(a társasházi törvény 2010. január 01.-től hatályos rendelkezéseinek anomáliái)
A Magyar Nemzeti Ingatlanvagyon jelentős része – mintegy egymillió lakás, amelyben közel hárommillió ember él – társasházi lakás. A Társasházak működésére vonatkozó jogi szabályozás nem egyértelmű és a 2009.évi LXXXIX. törvény módosítása ellenére jelenleg is aggályosnak mondható.
A törvényi rendelkezések egy része a Társasház szervezetére illetve annak ellenőrzésére vonatkozó szabályok megalkotásával egyátalán nem tűnik átgondoltnak, idegen a korábbi jogi szabályozástól és a jelenlegi hasonló szervezetek jogi környezetétől, a gyakorlatban pedig nemhogy segítette de inkább hátráltatja a jogi problémák hatékony kezelését.
Az alábbiakban mutatom be a most életbelépett szabályozás vitathatatlanul jelentős ellentmondásait.
I.
Jelenlegi szabályozás
a) törvényességi felügyelet: ügyészség
A 2003.évi CXXXIII. törvény korábbi 2009.szeptember 30.-án hatályba léptett módosítása illetve 2010.január 1.-től hatályos rendelkezései szerint a társasház szerveinek, szervek működésének törvényességi felügyeletét az ügyészség a reá irányadó szabályok szerint látja el. Ha a működés törvényessége másképpen nem biztosítható, az ügyész a bírósághoz fordulhat. A bíróság az ügyész keresete alapján:
a) megsemmisítheti a közgyűlés törvénysértő határozatát, és szükség szerint új határozat hozatalát rendelheti el;
b) a működés törvényességének helyreállítása céljából összehívhatja a társasház közgyűlését;
c) ha a társasház működésének törvényessége másképpen nem biztosítható, az ellenőrzésre felügyelő-biztost rendelhet ki.
A tulajdonosoknak mind az a)-b) pontban meghatározottak alanyi joga, azaz közvetlenül tudnak a bírósághoz fordulni illetve saját maguk összehívhatják a közgyűlést.
Elképzelhetetlen, hogy az ügyész képes legyen a felperesi oldalon jelentkező kisebbségi tulajdonos érdeksérelmet hatékonyan képviselni, de nem is kell, hiszen nagykorú magyar állampolgárok eddig képesek voltak bírósághoz fordulni. Aki pedig nem tudja érdekeit képviselni annak nem segítség az ügyészséghez való fordulás lehetőségének a biztosítása tekintettel arra, hogy egyetlen szervezethez sem fordul így az ügyészséget sem fogja megkeresni.
A b) pont vonatkozásában nyilvánvaló, hogy a jogszabályt nem a gyakorlati szakemberek állították össze. Elmondható, hogy a gyakorlattal rendelkező közös képviselőnek is nehézséget okoz a közgyűlés törvényes összehívása, az ügyészségnek olyan feladatot osztott le a jogszabály, amely megint a tulajdonosi jogok közé tartozik. A jogszabály szerint, ha a közgyűlést a közös képviselő nem hívja össze, a tulajdonosok maguk állíthatják helyre a törvényes működést. Ebben az esetben a tulajdonosok 1/10-ének a kezdeményezésére bármely tulajdonos összehívhatja a társasház legfőbb szervét és ott új közös képviselőt választhatnak.
A c) pontban foglalt felügyelő biztosra vonatkozó szabályok nem kerültek részletezésre így ennek részlet szabályait nem áll módom elemezni. Minden esetre a 2006.V.tv cégeljárásról illetve a cégnyilvánosságra vonatkozó szabályok között fellelhető a felügyelő biztos intézménye, aki a törvénytelen működés esetén kerül kinevezésre, de más jogszabályi környezetben, amelyet később ismertetek.
Ne feledkezzünk meg arról sem, hogy az 1972. V. törvény (Ütv) 13 § sorolja, hogy milyen típusú döntésekre terjed ki, illetve milyen típusú intézkedésekre az ügyészi törvényességi felügyelet.
