A t á r s a s h á z a k c s a p d á b a k e r ü l t e k ?!
– Társasházak a törvénykezés, az érdekérvényesítés és az adósság csapdájában –
Jelen előadás ill. tanulmány alapvető célja az volt, hogy egy „kívül álló”, de mégis a társasházakkal hivatalból foglalkozó ügyvéd szemével mutasson rá a jelen jogi szabályozás legfőbb buktatóira és egy másfajta logika, nevezhetnénk úgy is, hogy egy másfajta „filozófia” mentén próbáljon megoldási alternatívákat ajánlani a törvénykezés számára.
Elöljáróban azonnal kijelenthető, hogy a dolgozat címében feltett kérdésre a válasz egyértelműen: Igen. Határozottan kijelenthető, a társasházak többsége csapdában van. A szerző álláspontja az, hogy a bajban lévő társasházak aránya az elmúlt években folyamatosan növekedett/növekszik. Amíg a devizahiteles lakástulajdonosok megmentése nemcsak kormányzati szinten, hanem a napi sajtóban is folyamatosan téma, addig az eladósodott társasházakról alig tudni valamit, holott azok biztosítják/biztosítanák az említett lakások működési kereteit. Lehet, hogy a kongresszusi résztvevők közül van, aki ismeri a fizetésképtelen társasházak számát, vagy azokét, amelyek bíróságon kénytelenek érvényesíteni a hátralékos tulajdonostársaktól a közös költség igényeiket. A nagyobb társasházak milliárdos értéket is képviselhetnek, a nemzeti vagyon jelentős hányadát teszik ki, tehát nagyon fontos lenne, hogy elegendő információval rendelkezzünk felőlük.
Ha van egy autónk, ahhoz kell rendszeresen műszaki vizsga, zöldkártya, kötelező biztosítás, a jármű típusától függő különböző kategóriájú vezetői engedély, és ha nincs pl. a kocsiban lámpakészlet, vagy elakadásjelző, akkor még büntetésre is számíthatunk. Az adatszolgáltatás naprakészen tudja nemcsak a forgalomban lévő autók rendszámát, a tulajdonos nevét, címét, de a gépkocsi korát és típusát is. Minimálisan legalább ennyi adatot a társasházakról is kellene tudnunk.
Az tapasztalható, hogy amióta egyre többen nem tudják fizetni a megemelkedett bankkölcsöneiket, evvel párhuzamosan növekszik a közös költséget nem fizetők száma is. Megállapítható, hogy a havi rezsikiadások közül a legutolsó helyen a közös költség befizetése szerepel, mert ott fenyeget legkevésbé a szankcionálás. Sajnálatos, hogy a lakásárverezési moratórium tovább rontotta a közös költség fizetési morált, sokan úgy gondolják, hogy majd csak segít ebben is az állam. Ugyanakkor a törvényi háttér nem tart lépést az élet diktálta helyzetekkel.
Tehát elmondhatjuk, hogy a társasházak részben a törvénykezés csapdájában, részben a bankok csapdájában és/vagy adósság csapdában, felújítási kényszer csapdájában szenvednek és sorolhatnánk tovább. Ekkor még nem is említettük a társasházak kiszolgáltatottságát, ugyanis a társasházi közösségek érdekérvényesítő képessége közelít a nullához.
A jelen előadás az elmúlt 100 év Társasházi törvényeit és azok módosításait érinti, illetve a jogszabály alkalmazása során felmerülő kérdések jogszabályi jogi elemzését tartalmazza. A gyakorlat alapján az érvényben lévő Társasházi törvény alapvető újragondolását hangsúlyozva, ajánl a szerző lehetséges jogi megoldásokat a csapdába került/kerülő „társas-háztulajdonok” számára.
Lényegében a szerző rámutat arra, hogy a rendszerváltást követően – a konzekvensen át nem gondolt jogalkotási folyamatban – létrehozott jogi szabályozás hiányos. Egy átfogó, átgondolt változtatással viszont hatékonyan lehetne eredményeket elérni, úgy, hogy a jogalkotási folyamatba sokkal intenzívebben kellene bevonni a „társ-szakmák” képviselőit, mint pl. a mérnököket, közgazdászokat, szociológusokat, és sorolhatnám.
„Ex praetiris praesentia aestimantur” – A jelent a múltból lehet a legjobban megítélni, mondja egy latin közmondás. A jelen jogi szabályozás csak a korábbi társasházi törvények illetve azok módosításai ismeretével értelmezhető és némiképpen azok továbbgondolásával – a jelen kor általi új kihívásoknak való megfeleltetésekor – semmiképpen sem hagyhatóak figyelmen kívül. A szerző véleménye szerint a törvényszövegek mellett érdemes arra is fókuszálni, hogy az adott kor törvényalkotóinak mi volt a szándéka, a haza „bölcsei” hogyan gondolkodtak, s ennek tükrében mi lehet az oka annak, hogy bizonyos megoldatlan problémákat évek, akár évtizedek óta görgetünk magunk előtt.
A szerző véleménye szerint az új törvény alapvető logikai gondolatmenete a következő lenne:
– a társasház önálló jogi személy;
– a közös költség biztosítására első ranghelyen szerepeljen a társasház jelzáloga az egyes
külön albetéten;
– indokolt esetben – nemcsak közös költség tartozás esetében – a társasház jogosult közüzemi vezetékeinek használati jogát felmondani;
– jogosult a tulajdonos- és lakótársakról nyilvántartást vezetni, és a biztonságához szükséges óvintézkedéseket saját maga szabályozni;
– a fizetésképtelen társasházakhoz csődgondnok kirendelése, melynek biztosítása állami feladat.
(Az egyes javaslatok indoklása, az ebből származó előnyök a tanulmány megfelelő alfejezeteiben részleteiben is megismerhetőek.)
Összegezve az eddigieket, olyan társasházi törvényre lenne – minél előbb – szüksége az érintetteknek, amely rövid, tömör, áttekinthető és nem megy bele a túl részletes szabályozásba. Addig is a legsürgősebb problémák orvoslására törvénymódosításokra van szükség, oly módon, hogy azok már gondolatmenetükben illeszkedjenek a későbbiekben megalkotandó, egységesített törvényhez.
A szerző meg van győződve arról, hogy egy jól működő, megfelelően szabályozott és dokumentált társasházi rendszer mellett a magyar ingatlanállomány értéke felértékelődik, s ez nem csak az állampolgár, hanem az ország érdeke is.