Társasházak a Vidék és a Fővárosi bíróság szemével

A Társasházak a Vidék és a Fővárosi Törvényszék szemével

A Társasházak ügyekben a Fővárosi Törvényszéken előfordulhat, hogy eltérő megítélés alá esik ugyanazon tényállási elemek mellett bizonyos ügycsoport a Vidéki Törvényszékhez képest.

A Pp 271.§ (4) b) bek felülvizsgálatra vonatkozó szabálya nem segíti a jogalkalmazást ugyanis a hivatkozott jogszabályhely szerint amennyiben az elsőfokon hozott döntéssel megegyezik a másodfokú bírósági döntés, azaz azt helybenhagyó, felülvizsgálati eljárásnak helye nincs.
.
Az alábbi ítéletek alapján szemléltetem a jogi problémát:
1.)A Budai Központi Kerületi Bíróság 19.P.XI.21813/2011/11 szám alatti ítélete.
2/A Fővárosi Törvényszék, mint másodfokú bíróság 52.Pf.632.504/2012/4. számú ítélete.
3./ A Kaposvári Járásbíróság 13.P.21.017/2012/11.sz. ítélete.
4./ A Kaposvári Törvényszék, mint másodfokú bíróság 1.Pf.20.449/2013/2.számú ítélete.
5./ Pesti Központi Kerületi Bíróság 16.P.50.046/2009 számú ítélete.
6./ Fővárosi Bíróság 48.Pf.630.383/2010 szám alatti ítélete.
EBH 2007.1673 A társasházhoz tartozó közös tulajdonú telek-ingatlanon elhelyezkedő gépkocsi –beálló kizárólagos használata mint használati jog nem jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba.
A per tárgya a 19.P.XI.21.813/2011 szám alatti ügyben a korábban a Társasházat építő és egyszemélyi tulajdonos által alapított alapító okirat rendelkezései alapján az építtető volt tulajdonos számára kikötött közös tulajdonban lévő telken fennálló használati jogra alapított birtokvédelmi kérelem elbírálása. A Budapest, XI. kerület Cs. u.22-32. szám alatti ingatlanra a tulajdonos egyszemélyes alapítóként készítette el az alapító okiratot.

A társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzése 2008.augusztus 6-án megtörtént. Az alapító okirat szerint közös tulajdonba kerültek a parkolók, azaz a teremgarázsok.
Az alapító okiratban rögzítették, hogy az egyszemélyes alapító a közös tulajdonú épület-, telek-, vagy kertrészen a tulajdonostársaknak vagy harmadik személynek az első értékesítésig kizárólagos használatot biztosíthat külön szerződésben foglalt megállapodás alapján , a tulajdonostársak pedig tűrni kötelesek, hogy ezen személyek az alapítóval kötött külön megállapodás alapján kizárólagosan használják a megállapodásban megjelölt teremgarázs beálló helyet.
A külön tulajdonú albetétek értékesítését követően az egyszemélyes alapító 85 darab teremgarázs beálló helyet kizárólagos használatában tartotta.
A beálló helyek nem kerültek értékesítésre. Az elsőfokú eljárás kezdeményezése időpontjában az egyszemélyes alapító még két albetét tulajdonosa volt. A felperesi kereset szerint a felperes birtokában és használatában lévő közös tulajdon tárgyát képező teremgarázsban kialakított 85 db gépkocsi beálló hely vonatkozásában birtokától megfosztották. Az első fokon eljáró bíróság szerint: A közös tulajdont képező ingatlanrész a tulajdonosok számától függetlenül önmagában nem terhelhető meg, így fenntartani annak kizárólagos használati jogát nem lehetséges. E körben utalt a Tht.1.§(1). 2.§ (1) és (2) bekezdésre, valamint a Ptk. 140.§(1) és (2) bekezdéseire. A felperesnek (egyszemélyi alapító) az ingatlanrész birtokba tartására, mint tulajdonostársat megillető tulajdoni hányadot meghaladó használatra nincs jogcíme.
A Fővárosi Törvényszék, mint másodfokú bíróság 52.Pf.632.504/2012/4. számú ítélete szerint A Törvényszék az elsőfokú bíróság döntésével és az indoklásban foglaltakkal egyetértett. Kiemelte, hogy helyesen járt el az elsőfokú bíróság akkor, amikor a Ptk. 188.§(3) bekezdésében foglaltakra tekintettel azt vizsgálta, hogy a perbeli felperesnek van-e érvényes jogcíme a közös tulajdonban álló 85 darab teremgarázs beálló hely kizárólagos használatára. Megállapította azt is, hogy helyesen járt el, amikor elsődlegesen a társasházakról szóló 2003.évi CXXXIII. tv. rendelkezései alapján arra a következtetésre jutott, hogy a teremgarázs beálló helyek vonatkozásában a felperesnek kizárólagos használati joga nem lehet.
A Törvényszék az elsőfokú bíróság ítéletét a következőkkel egészíttette ki:

