Az ingatlanvásárlás megfontoltságot igénylő ügylet, ezzel elméletileg a többség tisztában van. ennek ellenére gyakran előfordul, hogy a vevők pusztán a megérzésükre, esetleg a kedvező árra hagyatkozva, műszaki és jogi egyeztetés nélkül vásárolnak lakóingatlant.
Az ingatlanügyletekkel kapcsolatos jogviták, polgári peres eljárások általában évekig elhúzódnak; a vásárló többszörösen megfizet hibás döntéséért. Dr. Izsák Orsolya ingatlanjogász praxisából tanulságosabbnál tanulságosabb eseteket ismertet, melyekből arra lehet következtetni, hogy a vásárlókból általában hiányzik az egészséges gyanakvás és az éberség, ami ingatlanvásárlás során elengedhetetlen. Sokan például egyedül szemrevételezik az eladásra kínált lakóingatlant, nem visznek magukkal műszaki szakértőt, és jogásszal sem egyeztetnek, aki felhívná a figyelmet a jogvitához vezető veszélyhelyzetekre. A vevők az ingatlanügyletet próbálják saját hatáskörükben kezelni, a szakmai kérdések a kelleténél később merülnek fel, amikor már létrejött az adásvételi szerződés, s a döntés megmásíthatatlan.
A vásárlónak ilyenkor már mint tulajdonosnak kell küzdenie jogai, kárigénye érvényesítéséért. Az ingatlannal kapcsolatos jogviták nagy részét a felek peren kívül próbálják rendezni, s ha ügyvédhez is fordulnak, elsősorban nem az a céljuk, hogy bíróságra vigyék az ügyet. A peren kívüli megegyezés gyors lebonyolítását segíti, azaz segítené a mediátori jogintézmény, a közvetítői eljárást azonban hazánkban egyelőre nem használják ki eléggé az ügyfelek. Inkább választják a bejáratott megoldást: azonnal jogi képviselőhöz fordulnak, s az ő közreműködésével keresik a kompromisszumos megoldást.
Az ingatlanjogász látókörébe kerülő vitás esetek zömében utólag derül fény rejtett hibára – ez mind az új építésű, mind a használt lakóingatlanok esetében gyakori. Az is jellemző, hogy a megvásárolt ingatlan közelében olyan beavatkozások történnek – például nemkívánatos építkezések kezdődnek –, amelyek az ingatlantulajdon értékcsökkenéshez vezetnek, vagy a vevő úgy érzi, megkárosították, és utólag sokallja a kifizetett összeget.
Dr. Izsák Orsolya szerint új építésű társasházi lakások esetében jellemző gond, hogy mind a magántulajdonú, mint a közös használatú ingatlanrészekben hiányos vagy a tervektől eltérő a teljesítés. A vitás kérdésekben, a szavatossági igény teljesítéséről a vevőnek eredendően a beruházóval kell vagy kellene megállapodnia. Megoldásként szóba jöhet a javítás vagy az árleszállítás is, ám mindezek a társasházi tulajdonviszonyokból adódóan hosszú egyeztetést igényelnek. Az általános gyakorlat az, hogy a beruházó nekilát a javításnak. Ha ez sem hoz kívánatos eredményt, a tulajdonosok bírósághoz fordulnak. Az elsőfokú bizonyítási eljárásoknál általában 2–6 hónap között tűzhető ki a tárgyalás időpontja.
Általában 4– 5 hónap elteltével kerül sor erre, az elsőfokú ítélet pedig a legegyszerűbb esetben is 1,5–2 év után születik meg – tájékoztat az ingatlanjogász. A másodfokú tárgyalás általában újabb háromnegyed évbe telik, ami azt jelenti, hogy a perlő fél három évnél korábban ritkán számíthat jogerős ítéletre. A pereskedés elhúzódása az alperesnek, vagyis a hibásan teljesítő beruházónak kedvez. Az adott lakóingatlan megépítésére szerveződött projektcégek ugyanis időközben megszűnhetnek, s hiába adott igazat a bíróság a perlő félnek, körülményes az ítélet végrehajtása. Célszerű ezért az adásvételi szerződésben – s egyéb más ingatlanügyletre vonatkozó szerződésben is – kikötni, hogy peres ügyekben a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara mellett szervezett bíróság járjon el – javasolja Dr. Izsák Orsolya.
A kereskedelmi kamarával rendezett bírósági tárgyalások ugyanis általában fél év alatt lezárulnak. Igaz, magasabb az eljárási díj, de olyan egyfokú eljárásról van szó, melynek során mindkét fél számára kötelező erejű, vagyis jogerős ítélet születik. Új építésű ingatlanok esetében az adásvételi szerződéseket jellemzően a beruházó ügyvédje készíti el. Hiába fizeti a vevő az ügyvédi munkadíjat, gyakorlatilag nincsen beleszólása a szerződéstervezetbe. A beruházók a maximális jogvédettségre törekednek, előfordul, hogy a szavatossági problémák érvényesítését a kivitelezőre engedményezik, vagyis a vásárlónak a kivitelezővel kell az esetlegesen felmerülő vitás kérdéseket rendezni. A vásárlónak többnyire arra sincs lehetősége, hogy a szerződésben kikösse, mely bíróság járjon el peres ügyekben. A gyakorlat azt mutatja, hogy az eladó oldalán jelentkező előnyök jelennek meg a szerződésekben.
Forrás: Ingatlanpiac
2008. április 22.