Dunaföldvár röviden

A perbeli 42 lakásos társasház ún. kijevi nagypanelos épület volt, amelynek előre gyártott elemeit a volt Szovjetunióból szállították a helyszínre. D. Város Jegyzője 1999. március 16-án adta meg az építési engedélyt. A mellékelt engedélyezési tervdokumentáció alapján a kivitelező részéről alkalmazásra került a tervező által készített, 1999. február 4. napján kelt „műszaki tartalom” című és az engedélyezési tervdokumentációban szereplő leírás és tervrajzoktól eltérő, de tervmódosításként meg nem jelenített leírás is, például a lakásokon belüli burkolatok megváltoztatása tekintetében.

A kivitelezés építési engedélyezési tervek alapján történt, kivitelezési terv csak gépészeti vonatkozásban készült.

Tájékoztatási kötelezettségének az alperes – aki egyúttal az épületek tulajdonosa is,- helyben szokásos módon, hirdetmény közzétételével tett eleget, ennek során az alperes ügyvezetője a városi tévében nyújtott tájékoztatást a tervekről, munkákról és értékesítési feltételekről.

Az 1999. március 21-én kelt alapító okirattal létrejött a társasház, melyet be is jegyeztek az ingatlan-nyilvántartásba. Az első közös képviselő az alperes volt.
Az aljegyző megadta a használatbavételi engedélyt a 42 lakás vonatkozásában.
Alperes tulajdonában maradtak az alagsori helyiségek, a lakások pedig értékesítésre kerültek.

Az alperes az adásvételi típusszerződésekben úgy állapodott meg a vevőkkel (jelen ügy felpereseivel), hogy a tervdokumentációban szereplő alaprajzok figyelembevételével kötött adásvételi szerződések alapján a lakásokat kulcsrakész állapotban bocsátja birtokba.
A felperesek a használat során észlelt hibákból eredő kifogásaikat kezdetben egyenként jelezték az alperesnek, ennek ügyvezetőjétől ígéretet kaptak garanciális javításokra. Több lakásban megtörtént a kisebb hibák kijavítása.

2000-ben új közös képviselőt választott a társasház közgyűlése. Több lakás tekintetében írásbeli hibalistát nyújtottak be az alpereshez, mely összesen 18 lakást érintett.

Az ügyben –a perben és peren kívül- több esetben került sor szakértő igénybevételére.

A közös képviselő által felkért néhai A.B. építész és ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő a lakások hiányosságainak felmérésére céljából 2003. május 9-én helyszíni szemlét tartott és 2003. június 4-én keltezett szakvéleményben írta le az általa tapasztaltakat. Több egyedi és általános megállapítást is tett, úgy mint a terv szerinti parketta és – az előszobákban az eredeti terveknek megfelelő- kerámia lapok helyett rossz minőségű szőnyegpadló lett beépítve, a beépített kerámia lapok III. osztályúak, tehát rossz minőségűek, amennyiben felpattogzanak, kopognak. A szőnyegpadló egyenetlen a szobákban a kiegyenlítő anyag durván eldolgozottsága miatt, a nyílászárókon a mázolás elvált az anyagtól, bizonyos lakásokban a tervszerinti kétszárnyú ajtó helyett csak egyszárnyú lett beépítve, feltehetően rossz a földelés, a belső falak vakolatai nincsenek glettelve, a szobák falai penészesek, helyenként áznak a lakások, több fal nincs derékszögben. A bejárati ajtóknál lévő lambéria burkolatok elrepedtek, az ablakok hőszigetelését szolgáló tömítések mázolás miatt elvesztették rugalmasságukat, a küszöbök túl magasak. Több lakás bejárati ajtaja mellett függőleges széles repedések vannak, több lakásban elszívóhely hiányában nem szerelhető fel gáztűzhely és a kazánház, valamint pincetárolók sem tervszerűek. A három lépcsőház összesen két vészkijárattal rendelkezik és a járdán nincs diletáció a fal mentén.
Szakértői megállapításra került, hogy az elvégzett munka minősége nem felel meg a nemzeti szabványok szerinti elsőosztályú munkavégzés követelményeinek.

Mindegyik felkért szakértő megállapította, hogy a lakások kivitelezése az eredeti tervektől eltér és jelentős, a rendeltetésszerű használatot akadályozó hibák sokasága volt tapasztalható a lakásokon tartott helyszíni szemlék során.

Az ügyben 2004. február 16-án indult meg a peres eljárás a P. Városi Bíróság előtt. A felperesek keresetükben az A.B. szakértő által az egyes lakásokra megállapított értékek szerint a Ptk. 305.§ (1.) bekezdésében és a 306.§ (1.) bekezdésében foglaltakra alapítottan kérték az alperest marasztalni, valamint a perben és peren kívül felmerült szakértői költségek és ügyvédi munkadíj tekintetében is.

Az alperes arra hivatkozott, hogy nem vállalkozási, hanem adásvételi szerződés jött létre a felek között és nem kötötték ki az első osztályú teljesítést, emiatt a Ptk. 277.§ értelmében nem volt köteles első osztályú minőséggel teljesíteni, a lakások egyébként rendeltetésszerű használatra alkalmasak voltak. Hivatkozott továbbá arra is, hogy a hibák egy része nem is volt rejtett, a szavatossági igény érvényesítésére nyitvaálló három hónap pedig eredménytelenül eltelt, ennélfogva a szavatossági igény elévült és a felperesek kártérítés címén sem támaszthatnak igényt, mert az alperes úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. A fentiekre hivatkozva a kereset elutasítását kérte.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperesi keresetnek részben helyt adott.

