Újabb Alkotmánybírósági döntés társasházak ügyében – a bíróság egyedi normakontrollt kérve kérte a társasházi törvény törvényességi felügyeletére vonatkozó jogi szabályozás jogszabályba ütközőségére figyelemmel a törvényhely megsemmisítését EREDMÉNYTELENÜL –
Társasházi ügyekben már semmin sem lepődünk meg. Talán a jogász társadalom kissé csodálkozva szemlélte a 2003. évi CXXXIII. Tv. (a továbbiakban:Tht.) 27/A §-ának jogi szabályait amely a társasházak törvényességi felügyeletére vonatkozott, de a jogalkalmazók ügyvédi köre arra gondolhatott, hogy a bírói gyakorlat majd az elégtelen jogi szabályozás ellenére kialakítja a kapcsolodó gyakorlatot, amely követhető lesz.
A Bírósági tárgyaló termekben, gondolok itt elsősorban a Pesti Központi Kerületi Bíróság gyakorlatára megszülettek az első ítéletek.
Ilyen volt a 10.P.53.567/2014 számú ítélet, amely hat oldalon keresztül rögzíti a törvényesség helyreállítása érdekében teendő intézkedések körét, ennek keretében összehív közgyűlést, sőt mi több a közgyűlés tisztségviselőire is javaslatot tesz, napirendi pontokat fogalmaz meg és az SZMSZ körében pedig módosításokat hagy jóvá.
Az ítélet végrehajthatatlannak bizonyul figyelemmel arra, hogy a jegyzőkönyvezetőnek megjelölt jegyzőkönyvvezető nem „képes” jegyzőkönyvet vezetni. Az ítélet attól nem lehetett másodfokon aggályossá tenni mert az alperesi Társasház a keresetet nem ellenezte sőt mi több a fellebbezési jogról mindkét fél lemondott. Így aztán az első tárgyaláson a kereset vitatása körében elhangzó lényeges érvek nem kerülhettek tisztázásra.
Ma úgy néz ki, az általam ismert folyamatban lévő ügyekben, a Pesti Központi Kerületi Bíróságon, az Alkotmánybíróság előtt folyamatban lévő alkotmányossági normakontrollra felfüggesztik az ügyek elbírálását. Ugyanakkor a döntés nemrégiben már megszületett, amely elutasító volt.
A Pesti Központi Kerületi Bíróságon 2.P.54.864/2014/12. sorszámú végzésében a Bíróság Alkotmánybírósághoz fordult egyedi normakontrollt kérve a Tht. 27/A. § egésze alaptörvény B) (1) bekezdése az Alaptörvény II. cikkben és az Alaptörvény XXIV. cikk (1) bekezdésében ütközésének megállapítását, és e miatt a megsemmisítését.
A bíróság kérte továbbá a 2015.07.01. előtt indult perben, a Tht. 27/A § alkalmazásának a kizárását különös figyelemmel a 155/2015. (VI.25.) Kormány rendeletre.
A végzés kifejtette, hogy véleménye szerint a jogszabálynak a címzettek számára egyértelmű értelmezhető szabályozási tartalommal kell rendelkezni, a 2010. évi CXXX. Tv. 2.§ (2) bekezdés szerint a jogszabály a hatálybalépést megelőző időre nem állapíthat meg kötelezettséget, kötelezettséget nem tehet terhesebbé, valamint nem vonhat el vagy korlátozhat jogot, és nem nyilváníthat valamely jogot jogellenessé.
Hivatkozik arra, hogy a jogállamiság egyik alapvető követelménye, hogy a közhatalommal rendelkező szervek, a jog által meghatározott szervezeti keretek között, a jog által meghatározott működési rendben, a jog által a polgárok számára megismerhető és kiszámítható módon szabályozott korlátok között fejtsék ki tevékenységüket.
A jogbiztonság követelménye az Alkotmánybíróság értelmezésében a jogalkotó kötelezettségévé teszi, hogy a jogszabályok világosak, egyértelműek és működésüket tekintve kiszámíthatóak, előreláthatóak legyenek a jogszabályok címzettjei számára.
