Az Ingatlan és Befektetés című újság „Ítéletet mondtak a tetőtér felett” címmel megjelentetett cikkével kapcsolatosan az alábbi eltérő jogi álláspontomat vázolnám. A cikk összegzése miszerint az Alkotmánybíróság illetve a Legfelsőbb Bíróság jogi álláspontja „sok sok budapesti társasház életét megbénítja” eltúlzott illetve egyáltalán nem tükrözi, hogy vannak jogi lehetőségek a tetőtér értékesítésére.
Nem lehetetlen a jelenlegi jogi környezetben a tetőtér ingatlanfejlesztési hasznosítása, még akkor sem ha nincs 100%-os egyetértés a tulajdonosok között.
Álláspontom kollegámmal ellentétben az, hogy a bíróságnak helyes a jogi következtetése a jelenlegi jogi környezet helyesen nem ad teret sem jelentős tulajdonjogi korlátozásnak sem pedig a kisebbség számára jogaival való jelentős visszaélésre.
Amikor Irodámat közös képviselők illetve Társasházkezelők keresik meg azzal, hogy szeretnék a közös tulajdonban lévő tetőteret értékesíteni vázolom azt a folyamatot, amely igaz nem rövid, de jogilag kivitelezhető és belátható kockázatokkal bíró folyamat.
A tetőtér a Társasházak alapító okiratában a II. számmal jelölt közös tulajdonba kerül feltüntetésre.
A cikkben hivatkozott Tht 3 § (2) bek. szerint:
„(2) …..az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.”
Ha figyelmesen elolvassuk a hivatkozott jogszabályhelyet azonnal feltünhet, hogy ez az Alapító okiratban a római számmal jelzett tetőtérre vonatkozik, amely nem lett még adás-vételi szerződés tárgya.
Egyrészről azért mert nincs önálló albetéten – tehát nincs önálló helyrajzi száma – másrészről mert a Társasház nem lehet szerződő fél adás-vételi szerződésben.
Aki Társasház vonatkozásában már perelt azt tisztában van vele, hogy önállóan pl. tulajdonjogi igényt mint Társasház nem érvényesíthet.
Azaz a fenti jogszabályhely súlytalan, hiszen ha beemeljük az alapító okiratba, akkor is csak az történhet, hogy a közgyűlésen a tulajdonosok közösségének 2/3 megszavazza az elidegenítést.
Ezt követően azonban, hogy valóban adás-vételi szerződés készülhessen, szükség van a Társasház alapító okiratának a módosítására.
Amennyiben az alapító okirattal, illetve annak módosításával a tulajdonosok négyötöde egyetért és a kisebbségben maradt tulajdonostársak a szavazás napjától, illetve írásbeli szavazás esetén a négyötödös szavazási arány elérésétől számított 30 napon belül nem élnek keresetindítási jogukkal, úgy az alapító okirat, illetve annak módosítása hatályba lép.
A módosítás során az egyes albetétekhez rendelt közös tulajdoni hányad csökkenni fog éppen annyival mint a tetőtér nm száma. A valóságban tehát az történik, hogy a közös tulajdonból műszakilag kivonják és egy önálló albetétre teszik a tetőteret, majd ezt követően a Társasházi tulajdonosok tulajdonába adják még pediglen tulajdoni hányaduk arányában.
A tetőtér ettől a pillanattól kezdve az egyes tulajdonosok tulajdonában áll, e vonatkozásában pedig nem a Tht rendelkezéseit hanem a Ptk közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni, amely az olvasó számára talán ismertebb fogalom.
Innentől kezdve a tetőtér további sorsával kapcsolatos kérdéseket nem lehet közgyűlési határozatokba eldönteni, sőt a közös képviselőnek nem jogszabály által előírt kötelezettsége részt venni a szerződés aláírásának a folyamatában.
Ha az a nem kívánatos eset áll fenn, amit a Kollegám vázolt, hogy lesznek olyanok akik nem írják alá a szerződést, az még nem azt jelenti, hogy nem jöhet létre a szerződés. Ha a tulajdonosok jó része aláírta akkor ahányan aláírták annyi tulajdoni hányadban tulajdonhoz fog jutni a tetőtér vásárlója, és közös tulajdonba kerül az alá nem írókkal.
A Ptk 147 § -148§ világosan rögzíti, hogy a „A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. (2) A közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét – ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt – megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. „
A fentiekből következik, hogy a jelenlegi jogi környezetben is van megoldás – amit a Bíróság is helyénvalónak fogad el- a tetőtér értékesítésének kezelésére.
Azt gondolom, hogy igenis lényeges kérdés az, hogy ne épüljön be se a Társasházi sem egyéb jogszabályokba olyan kisebbséget figyelmen kívül rekesztő szabályozás, amely okot adhat visszaélésre.
Ugyanis csak olyan esetről szól a cikk, amelyben arra utalt a szerző, hogy joggal való visszaélésről van szó. Az nem derült ki hogy mi volt az oka annak, hogy nem írták alá az adás-vételi szerződést.
Egy jogállamban minimálisan elvárható egy szerződéses jogügyletnél, hogy ne kényszerítsék a a közös tulajdonba lévő tulajdonostársak a szerződő felet adás-vételi szerződés megkötésére jogszabály által biztosított szerződési kényszert azaz tulajdonjogi korlátot állítva.
Más az Álláspontom az Alkotmánybíróság okfejtésének vonatkozásában is.
Ugyanis jogi értelemben amiről szó van egy tulajdonjogi korlát kiépítése lenne, ahol a tulajdonos a többségi akarat végett saját szerződéses szabadságát vesztené el.
„Az Alkotmány 8 §-ának (2) bek. határozza meg az alapvető jogok korlátozásáról szóló általános szabályt. Az Alkotmánybíróság gyakorlata szerint a 8. § (2) bek alapján alapvető jog korlátozása akkor tekinthető alkotmányosnak, ha a korlátozást törvény mondja ki, a korlátozás szükséges és az elérendő célhoz viszonyítva arányos.
A korlátozás elbírálásának részletesebben meghatározott alapelve szerint az alapjog korlátozására akkor kerülhet sor, ha a másik alapjog vagy szabadság védelme vagy érvényesülése más módon nem érhető el, feltéve hogy az elérni kíván cél fontossága és az ennek érdekében okozott alapjog sérelmének a súlya megfelelő és arányban áll egymással.
Az Alkotmánybíróság gyakorlata értelmében a tulajdonhoz való jog nem korlátlan a tulajdonosoknak joga gyakorlása során tekintettel kell lennie mások jogaira, jogos érdekeire. A tulajdonhoz való jog, mint alapjog korlátozása alkotmányos, ha a korlátozás másik alapjog védelme vagy érvényesülése illetve egyéb alkotmányos cél más módon nem érhető el és a korlátozás arányban áll az elérni kívánt cél fontosságával.
Összességében jómagam úgy ítélem meg, hogy ezen esetben nem áll fenn a többségi érdek akaratának sérülése mert van jogorvoslatra lehetőség ugyanakkor a kisebbség számára a Kollegám által sugallt változtatás jelentős érdeksérelemhez vezethetne.
Dr.Izsák Orsolya
ügyvéd