Az indokolás szerint a felek között az ingatlan adatai, a vevő személye, a vételár összege és a kifizetés módja változtatásával, azonos tartalmú ingatlan adásvételi szerződések jöttek létre.
A Ptk. 367. § (1.) bek. alapján a dolog lényeges tulajdonságairól és a dologgal kapcsolatos fontos követelményekről tájékoztatási kötelezettség terhelte.
A jelen ügyben a hibák egy részének felismeréséhez nem volt szükség különleges szakértelemre, pl. az alperes egyes lakásokban parketta helyett rossz minőségű szőnyegpadlóval való teljesítéséhez, más hibákat viszont csak szakértő ismerhetett fel.

A Fővárosi Ítélőtábla a 3.Pf.20.057/2008/3. számú ítéletében kimondja, hogy a tájékoztatási kötelezettség akkor is terheli a felet az ismert hibák tekintetében, ha egyébként nem rendelkezik szakirányú végzettséggel, képesítéssel. Jelen ügyben sem kaptak a vevők teljeskörű tájékoztatást, ellenkező esetben tudták volna, hogy az eladó nem tud a kifejezett szerződéses kikötés hiányában is tőle elvárható, első osztályú minőségben teljesíteni.

A Paksi Városi Bíróság ítéletében kimondta, hogy a rendeltetésszerűség, mint törvényi feltétel, illetve a kulcsrakészség és a tervdokumentációnak megfelelő szolgáltatás, mint szerződési kikötés azt jelenti, hogy a szolgáltatott lakásnak – a szakértő megállapításra tekintettel, mely szerint konkrét szerződési utalás hiányában a minőségnek meg kell felelni a nemzeti szabványok szerinti első osztályú követelményeknek- első osztályú minőségűnek kell lennie, az ettől eltérő minőségre vonatkozó szándékot a feleknek szerződésbe kellett volna foglalniuk. A rendeltetésszerű állapot azt jelenti, hogy a lakóépület a korának megfelelő műszaki, funkcionális és esztétikai állapotban van. A perbeli társasházban lévő lakások vonatkozásában ezek a feltételek nem állnak fenn.

A bíróság a 2004. február 16-án keresetlevelet benyújtó felperesek szavatosság jogcímén előterjesztett keresetének helyt adott, ellenben a szavatossági igény elévülése miatt a 2004. július 21-én perbe lépő XXIX-LVI. r. felperesek keresetét megalapozatlannak találta és elutasította.
Az ítélet ellen mindkét fél fellebbezéssel élt.

Alperes kérte a felperesi kereset elutasítását, másodlagosan pedig az I. fokú ítélet részbeni megváltoztatását.
Alperes azt állította, hogy a felpereseknek lehetőségük volt az általuk kiválasztott lakást megtekinteni, azonban – amint az a Mihálka Albert által a 2004. december 15-én tett tanúvallomásból is bizonyítást nyer-, alperes mindig egy másik lakást mutatott meg nekik, nem azt, amelyiket megvették.

Fellebbezésében kifejtette, hogy az elévült szavatossági igény nem fordítható át kártérítési igénnyé.

A másodfokú ítélet -megváltoztatva az elsőfokú döntést- felperesek keresetét elutasította, azzal az indokolással, hogy a szavatossági igény érvényesítésére szolgáló határidőből a felperesek kicsúsztak és igényük kártérítésként sem érvényesíthető.

Számos megelőző bírósági döntés azonban azon az állásponton van, hogy a szavatossági határidő lejárta után is érvényesíthető ugyanaz az igény, kártérítés formájában, azzal a különbséggel, hogy míg a szavatosság objektív, a kártérítés esetében a kötelezett kimentheti magát, ha bizonyítja, hogy úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. Jelen per alperese azonban ezt nem tudta bizonyítani, mert ha így járt volna el, akkor a felperesek az általuk kifizetett vételár fejében minőségileg első osztályú ellenszolgáltatást kaptak volna.

A kártérítési felelősség egyik feltétele a felróhatóság, ennek megléte a jelen ügyben több szempontból is bizonyítást nyert, elég csak a nem megfelelő tájékoztatásra vagy arra gondolni, hogy minden vevőnek ugyanazt a lakást mutatták meg, nem azt, amelyiket megvette,

A BH 1985.196 szerint a hibás teljesítésen alapuló kártérítési követelés érvényesítésének nem előfeltétele az, hogy a jogosult a minőségi hibát a szavatossági jogok érvényesítésére előírt határidőn belül bejelentse.
A BDT 2000.255 is kimondja egy eseti döntés kapcsán, hogy bár a szavatossági igény érvényesítésére nyitvaálló határidőből kicsúsztak, ”(…) arra azonban lehetőségük volt a Ptk. 310. §-a értelmében, hogy a hibás teljesítésből eredő káruk megtérítését igényelhessék, hiszen a hibás teljesítéssel okozott kár megtérítésére vonatkozó igényérvényesítési határidő az I. számú PED III. pontja szerint az általános elévülési idő. ”
A Ptk. Kommentár kimondja, hogy „a jogosultnak olyankor is módjában áll kártérítés iránti kérelemmel élni, ha a hibás teljesítésből származó szavatossági igény előterjesztésének a törvényes határidőn belül nem volt akadálya.”

A felperesek felülvizsgálati kérelemmel fordultak a Legfelsőbb Bírósághoz, amely vonatkozásában ítélet még nem született.