A Tht. 27/A.§ (1) bekezdése szerint a társasház működésének a társasház szerveinek és szervek működésének törvényességi felügyeletét a jegyző látja el. A törvényességi felügyelet nem terjed ki olyan ügyre, amelyben bírósági, hatósági eljárásnak van helye. A Tht. 27/A.§ nem biztosítja a társasházak, a közös képviselő alapvető jogait, figyelemmel arra is, hogy a hivatkozott Kormány rendelet csak 2015.07.01. napján lép hatályba.
1. Eljárásra vonatkozó szabályozás hiányossága: A Tht. 27/A.§-ával kapcsolatban a vonatkozó kommentár egyértelműen kimondja, hogy az eljárásra a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. Tv. alkalmazni nem lehet, a Pp. alkalmazására a jegyző eljárása vonatkozásában a Tht. nem ad felhatalmazást, így a jegyző kizárólag a Tht. 27/A.§-a szerinti eljárási szabályokat alkalmazhatja.
Ugyanakkor ez a § nem rendezi az illetékesség kérdését, ez által bármely jegyző bármely társasház törvényes működését vizsgálhatja. A Tht. 27/A § (2) és (3) bekezdése szabályozza, hogy a jegyzőnek milyen feladatai vannak, azonban hiányoznak az eljárási garanciák, az ügyek áttételére vonatkozó, ill. az összeférhetetlenségre vonatkozó szabályok.
2. Az eljárás megindítása csak hivatalból:Az eljárást a jegyzőnek hivatalból kell lefolytatnia, és tisztázatlan, hogy itt kit lehet ügyfélnek, érdekeltnek tekinteni, és milyen jogokat kell részükre biztosítani. Miután kizárólag hivatalból indítható az eljárás, a kérelem, ennek során nem köti az eljáró hatóságot, így az alaptörvény XXIV. cikk (1) bekezdésben megfogalmazott tisztességes ügyintézéshez való jogsérelmet szenved.
A Tht. 27/A § (4) bekezdése az eljárás formalizáltságának teljes hiányát tükrözi és ellentétes a tisztességes eljárás alapelvével, mert a törvény a jegyzői felhívással kapcsolatosan annyit ír elő, hogy a társasházat fel kell hívni a működés törvényességének helyreállítására vonatkozó bírósági kötelezés érdekében, bírósághoz fordul-e vagy sem, a határidő eredménytelen elteltétől számított 30 napon belül. Ez által a társasház számára is kérdéses, hogy joggal fordul e a bírósághoz vele szemben. A jegyző felhívása ellen a jogszabály nem tartalmaz észrevételezési jogorvoslati jogot, és a felhívás végrehajtása nem biztosított. A Tht. 27/A § a társasház számára semmilyen jogorvoslati jogot nem biztosít a jegyző felhívásában tett megállapításokkal szemben. A társasház és a közös képviselő számára nincs biztosítva e § vonatkozásában a bírósághoz való fordulás joga.
3. A törvényességi felügyelet alkalmazhatóságának a kérdése:Tht. 27/A § (1) bekezdés második mondata határozza meg a jegyző hatáskörének korlátait: „a törvényességi felügyelet nem terjed ki olyan ügyre, melyben bírósági, hatósági eljárásnak van helye….”
A 27/A § (5) bekezdés a.) pontja határozza meg, hogy a bíróság megsemmisítheti a közgyűlés (2) bekezdés b.) pontjába ütköző határozatát és szükség szerint új határozatot rendelhet el. Ugyanakkor a Tht. 42. § (1) bekezdése rögzíti, hogy 60 napos jogvesztő határidőn belül bármely tulajdonostárs bírósághoz fordulhat, amennyiben a közgyűlés határozata jogszabályba, Alapító Okiratba, Szmsz.-be ütközik és kérheti a határozat érvénytelenségének megállapítását.
A fenti szabályozásból következik hogy a jegyző határidő nélkül vizsgálhatja a közgyűlési határozatok érvényességét és kezdeményezheti a bíróság általi megsemmisítésüket. Ez ellentétben áll a Tht. 42. § (1) bekezdésben biztosított határidőn belül érvényesíthető jog megalkotásának céljával, és a társasházak működésének bizonytalanságát teremti meg. A rendelkezés következménye az, hogy a közgyűlési határozatok 60 nap elteltével sem lesznek támadhatatlanok és a már végrehajtott közgyűlési határozat is megsemmisíthető, ami a társasház működését veszélyeztetheti.