a./ A perbeli felperesnek az az érvelése, hogy a kizárólagos használati jog azért illeti meg, mert az alapító okirat 3. fejezetének 3.1.1. pontja lényegében egy megállapodás a tulajdonostársak között a használat terjedelme kapcsán, és figyelemmel arra, hogy az alapító okirat nem jogellenes, a tulajdonostársak azt nem módosították, érvénytelenségének megállapítása iránt nem folytattak le bírósági eljárást, ezért rendelkezései a társasház későbbi tulajdonostársait is kötik.
A Törvényszék megállapította, hogy az alapító okirat nem vitásan tartalmazza a felperes által hivatkozott rendelkezést, azonban az alapító okirat létrehozásakor hatályos Tht. szerint a használat rendezése olyan kérdés, amelyről az alapító okiratban nem kell rendelkezni. A Tht. 26.§(2) bekezdése szerint a használat kérdését a házirendbe kell szabályozni., amelyet a közgyűlés jogosult elfogadni. A Tht. 28.§(1) bekezdésének a) pontja kimondja, hogy a közgyűlés határoz többek között a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról.
b./ Mivel a használat rendezése nem az alapító okiratban szabályozandó kérdés, ezért az alapító okirat felperes által hivatkozott rendelkezései annak ellenére nem alapozhatják meg a felperes használati jogosultságát, hogy közgyűlési határozat sem született a közös tulajdonú ingatlanrészek , köztük a vitatott gépkocsi beálló helyek használatáról. Megállapította, hogy a felperes az egyes albetétek elidegenítésével elidegenítette az azokhoz tartozó közös tulajdoni hányadokat is, így a teremgarázs meghatározott hányadait is, és az albetéteket a közös tulajdonból hozzátartozó részekkel együtt a vevő birtokába adta.
c./ Kiemelte a törvényszék azt is, hogy az elsőfokú bíróság helyesen mutatott rá arra is, hogy a felperes dologi hatállyal azért sem szerezhetett használati jogot a perbeli gépkocsi beállókon, mert ehhez a hasz6nálati jog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre is szükség lenne, ezt azonban a Tht.2.§.(2) bekezdése kizárja. Az, hogy a közös tulajdonú ingatlanrészek használatáról nem született közgyűlési határozat, nem teremt alapot a társasházban tulajdonnal rendelkező felperes kizárólagos használatára.
Ehhez képest a Kaposvári Járásbíróság 13.P.21.017/2012/11.számú ítéletéből éppen az ellenkező jogi következtetés levonható hasonló tényállási elemek mellett.
A alperes 2004. június 12. napján kelt alapító okirattal társasházzá alakította a Balatonföldvár, Motel park 2. sz. alatt található kizárólagos tulajdonát képező ingatlant.
A bíróság megállapította, hogy az alapító okirat I. számú bekezdése szerint társasházi közös tulajdonba marad a Balatonföldvár, belterület 1588/1.hrsz-ú 1 ha 7994 m2 térmértékű telek.