A fenti jogszabályhelyből nem következik, hogy a társasházi törvény által előírt ügyészségre hárított feladatok elvégzésére, egyátalán felhatalmazással is bír a szervezet.
b) ingatlanfelügyeleti hatóság
A törvénymódosítás egy új fogalmat és intézményt vezetett be az un. ingatlanfelügyeleti hatóságot. Azt sejtette a jogi szabályozás végrehajtási rendelet híjján, hogy esetlegesen egy új hivatalt hoznak létre, amely összefogná a Társasházak vonatkozásában a felügyeleti illetve ellenőrző feladatokat. Ehhez képest 30/2009 (XI.3) ÖM rendelet szerint a körzetközponti jegyzők illetve annak hivatala lett illetékes azaz újabb elnevezéssel egyben ingatlanfelügyeleti hatóságként is eljár.
Az ingatlanfelügyeleti hatóság nem a Társasházak nyilvántartásba vételét, illetve a Társasház szervezeteinek működését szabályozza, hanem a Társasházak ügyeinek vitelével megbízott személyek egy részének nyilvántartásba vételét.
A társasházkezelő közös képviselő feladatot lát el, de a közös képviselő feladatainál szélesebb körű jogállása van.
Ugyanakkor elmondható, hogy minden társasház élén vagy közös képviselő vagy társasházkezelő áll.
Az üzletszerűen folytatott társasházkezelői tevékenységet folytatók körében elrendeli a kötelező nyilvántartásba vételt,ugyanakkor nem a társasházkezelők teljes körének kötelező regisztrációját írja elő.
Társasházkezelő tevékenységet magánszemélyként illetve egyéni cégként valamint gazdálkodó szervezetként is folytathatnak.
Gazdálkodó szervezetként az folytathat, amelynek legalább egy személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja – egyéni vállalkozó esetén, ha a tevékenységet nem maga látja el, legalább egy foglalkoztatottja – rendelkezik az e törvény felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban meghatározott szakmai képesítéssel, és megfelel az ott meghatározott egyéb feltételeknek.
Tehát lehet olyan gazdálkodó szervezet akinek egyetlen foglalkoztatottja regisztrált ugyanakkor a cég valamennyi alkalmazottja folytatja a tevékenységet.
II.
Korábbi jogi szabályozás
Ha a jogszabálynak mind a nyilvántartásra mind a felügyeletre vonatkozó szabályait összevetjük, az 1924.XII.törvénycikk rendelkezéseivel megállapíthatjuk, hogy teljesen más rendszer szerint működtették a Társasházak ellenőrzését azt a telekkönyvi hatósághoz rendelték, az alábbiak szerint:
„10§…..Ha a tulajdonostársak közös képviselőt nem rendelnek ki, a közös képviselőt bármelyik érdekelt fél kérelmére a felek meghallgatása után a telekkönyvi hatóság rendeli ki. A közösségből folyó ügyekben,amennyiben nem tartoznak a közös képviselő hatáskörébe, a tulajdonostársak közgyűlésen szavazattöbbséggel határoznak.Szavazategyenlőség esetén az a vélemény emelkedik határozattá amelyhez szavazatával az elnök járul. Szükség esetében a közgyűlést bármely érdekelt kérelmére a telekkönyvi hatóság rendeli ki.”
A jogszabály szerint a Társasház- tulajdon szabályozása az igazságügyi minisztérium alá tartozott és a telekkönyvi rendtartás szabályai szerint működött.
Jelenleg a Társasházak jogi szabályozása az ÖM hatáskörébe tartozik és a körzetközponti jegyzők nyilvántartásba vétele körébe.
Attól érthetetlen az elhelyezés mert a korábban megalkotott ingatlankövetői névjegyzékek jegyzői hatáskörébe történő rendelése sem volt képes betölteni kötelező nyilvántartásba vételének ellenőrzését, tehát nem is lehet indokolt az újabb tevékenység nyilvántartásba vételére illetve ellenőrzésére.
III.