4. Végrehajhatatlanság:A hivatkozott jogszabályi rendelkezés tartalmaz végrehajthatatlan rendelkezést, ilyen a Tht. 27/A § (5) bekezdés b.) pontja mely szerint a bíróság számára lehetővé teszi a kereset alapján a közgyűlés összehívását.
A közgyűlés összehívását a Tht. szabályozza napirenddel, meghívó kötelező tartalmi elemekkel, meghívó közgyűlési határidővel, egyéb alaki előírásokkal és lehetővé teszi a közgyűlési határozat 60 napon belüli megtámadását, alaki vagy tartalmi hibák esetén.
A Tht. 33. § (1) (2) bekezdése szerint a közgyűlést a közös képviselő, vagy az intéző bizottság elnöke hívja össze. A Tht. 33. §-a, illetve a Tht. 34.§-a valamint a Tht. 47-48. §-át hívja fel. Az előterjesztő bíró szerint a Tht 27/A.§ nem részletezi, hogy a bíróság a közgyűlést hogyan hívja össze, hogyan tegye, hogyan valósítsa meg. Amennyiben a közgyűlés összehívását a bíróság ítélettel teszi, nincs szabályozva, hogy hova hívja össze a bíróság a közgyűlést, mikorra, milyen tartalommal, hiszen a bíróság épülete a tárgyalótermek nem közgyűlés lefolytatására hivatottak Ha mégis, a felek megjelölnek egy adott helyszínt és a közgyűlési időpont megállapításra kerül az ítéletben, de azt megfellebbezik, mire jogerőre emelkedik az ítélet a megjelölt időpont már nagyvalószínűséggel nem végrehajtható.
A bíróság a kereseti kérelemhez kötve van, önhatalmúlag nem állíthat össze napirendi pontokat, a bíróság olyan közgyűlést hív össze, mely a kereseti kérelemben szerepel, ugyanakkor a Tht. 34. § (4) bekezdése szerint napirendben nem szereplő határozatokat meghozni nem lehet.
A Tht. 34. § (2) bekezdés 51. § (1) bekezdésének a.) és b.) pontja szerint a számvizsgáló bizottságnak véleményeznie kell a határozati javaslatokat, ugyanakkor ha nem véleményezte a közgyűlés nem tud jogszerű határozatot hozni. A bíróság által összehívott közgyűlésnek minden szempontból olyannak kellene lennie, hogy a közgyűlés jogszerű határozatot hozzon, és ezt a hivatkozott jogszabályhely nem biztosítja.
További kérdést vet fel, hogy a közgyűlést összehívó ítéletet ki kézbesíti a tulajdonosok felé, a bíróság, a jegyző?
Alapesetben a peres felek részére kell megküldeni jogorvoslati záradékkal. Az ítélet a nem peres fél részére a Pp. alapján nem kézbesíthető. De akkor a közgyűlést összehívó ítélet, hogy jut el a tulajdonostársakhoz? Nem elegendő a társasházban kifüggeszteni az ítéletet, biztosítani kell, hogy a tulajdonosok akik nem feltétlenül laknak az adott társasházban tudomást is szerezzenek a közgyűlésről. A közgyűlés a jegyző, vagy bíróság általi összehívásának tényéről, ki értesíti a tulajdonosokat, hogy ne essenek el a tulajdonosi jogok gyakorlásától.
Az előterjesztő bíró szerint szabályozni kellene a bíróság által összehívandó közgyűlést és ilyen esetben a határozat megtámadhatóságának módját, ez azonban hiányzik.
Az (5) bek. c.) pont értelmezéséből kiderül, hogy a bíróság akkor szabhat ki bírságot, ha annak jogsértő magatartása miatt nem biztosítható a társasház törvényes működése. A társasház törvényes működésének biztosítása érdekében kötelezi a bíróság a társasházat mint alperest, és csak ezen kötelezés teljesülésétől vagy meghiúsulásától függ, hogy helyre áll e a társasház törvényes működése, vagyis a közös képviselő csak ezen kötelezés keretében tudja kifejteni jogsértő magatartását. Ebből viszont az következik, hogy a jegyzőnek a bírság kiszabására kötelezése, ítéletében idő előtti, hiszen egy a jövőben esetlegesen kifejtendő magatartásra irányul.
