VIII.
Pécsi Ítélőtábla
Pf.II.20.262/2007
Szálloda kilátásnak megvonása
A felperes az elsőfokú bíróság előtt előterjesztett keresetében az alpereseket 17.500.000 forinti tőke és ennek 1999. június 1. napjától a kifizetés napjáig járó kamatai megfizetésére kérte kötelezni. Keresetét arra alapította, hogy az alperesek által felépített P., Sz. utca 71. szám alatti lakóház a felperes tulajdonában álló, F. Szálló megnevezésű ingatlan kilátását nagymértékben elvonja, és ezzel a felperesi ingatlan értékcsökkenését okozza. Az értékcsökkenés mértékét, illetve az ezzel egyezően érvényesített kártérítés összegét a felperes az elsőfokú eljárás során beszerzett igazságügyi ingatlanforgalmi szakértői véleményre figyelemmel jelölte 17.500.000 forintban, azaz a teljes forgalmi érték 10 %-ában.
Az elsőfokú bíróság a megismételt eljárás során meghozott ítéletével a felperes keresetét elutasította. A másodfokú bíróság korábbi hatályon kívül helyező végzésében adott iránymutatásának megfelelően lefolytatott bizonyítás eredményeként megállapította azt, hogy a felperesi szállodából történő kilátást az alperesi ingatlan csekély mértékben ugyan de zavarja, értékelhető panorámát az első emeleten elhelyezkedő hat szobából vesz el, azonban ezek közül a 103. és 104. szobából a kilátást növényzet is takarja, a 101. és 102. szobából a felperesi épület elő teteje továbbá a növényzet is korlátozza a kilátást, valamint a szálloda gépkocsi felhajtójáról a kiszolgáló helyiségekhez átjárást biztosító teraszként elkészített közlekedőkről, továbbá a dél-délnyugati oldalon található, vendégeknek fenntartott teraszról történő kilátást akadályozza az alperesi építmény, különböző mértékben. Mindez csorbát jelent a felperesi szálloda panorámájában, ez befolyásolja a szálloda hozamát, ezen keresztül értékét is, azaz az alperesek az építkezésükkel a felperesnek kárt okoztak. Megállapította azonban – a másodfokú bíróság hatályon kívül helyező végzésében elrendelt és lefolytatott bizonyítási eredményeként – azt is az elsőfokú bíróság, hogy az alperesek építkezése folytán előálló felperesi zavarás nem szükségtelen, az nem éri el a Ptk. 100. §-ában írt szükségtelen mértéket, az alperesek ugyanis figyelemmel voltak a felperesi épületre, amikor is kerültek minden olyan méretű épületelemet, amely indokolatlanul magasította volna a házat, a homlokzat magasság mind a domboldal, mind pedig az Sz. utca felöl jóval alatta marad a ÁRT. által engedélyezettnek, valamint az eredetileg tervezett tetőt is alacsonyabbra tervezték át. Ekként a szokásos, az építkezéssel együtt járó helyzet teremtődött, ami azonban nem tartozik a szükségtelen zavarás fogalmi körébe, ezért az alperesek az általuk nem vitásan okozott kár megtérítése alól felróhatóságuk hiányában mentesülnek.
Az elsőfokú bíróság ítéletének tényállását a másodfokú eljárásban elrendelt kiegészítő igazságügyi szakértői bizonyítás anyaga alapján kiegészíti a másodfokú bíróság az alábbiakkal.
Az alperesi épületet a hátsó kert felé nem lehetett volna eltolni, mert jogszabály kötelező előírása az előkertre 5 m mélységet ír elő. Bárminemű, az előkerttel ellentétes irányú – hátsó kert felé történő – eltolás az építési jogszabály és előírás be nem tartását jelentette volna.
A városépítészeti térfal képzési kötelezettség, valamint a kötelező 5 m előkert mélység betartása azt jelentette, hogy az előkerti homlokzat megengedett és elfogadott maximális magassága 5,5 m lehetett volna, az alperesi épület homlokzat magassága ezzel szemben 4,43 m.
A perbeli teleknél és épületnél a kötelező legkisebb oldalkert mérete 5,345 m a délkeleti oldal határ tekintetében, az épületet ezért 1,33 m-rel lehetett volna délkeleti irányban (Sz. utcával párhuzamosan) a délkeleti telekhatár felé eltolni, amely eltolás 37 cm-es gerincmagasság csökkenést eredményezett volna. E gerincmagasság csökkenés érzékelhető magasságcsökkenéssel nem járt, ez a felperesi ingatlanról történő kilátás elvonás mértékét érzékelhetően nem csökkentette volna.
Az így kiegészített tényállásból is helyes jogi következtetést vont le érdemben az elsőfokú bíróság a kereset elutasítása során, döntését helyes jogi indokokkal támasztotta alá – az alperes által támadott indokolási részben is – ezért a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság érdemben helyes ítéletét helybenhagyta.
IX.