Összehasonlító elemzés a lakásszövetkezetekre, közhasznú szervezetekre illetve gazdasági társaságokra vonatkozó szabályok vonatkozásában
a) A közhasznú szervezetek felügyelete
Az1997.évi CLVI közhasznú szervezetekről szóló jogszabály 21. § szerint a közhasznú szervezetek feletti adóellenőrzést az állami adóhatóság, a költségvetési támogatás felhasználásának ellenőrzését az Állami Számvevőszék, az állami vagy önkormányzati költségvetésből, illetve a nemzetközi forrásokból juttatott támogatások felhasználásának ellenőrzését a külön jogszabály szerinti belső ellenőrzési szervezet, a törvényességi felügyeletet pedig – a közhasznú működés tekintetében – a reá irányadó szabályok szerint az ügyészség látja el.
b) közhasznú szervezetek nyilvántartásba vétele
A közhasznúsági nyilvántartásba vétel, a közhasznúsági fokozatok közötti átsorolás, valamint a közhasznú jogállás törlése iránti kérelmet a szervezet nyilvántartásba vételére illetékes bíróságnál, ha a nyilvántartásba vételre nem a bíróság jogosult, az erre jogosult szervezetnél kell benyújtani.
c) gazdasági társaságok felügyelete
A 2006.V.tv cégeljárásról illetve a cégnyilvánosságról szóló jogszabály szerint a felügyeletet a társaságok felett a cégbíróság látja el. A cégbíróság kérelemre vagy hivatalból végzésében felügyelőbiztost rendel ki, e végzésben meghatározza a felügyelőbiztos feladatkörét. A cég vezető tisztségviselői a hatáskörüket csak a felügyelőbiztos részére biztosított jogok megsértése nélkül gyakorolhatják. A cégbíróság felügyelőbiztosként a cégtől független, arra alkalmas személyt jelölhet ki az állami szerv vagy kamara által vezetett névjegyzékben szereplő személyek közül (pl. ügyvéd, közvetítő, könyvvizsgáló, igazságügyi szakértő), feltéve, hogy ez a személy a megbízatást elvállalja. A felügyelőbiztos a működése során az adott helyzetben általában elvárható gondossággal köteles eljárni. A kötelezettségeinek megszegésével okozott kárért a polgári jogi felelősség általános szabályai szerint felel.
d) A gazdasági társaságok nyilvántartásba vétele
A gazdasági társaságokat az illetékes cégbíróságok veszik nyilvántartásba.
e) lakásszövetkezet felügyelete
A lakásszövetkezet törvényességi felügyeletét a lakásszövetkezet székhelye szerint illetékes cégbíróság látja el a cégnyilvántartásról, a cégnyilvánosságról és a bírósági cégeljárásról szóló törvény rendelkezései szerint.
f) lakásszövetkezet nyilvántartása vétele
A Lakásszövetkezetekről 2004. évi CXL 5. § (1) A lakásszövetkezet alapítását az alapszabály elfogadásától számított harminc napon belül – bejegyzés és közzététel céljából – be kell jelenteni a cégnyilvántartást vezető bíróságnak. A lakásszövetkezet – a cégeljárásról szóló jogszabályokban meghatározott feltételek szerint – a cégnyilvántartásba történő bejegyzéssel jön létre. A lakásszövetkezetet a székhelye szerint illetékes cégbíróság veszi nyilvántartásba.
Összefoglalóan tehát megállapítható, hogy a Társasházakra vonatkozó jelenlegi jogi szabályozás a különböző gazdálkodó szervezetek nyilvántartási illetve felügyeleti szabályait mixelte össze.
Továbbra sem megoldott a Társasházak illetve az azzal foglalkozók nyilvántartásba vétele illetve az azt ellenőrző illetve felügyeleti rendszere. A megalkotott szabályok különös tekintettel az ügyészségre nem fogja tudni a jogalkalmazás által várt szerepének betöltését, hiszen idegen elemként került beépítésre.
A társasházi törvény eddigi kötelezően előírt rendelkezéseit a jogalkotó nem szankcionálta – pl. SZMSZ hiánya, rendes közgyűlés elmaradása, szvb választásának hiánya – és az ügyészség törvényességi felügyeletével azt nem is oldott meg, ezen látszat szabályozással eltereli a figyelmet azon a jogszabályban sürgősen változtatásra szoruló elemekről, amelyek a mindennapi jogalkalmazást súlyosan gátolja, ellehetetleníti.
Budapest,2010.01.07.
Dr.Izsák Orsolya