felek szabadon állapítják meg. A szerződési szabadság elvéből következik, hogy a jogszabályi rendelkezésektől a felek eltérhetnek, és olyan kérdésekben is megállapodhatnak, melyeket a szerződési viszonyokat szabályozó jogszabályok nem rendeznek. A perbeli esetben – Ptk. 321. § (1) bekezdése értelmében – rendes felmondással is megszüntethető volt a határozott idejű bérleti szerződés.)

Forrás: Ingatlanpiac
2007. január 9.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.