Öntörvényű törvényszék

Öntörvényű a Fővárosi Törvényszék társasházi ügyekben
Tisztelt Kartársak!
Újra elégtelen osztályzatot kapott a társasházi törvény nem először és valószínűleg nem is utoljára. A jogalkalmazó Fővárosi Törvényszék sem tud egységes jogalkalmazást biztosítani a társasházban élő tulajdonostársi közösségeknek.

Jelenleg a Társasházak a végrehajtási jogszabály változatlanul hagyása mellett gyakorlatilag képtelenek közös költség tartozásait hatékonyan behajtani.

A társasházközösségek azon tulajdonosi része, amely megfizeti a közös tulajdon fenntartási költéségét ingyenes vissza nem térítendő támogatást nyújt azon tulajdonosoknak, akik nem fizetnek.

Ha a Társasház nem tudja behajtani tartozását –pedig minden törvény által biztosított lehetőségét kimerítette – akkor úgy fizette meg a nem fizető helyett a rendszeresen fizető tulajdonos a tartozást, hogy lényegében fenntartotta az önálló albetét fenntartását biztosító közös tulajdont és biztosította működési kereteit (magyarán mondva pl. a lépcsőházban van villany) miközben az esetleges értékesítéskor képtelen a jelzálogjog vagy végrehajtási szakban a rangsorhely miatt kielégítést nyerni.
Lehetne itt arról beszélni, hogy a Társasház mint nem jogi személy a végrehajtási eljárásban nem képes árverési vevőként fellépni hiszen ebben az esetben valamennyi tulajdonos lesz a vevő amely teljességgel kizárja a későbbi kezelhetőségét.

Vagy arról, hogy nincs törvényességi felügyelete a Társasházaknak, nincs olyan szerv, amely felügyelné a működésüket.
Nincs olyan Társasház, ahol az alapító okirat módosítása valamilyen okból ne lenne indokolt valójában képtelenség neki kezdeni, mert az ingatlan-nyilvántartási törvény szabályai tökéletesen kezelhetetlenné teszi a módosítások bejegyzését.
A Társasházak mint szociális érdekközösségek képesek lennének arra, hogy enyhítsék a jogszabály, illetve a jogszabályi környezet által okozott hihetetlen hátrányt amibe kerültek azáltal, hogy nincs át és újra gondolva a szabályozás.
Azonban világosan körvonalazódni látszik, hogy a törvény alkalmat ad arra, hogy azt gondolhassuk mi jogalkalmazók, hogy „az a szabály, hogy nincs szabály”.

