A szomszéd építkezésével kapcsolatos kártérítés megállapítása

A szomszéd építkezésével kapcsolatos kártérítési perben a bíróság 1996. 196. számú jogesetében mutat arra, hogy kiemelt jelentősége van a szakértői vélemény megállapításának. A peres felek két teljesen önálló ingatlan- nyilvántartási egységet alkotó ingatlanai H.belterületén a fürdőtől 300 méterre frekventált környezetben helyezkednek el.

 Az ingatlanok azok utcafronti szélességének elégtelen volta miatt szabadon álló családi-házas beépíthetőségre nem voltak alkalmasak, így a közös telekhatár szerinti választóvonallal azokon ikerlakásos építés történt még az 1960-as évben.
Az ikerépületek megépültek, amely mindkettő kétszintes, az alapterületek közötti különbség 4 nm. volt. Az akkori beépíthetőség hozzávetőlegesen 14 %-os volt, a jelenlegi beépíthetőség az érvényben lévő városrendezési terv szerint 30 %-os.
A bíróság jogerős ítéletével megállapította, hogy az alperesek engedélyezett építési terv alapján a meglévő felépítményüket úgy bővítették, hogy a közös telekhatár mellet tűzfalat emeltek, és eltérve az engedélyezett tervtől 4 %-kal túllépték az ingatlanuk beépíthetőségét.
A bővítményre a fennmaradási engedélyt megkapták. Megállapította továbbá a bíróság, hogy a felperesek ingatlan felépítményének a bővítését nem akadályozza, annyiban befolyásolja azonban, hogy az esztétikai hatás megőrzése az ikerjelleg megtartása az alperes tűzfalához kapcsolódó kétszintes építkezést feltételez.
A másodfokú bíróság az általa kirendelt igazságügyi szakértő a felperes ingatlanában bekövetkezett értékcsökkenést a megállapított forgalmi érték 15 %-kaként 825.000,-Ft-ban állapította meg, az alperesi épület tűzfalával kialakított szélzug és porzug-hatás kiküszöbölési költségét 150.000,-Ft-ban az építkezés miatt megbontott csatorna rendszer károsító hatásának javítási költségét 50.000,-Ft-ban határozta meg.
Indokolásában rámutatott, hogy az alperesi toldaléképület olyan magasságú és mértékű, amely mellett az eredeti épület ikerjellege megszűnt, az alperesi toldaléképület tömeghatása pedig a felperesi épület jellegét teljes megváltoztatta, a felperesi udvar használatát, beépíthetőségét rendkívüli mértékben hátrányosan befolyásolta. Figyelemmel Ptk 100 §-ra, valamint a Ptk 339 §-ra az alpereseket a fenti három tétel összegzéseként 1.025.000,-Ft megfizetésére kötelezte.
A jogerős ítélet ellen az alperesek felülvizsgálati kérelmet terjesztettek elő, amelyet a Legfelsőbb Bíróság részben alaposnak talált az alábbiak szerint:
A Legfelsőbb Bíróság az eredeti tényállást pontosította, mégpediglen akként, hogy az eredeti ikerépület teljesen önálló lakásai a közös telekhatár szerinti választóvonallal teljes terjedelmében a peres felek önálló ingatlan- nyilvántartási területén helyezkedtek el. Ehhez képest a telkek beépíthetőségi százaléka egymástól függetlenül vizsgálandó kérdés. Az nem kétséges, hogy a felperesi ingatlanon a meglévő főépület bővítésére lehetőség van, ha az eredeti ikerjelleg fenntartható. A felperesek által tervezett toldalék épület engedélyezésének a megtagadására nem az alperesek által létesített bővítmény jellege miatt került sor, hanem, mert a beépítési százalékot lényegesen meghaladta. Abban az esetben, ha a felperesi bővítés az alperesek által a közös telekhatár mellett kialakított tűzfal mentén az alperesi bővítménnyel szimmetrikusan történik, ez a felperesi ingatlan értékcsökkenésére kiható olyan tényező, amely feltételezi olyan egyértelmű nyilatkozat megtételét, hogy az építkezési szándékukat fenntartják, illetőleg arról véglegesen lemondanak.
A bíróság ténykánt állapította meg, hogy az alperesi építkezés során a csatornarendszer megbontásra került, és emiatt a felperesi épület a rázúduló csapadékvíz hatásaként károsult.
Ebben a körben a bíróság az alperesi tényállítás ellenére elmulasztotta azt megvizsgálni, hogy a csatornarendszer helyreállítását éppen a károsult felperes akadályozta-e meg. Abban nem tévedett a bíróság, a jogerős ítéletének meghozatalakor, a Ptk 100 §-ban szabályozott szomszédjogi rendelkezések szerint a Ptk 339 §-ának alkalmazása mellett az alperesek helytállási kötelezettsége a szomszédnak szükségtelenül okozott kárért és az építkezésükkel a szomszéd ingatlanában bekövetkezett értékcsökkenésért fennáll, amely alól a Legfelsőbb Bíróság gyakorlata szerint az alpereseket mentesíti az a körülmény, hogy építkezésükre jogerős építési engedély birtokában került sor. Ahhoz azonban, hogy a szükségtelen zavarással okozott tényleges kár és ezen belül a szomszédos ingatlanban előidézett valós értékcsökkenés megállapítható legyen, olyan szakértői véleményre van szükség, amely aggálytalan voltához kétség nem fér.
A jelen esetben az I. fokú bíróság az általa elfogadott szakértői vélemény alapján a felperesi ingatlan értékcsökkenését 250.000,-Ft-ban, míg a II. fokú bíróság által kirendelt szakértői vélemény 825.000,-Ft-ban jelölte meg.
A Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy a bíróság nem kísérelte meg a vélemények közötti érték eltolódás feloldását, és nem volt tekintettel a becsatolt azon magánszakértői véleményekre sem, amelyek az alperesi építkezés értékcsökkentő hatását a felperesi ingatlanra kizárták.
A fentiekre tekintettel a a Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy a II. fokú bíróság eljárási szabályt sértett, ezért a II. bíróságot új eljárásra és új határozat meghozatalára utasította.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.