Lakásszerzés: a lízing ráfizetéses lehet, de a jelzáloghitel is rizikós
Alapvetően kétféle konstrukció közül választhatnak azok a magánszemélyek, akik banki segítséggel kívánnak vagy tudnak lakóingatlant vásárolni: jelzáloghitel, illetve lakáslízing. Bármelyik mellett is dönt az ügyfél, könnyen eltévedhet a jogi útvesztőkben.
A többség jelzálogalapú hitelt vesz fel, a bank a hiteligénylő által kiszemelt lakásra, házra – hitelfedezetként – jelzálogot jegyez be. A másik alternatíva a hazánkban két éve bevezetett lakáslízing, amelyet – az erőteljes piaci növekedésről szóló pénzintézeti beszámolók ellenére – egyelőre a lakosság szűk rétege tart racionális megoldásnak.
Noha a gyakorlatban mindkét konstrukciónál az ügyfelek feje felett lebeg Damoklész kardja – fogalmaz Dr. Izsák Orsolya ingatlanjogász –, a lakáshitelek mellett szól, hogy fizetésképtelenség esetén az adós, ha lakását el is veszíti, nagyobb összeget tud „kimenteni”. Lízingnél ellenben veszhet a pénz, amit a lízingdíj címén átutalt a pénzintézetnek, vagy annak csak igen csekély hányadát tudja visszaigényelni. S mivel a lízingelőnek nincs tulajdonjoga, szorult helyzetében a lakást nem értékesítheti. Tény, hogy a hitelfelvevőknek is szűk a mozgásterük, kénytelenek igazodni a hitelintézetek bürokratikus, kötött eljárási rendjéhez, különben nem kapják meg a kölcsönt. Az adásvételi szerződés megkötésének nem feltétele a foglaló kikötése, vételárelőleg jogcímén is fizethető részlet – hívja fel a figyelmet dr. Izsák Orsolya. Az eladó a szerződés megkötésének a biztosítására általában a foglalót választja, mert ha bármelyik fél felróható módon eláll a szerződéstől, az okozott kárt a foglaló összegével pótolják. A Legfelsőbb Bíróság (LB) tavalyi határozata kimondja, hogy a 10 százalékot meghaladó foglaló túlzott mértékű. Az LB eseti döntése azt a gyakorlatot írja le, hogy a foglalót a szerződés megkötésekor kell kifizetni. Ha azt követően történik a fizetés, nem a foglalóra vonatkozó szabályok érvényesülnek, hanem a vételárelőlegre vonatkozó előírások, akkor is, ha a szerződésben az előleget foglalóként nevesítették.
A foglaló hitelfelvételnél ugyanúgy „funkcionál”, mintha a vevő készpénzzel fizetne: ha a vevő eláll a vételtől, elveszíti a foglalót, ha az eladó gondolja meg magát, az összeg kétszeresét kell visszafizetnie a vevőnek. Hiteligénylésnél a foglaló azért okozhat bonyodalmat, mivel a hiteligénylő ezt még azelőtt fizeti ki, hogy átesett volna a banki hitelbírálaton. Huszonkettes csapdája: a bank a földhivatalhoz benyújtott adásvételi szerződés nélkül nem indítja el a folyamatot, foglaló nélkül nem köthető adásvételi. Ugyanakkor a foglaló kifizetése, az adásvételi megléte sem jelent biztonságot, hiszen a bank olyan határozatot is hozhat – és ez nem ritka –, hogy a vevő által igényelt hitelösszeg túlzott, vagy még rosszabb: az igénylő nem találtatott hitelképesnek. Ha az ügyfélnek nincs mozgósítható készpénze, elveszíti a foglalót, s nem hivatkozhat a banki ügymenetre. A hitelintézetek esetenként irreális feltételeket szabnak, a banki óvintézkedések gyakran kimerítik a jogi nonszensz fogalmát – véli a jogász. Ilyen, amikor a bank az adásvételi szerződés megkötésekor tulajdonjogról lemondó nyilatkozatot kér a hiteligénylőtől, még azelőtt, hogy folyósította volna a kölcsönt. A tulajdonjogról lemondó nyilatkozat ügyvédi letétbe kerül – a földhivatalnál ezek után kellene bejegyeztetni a vevő tulajdonjogát.
Dr. Izsák Orsolya szerint a hitelfelvevők jó része nem kellően tájékozott jogi kérdésekben. Az ügyfelek általában már az 5–6 hétig elhúzódó hiteligénylési procedúra folyamán „kiborulnak”, főleg, ha az utolsó pillanatban korábban nem kellően tudatosított, százezres nagyságrendű költségeket követel tőlük a hitelező. A kölcsönt többségében házastársak, élettársak együttesen igénylik. A házastárs – akit a szerződésen nem nevesítenek – automatikusan adóstárssá válik. Mi történik, ha a házasság felbomlik, s az egyik fél a lakásban marad? Aki költözött, általában nem hajlandó tovább fizetni a törlesztőrészlet rá eső részét, így az adóstárs kénytelen a teljes összeget átutalni a banknak, különben záros határidőn belül elveszíti a lakást. Polgári peres eljárásban fizetésre kötelezhető, de évekbe telik, mire az ügyben döntés születik.
Forrás: Ingatlanpiac
2008. július 1.