Leginkább az a véleményem, hogy a Társasházaknak kell elsősorban dönteniük a saját szabályaikról saját működésükről és arról a szankció rendszerről, amely mellett képesek működtetni a közösséget.
A lakóközösségeket nem kell kiskorúsítani, hanem éppen azáltal, hogy mint tulajdonosi közösség önálló akaratuk van, legyen lehetőségük arra, hogy saját szabályrendszer kidolgozásával maguk dönthessenek a jogszabály keretek között a sorsukról. Mint egy nagy falu saját szabályokkal, saját önálló rendszerrel.
Ha a Társasház úgy dönt, hogy korlátozza a társasház közös tulajdonú vezetékein a gáz vagy víz vagy elektromos szolgáltatást, akkor legyen rá lehetősége és azt tudja is végrehajtani, ha kamatfizetés állapít meg a közös költség tartozójával szemben akkor tehesse meg, ha az új tulajdonszerzővel szemben kitételeket fogalmaznak meg annak tudjon érvényt szerezni és végül ha úgy dönt, hogy korábban hozott döntését visszavonja tudja azt akár visszamenőleges hatállyal is meghozni.
Újabb esetet ismertetek, amely mára egyértelművé tette, hogy a Társasházban élők teljes jogbizonytalanságnak vannak kitéve, mert a Fővárosi Törvényszék amelynek jogalkalmazói gyakorlatára az egész ország bíróságai odafigyelnek beleértve az ügyvédeket ugyanazon tényállás mellett teljes mértékben eltérő döntést hoznak.
A 2003.évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban : Tht) 42.§ alapján a tulajdonostárs 60 napon belül kérheti a bíróságtól a közgyűlés határozatai érvénytelenégének a megállapítását.
Sajnos többször fordul elő, hogy a tulajdonos a jogával nem él, hanem visszaél, érdekes statisztika lenne, hogy hány önjelölt közös képviselő vagy volt számvizsgáló bizottsági tag illetve közös költség tartozó indít pert, a Társasház közgyűlési határozatait támadva, abból a szándékból, hogy orvosolja személyes sérelmét.
A hivatkozások lényegében a Tht. gyakorlatra tökéletesen alkalmatlan szabályrendszere miatt alaki jellegűek pl. a közgyűlési meghívóra vonatkozó részletszabályok miatt.
Általában elmondható, hogy a keresetek jó része ilyen okból és nem tartalmilag megalapozott. Ugyanakkor a gyakorlatban a Társasházaknak működniük kell, ha nincs elfogadott éves elszámolásuk oda sem tudnak eljutni, hogy beadjanak egy fizetési meghagyást azaz a teljes fizetésképtelenségbe képes taszítani a közösséget az aki jogával élve az elszámoló közgyűléseket alaki okokra érvényteleníti.
Tökéletes megoldásnak kínálkozik az alaki kifogások saját hatáskörben történő orvoslására, azaz az az eljárás, hogy a Társasház saját hatáskörében a közgyűlési határozatot visszamenőleges hatállyal visszavonja íly módon orvosolja az alaki kifogásokat.
A Fővárosi Törvényszék több tanácsa (53.48.43) világosan megállapította azt, hogy abban az esetben ha a közgyűlési határozata már nem létezik azaz a Társasházközösség visszavonta nincs olyan közgyűlési határozat amelynek az érvénytelenségét a bíróság megállapíthatná így a keresetet el kell utasítani. Idézek a másodfok ítéleteiből:
„A társasház nincs kötve a közgyűlési határozatokhoz, azt utóbb megváltoztathatja, megszüntetheti, vagy akár hatályon kívül helyezheti. Helytállóan hivatkozott alperes fellebbezésében arra, hogy amennyiben egy határozatot visszavonnak hatályon kívül helyeznek akko nem lesz olyan határozat ami megtámadható lenne”
„Az elsőfokú bíróság az irányadó bírósági gyakorlat szerint helyesen állapította meg, hogy a keresettel támadott közgyűlési határozatok visszavonása következtében nincs olyan határozat amely megtámadás tárgya lehetne és amelynek érvényessége vagy érvénytelensége vonatkozásában a Tht 42 .§ alapján döntést hozhatna.
„Az elsőfokú bíróság az indokolása körében nem vette figyelembe, hogy az alperes közgyűlése maga helyezte hatályon kívül azt a közgyűlési határozatot ami jelen ügy tárgya lehetett volna. Ez pedig a kereset elutasítását eredményezte.
Ezt a gyakorlatot követte a Budapest Környék Törvényszék is.
„az elsőfokú bíróság a támadott közgyűlési határozatok visszavonására tekintettel helyesen foglalt állást akként, hogy nincs olyan határozat amelynek bírósági felülvizsgálatára sor kerülhetne.
A Pesti Központi Kerületi Bíróság 10 tanácsa nehéz helyzetben van, ugyanis a 10.P.53.565/2012 szám alatti ügyben a 48.Pf.633.312/2013 helybenhagyta a visszavonó határozat ellenére fenntartott kereset elutasítását.
Ugyanakkor a 10.P53.685/2012. szám alatti ügyben keresetet ugyanazon tényállási elemek mellett keresetet elutasító ítéletet a 67. Pf.635610/2013 szám alatti eljárásban a 67. tanács hatályon kívül helyezte és megállapította, hogy téved az elsőfokú bíróság figyelemmel arra, hogy a Társasház nem vonhatja vissza döntését visszamenőleges hatállyal, azaz érdemben kell az érvénytelenségi okokat vizsgálni.

Még jó, hogy következetes jogalkalmazásra szorító tökéletesen alkalmatlan jogszabály a Társasházi törvény miatt ha egy határozat érvénytelenségét a bíróság megállapítja nem jelenti azt, hogy a Társasház az év 365 napján tartható további közgyűlések valamelyikén ne hozhatná meg újra a tartalmában is megsemmisített többségi határozatot.

Felügyeleti hatóság nem lévén a Társasházak magukra maradtak és nem számíthatnak arra, hogy a bíróságon majd kérdéseikre választ kapnak.

Összességében megállapítható, hogy tökéletesen ellentétes joggyakorlattal a Társasházak működtetése tovább nehezül, megoldásnak látszana, hogy egy olyan felügyeleti hatóság kamara mellé szervezett választottbíróság biztosítaná a jogorvoslatot amely gyors egyszerűsített illetve nem utolsó sorban egységes jogalkalmazása megnyugtató lehetne azok számára akik napi szinten szembesülnek azzal, hogy lényegében a törvényszellemében minden és annak az ellenkezője is igaz lehet.
Mindaddig, amíg változás nem lesz érdemesnek látszik a téma arra, hogy a Kúria –e kérdésben állást foglaljon egy apró akadálya azonban ennek lehet. A Pp. aktuális módosítása folytán 271. § (4) b) szerint ha az elsőfokú bíróság döntését azonos jogszabályi hivatkozásra helyben hagyja a másodfok kizárt a felülvizsgálat, jelen esetben pedig úgy tűnik, hogy a PKKB 10 tanácsa abban a helyzetbe kerül, hogy két olyan másodfokú ítélete lesz azonos tényállási elem mellett amely éppen ellentétes és a Kúria pedig el van zárva attól, hogy ezen kérdésben döntés hozzon. A kérdés talán időszerű akkor most mi legyen Kartársak milyen tanácsot adnak ügyfelüknek ilyen esetben?

Budapest,2013.10.17.
Dr.Izsák Orsolya