5. Jogfilozófiai kérdés:A hivatkozott jogszabályhely lehetővé teszi, hogy a jegyző mint közhatalmú szerv, hivatalból beavatkozzon a tulajdonostársaknak egymás közötti alapvetően polgárjogi jogvitájába, a társasházközösség működési körébe hozott tulajdonosi döntéseinek. Lényeges kérdés, hogy a jegyző milyen mélységig avatkozhat be egy magánszemélyekből álló tulajdonközösség ügyeibe. A társasház alapvető dokumentuma az Szmsz és házirend, ez szabályozza a társasház belső ügyeit, melyről csak az ott lakó tulajdonosok dönthetnek. A jegyző megalkotja a társasház Szmsz-ét megjelöli a közgyűlés helyszínét, időpontját, napirendi pontjait, határozati javaslatokat, ez a tulajdonosközösség belső életébe történő oly mértékű beavatkozás amely sérti az ott lakó tulajdonosok önrendelkezési jogát.
Az Alkotmánybíróság 3208/2015.(X.27.) végzésével visszautasította az alaptörvény ellenességének megállapítására, valamint megsemmisítésére és a jogszabály alkalmazásának kizárására irányuló bírósági kezdeményezést. Az Alkotmánybíróság végzése szerint a bírói kezdeményezés amely a Tht. 27/A § egésze alaptörvény ellenességének felülvizsgálatára irányult, nem felel meg az AB Tv. 25 § (1) bekezdésében foglalt feltételeknek.
Az Alkotmánybíróság megállapította azt, hogy hiányos az indítvány, kifejtette, hogy pontosan és egyértelműen meg kell jelölni az indítvány indokait az indítvány által támadt jogszabályt, vagy jogszabályi rendelkezést, indokolni kell továbbá, hogy a sérelmezett jogszabály miért ellentétes az alaptörvény megjelölt rendelkezéseivel.
Az elégtelen indoklás miatt nem tartotta a kérelmet elbírálhatónak az Alkotmánybíróság.
Az Alkotmánybíróság ugyanakkor kifejtette a 24/A § (5) bekezdése azt határozza meg, hogy a bíróság a jegyző keresete alapján milyen döntéseket hozhat. Ezek a döntések attól függenek, hogy a társasház törvényellenes működése miként valósul meg, így az (5) bekezdés a.) pontja alkalmazandó akkor, ha a társasház közgyűlésének határozata ad okot a törvényességi felügyeletet eljáró jegyző felhívására. Az (5) bekezdés b.) pontja azt a helyzetet orvosolja, ha a közgyűlést jogszabály, vagy belső szabályzat alapján kötelezően össze kellett volna hívni, ám erre nem került sor. A társasház törvényellenes működése azonban az által is megvalósulhat, hogy az operatív intézkedésre, végrehajtásra hivatott szerv nem tesz eleget valamely kötelezésnek, ilyen esetben kell az (5) c.) pontot alkalmazni. A társasház működésével kapcsolatban számos olyan intézkedés van, amelyet csak a közös képviselő, vagy az intéző bizottság elnöke tehet meg. Bírság abban az esetben szabható ki ha az eljárása jogellenes volt. A bíróság természetesen mérlegeli, hogy szükséges e a bírság kiszabása, ill. annak mértéke. Az már másik eljárás tárgya lehet, ha a bíróság vagy a jegyző, ill. a számvizsgáló bizottság által összehívott bírósági ítéleten alapuló közgyűlésen hozott határozatot a közös képviselő nem hajtja végre, és az e miatt bírság kiszabására ugyancsak a Tht. 27/A § (5) bek. c.) pontja alapján kerülhet sor.
Az indítványt elutasító tanács úgy értékelte, hogy az alaptörvényből felhívott rendelkezések alkotmányjogilag értékelhető összefüggésben nem állnak, így az indítvány elutasításra került.
Összeségében tehát marad a Tht 27/A. § által biztosított jog a jegyzők számára, a bíróság pedig ebben a jogszabályi környezetben fogja kialakítani gyakorlatát, azonban az ügyvédi társadalomnak akár felperesi akár alperesi oldalon áll könnyű dolga van, hiszen a felhívott jogszabályi rendelkezés alapján minden igaz lehet és annak az ellenkezője is.
Budapest, 2015.11.15. Tisztelettel:
dr. Izsák Orsolya