Szegedi Ítélőtábla
Pf.III.20.181/2009
Intimitásvesztés
A felperes tulajdonát képezi a …, hrsz1 helyrajzi szám alatt nyilvántartott, természetben /cím 1/ alatti 1035 m2 alapterületű lakóház, udvar, gazdasági épület megjelölésű ingatlan. Az I. és II. rendű alperes 1998. évben adásvétel jogcímén megszerezte a szomszédos /cím 2/ szám alatti ingatlan tulajdonjogát. Az alperesi ingatlanon található lakóépületet a korábbi bérlők, majd tulajdonosok az udvar felől bővítették, kialakítottak egy lapos tetőrészt feljáróval, továbbá beépítették a padlásteret. Az I. és II. rendű alperes a jogelődök által már leburkolt és korláttal ellátott tetőtéri terasz fölé nyitott zsindelytetőt építettek. A tetőterasznak a felperes felé eső oldalát nádszövettel vonták be és erre futónövényt telepítettek, de ez nem zárja ki teljesen a felperes ingatlanára az átláthatóságot. Miután az I. és II. rendű alperesek az ingatlant társasházzá alakították, kizárólagos tulajdonukba került a …, hrsz2 helyrajzi szám alatti, 91 m2-es lakásingatlan és gyermekük, a III. rendű alperes tulajdonába a …-i hrsz3 helyrajzi számú, a felperesi ingatlannal szomszédos telekrészen elhelyezkedő garázs. Ezt az építményt a III. rendű alperes elbontotta és jogerős építési engedély alapján lakóházat épített a telekhatárra. A lakóháznak a felperesi ingatlan felé eső végfalán 3 db 60 x 60 cm nagyságú ablak helyezkedik el 2 méter magasságban és az épület nyeregtetős, amely részben átnyúlik a szomszédos ingatlanba. A III. rendű alperes 2007. december 19. napján használatbavételi engedélyt kapott, amely előírta kötelezettségként, hogy az ingatlan mindenkori tulajdonosa köteles kiépíteni a szomszédos ingatlanon megvalósítandó ikerházas beépítés esetén a lakóépület tűzfalas csatlakozási helyét.
A felperes módosított keresetében elsődlegesen az I-II. és IV. rendű alpereseket 3.000.000,-Ft nem vagyoni kár egyetemleges megfizetésére kérte kötelezni, mert az engedély nélkül készített tetőteraszról rálátás nyílik a kertjére, szabadidős tevékenységét ez korlátozza, és ingatlanának intimitását sérti. Másodlagosan az I. és II. rendű alpereseket kérte ugyanilyen összegű nem vagyoni kártérítés egyetemleges megfizetésére kötelezni. Harmadlagos kérelme az I. és II. rendű alperessel szemben az volt, hogy a terasznak a felperesi ingatlan felé eső oldalát átláthatatlan módon zárják le. A III. és IV. rendű alpereseket 5.000.000,-Ft kártérítés egyetemleges megfizetésére kérte kötelezni, mert a III. rendű alperes által létesített lakóépület oly módon épült meg, hogy mellé a felperes ikerházat építeni nem tud, és ezért ingatlanának forgalmi értéke csökkent.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította. Kötelezte az I. és II. rendű alpereseknek személyenként 90.000,-Ft, a III. rendű alperesnek 200.000,-Ft, míg a IV. rendű alperesnek 40.000,-Ft elsőfokú eljárási költség megfizetésére, valamint a feljegyzett 480.000,-Ft elsőfokú illeték megtérítésére. Indokolásában kifejtette, hogy az I. és II. rendű alperes 1998. évben már egy kialakított tetőterasszal vásárolta meg az ingatlant, és önmagában azon magatartásukkal, hogy építési engedély nélkül ugyan, de egy tetőt helyeztek el a terasz fölé, az átláthatóságot nem változtatták meg. A felperes ezen sérelme bizonyos mértékig az ikres beépítési mód következménye és az intimitásvesztést az I. és II. rendű alperes jogelődei által készített épületbővítmény a korláttal ellátott lapos tető kialakítása idézte elő, amely nem az I., II. és IV. rendű alperesek magatartásának a következménye. Alaptalannak találta a birtokháborítás megszüntetése iránt előterjesztett kereseti kérelmet, mert az I. és II. rendű alperes a terasznak a felperes felé eső oldalát nádszövettel és futónövénnyel lezárta, amely tényt a helyszínen a szakértő is megállapította. Álláspontja szerint indokolatlan az I. és II. rendű alperesnek arra kötelezése, hogy az átlátást más, külső térelhatároló szerkezettel szüntesse meg.
A másodfokú bíróság az ítéletet részben megváltoztatta ítéletének indokolásában előadta:
„A Ptk. 100. §-a szerinti szomszédjogi szabály az építkezés esetén a tulajdonosokkal szemben azt a követelményt támasztja, hogy az ingatlanuk beépítési módjának megválasztásánál, az épület helyének kijelölésénél, illetve az építkezés módjánál ne csak saját érdekükből induljanak ki, hanem legyenek figyelemmel a szomszédaik érdekeire, vagyis a szomszédos ingatlan adottságaihoz igazodó olyan építési módozatot válasszanak, amely elkerülhetetlen hátrányokat meghaladó kárt nem okoz (BDT 2008. évi 1794. jogeset). A törvény a másokat zavaró tevékenységet nem feltétlenül tiltja, hanem csak akkor, ha a zavarás az elkerülhetetlenül szükséges mértéket meghaladja, vagyis szükségtelenül történik. Annak megítélése, hogy a zavarás szükségtelen-e, tehát a szomszéd milyen mértékben köteles adott esetben egy, a telekhatárra történt építkezés tűrésére, az ellentétes érdekek egybevetése alapján dönthető el. Az építkező tulajdonosnak a felelősségét a már hivatkozott Ptk. 100. §-ának és a 339. § (1) bekezdésének együttes alkalmazása során nem önmagában a szomszédnak okozott hátrány ténye alapozza meg, ugyanis a tulajdonos érdeke, hogy a telkét beépítse, hanem az a magatartás, ha az építkezést saját lényeges érdekeinek sérelme nélkül úgyis megvalósíthatta volna, hogy ezáltal a szomszédos ingatlan tulajdonosát nem, vagy kisebb mértékben károsítja.”
| Pécsi ítélőtábla | PDF letöltése |
| Szegedi ítélőtábla | PDF letöltése |