Az indoklás részben kiemelte, az alapító okirat 2. pontjában az alapító következőt rögzítette:
„A jelen alapító okirat mellékletét képező helyszínrajzon piros satírozással jelölt gépkocsi parkoló kizárólagos használati joga a társasház ingatlan-nyílvántartási bejegyzését követően is és az egyes üdülőegységek értékesítésétől függetlenül az alapító H. Ingatlanfejlesztő Korlátolt Felelősségű Társaságot illeti meg és az alapító jogosult ezen gépkocsi parkolók használati jogát a közgyűlés hozzájárulása nélkül is más társasházi tulajdonosra átruházni. „

Az alperes jelenleg is tulajdonostárs az ingatlanban kisebbségi tulajdonosként külön tulajdonnal bír. A bíróság rögzítette azt is, hogy a társasház 2010. május 22-én tartott közgyűlése a következők szerint rendelkezett:

”A közgyűlés a H. Kft.-nek a társasház közös tulajdonában lévő telekrészre vonatkozó kizárólagos földhasználatát megszünteti. Az alapító okirat módosítását elrendeli.”
A közgyűlés döntött abban is, hogy nem járul hozzá ahhoz, hogy a H. kft. a társasházi közös tulajdonban lévő telek egy részével sajátjaként rendelkezzen. A Kaposvári Járásbíróság 13.P.21.017/2012/11.sz. ítélete szerint az alperesi Kft. a Tht-vel valamint a Ptk. 149.§-ával összhangban készítette el az alapító okiratot és szabályozta le a közös tulajdonnal kapcsolatos jogokat és kötelezettségeket. (Visszautalva: az előző jogesetben a Fővárosi Törvényszék rendelkezésére, mely szerint a Tht. 26. § (2) bekezdése szerint a használat kérdését a házirendbe kell szabályozni, amelyet a közgyűlés jogosult elfogadni. Mivel a használat rendezése nem az alapító okiratban rendezendő kérdés, ezért az alapító okirat hivatkozott rendelkezései annak ellenére nem alapozhatják meg a felperes használati jogát, hogy közgyűlési határozat sem született a közös tulajdonú ingatlanrészek köztük a vitatott gépkocsi beálló helyek használatáról. )
Törvénysértő is a bíróság álláspontja, mert a Ptk. 165. §(1) többek között azt mondja: A használat jogának gyakorlása másnak nem engedhető át.
A jogszabály magyarázata arra is kitér, hogy „ A használat joga azonban nem terjed ki a használat más részére való átengedésre. A jogosult tehát a dologra sem visszterhes ( bérleti, hasznonbérleti) sem ingyenes (haszonkölcsön) szerződést nem köthet.
A bíróság a kizárólagos használat jog jogszerűségét támasztotta alá azzal is, hogy kijelentette, hogy birtokosnak minősül az is, aki ezt szerződésen alapulva gyakorolja. Jelen esetben az alapító okiratot, mint az alapító és tulajdonosok között létrejött szerződést tekintette.
A bíróság álláspontja, hogy az alperesnek, mint kizárólagos használati birtokosnak a jogalapja az erősebb arra, hogy a parkoló részt a hatalma alatt tartsa és azt akár elzárhassa mások – így a felperesi tulajdonos – elöl. Azt is rögzíti az ítélet, hogy az alapító okirat szabályozása azt a lehetőséget biztosította az alapító számára, hogy a megjelölt területrészt egyedül az alperes használja, egyedül Ő birtokolja, így akár mások használata elől azt el is zárhatja.
A Kaposvári Törvényszék, mint másodfokú bíróság 1.Pf.20.449/2013/2.számú ítélete az alábbiakra mutat rá:
Az I. fokú bíróság ítéletét helybenhagyta azzal, hogy az elsőfokú bíróság a tényállást helyesen állapította meg és helytálló jogi következtetés alapján utasította el a felperes keresetét. Kiemelte, hogy a bíróság a birtokperben a Ptk. 192.§(3) bekezdése értelmében a birtokláshoz való jogosultság alapján dönt. A kizárólagos használatra való jogosultságot az alapító okiratra való hivatkozással érvényes jogcímnek tekinti ( Ez utóbbi álláspont véleményem szerint törvénysértő is, hiszen a 1997.évi CXLI törvény az ingatlan-nyilvántartásról 3.§(1) bekezdése szerint: Egyes jogok az ingatlan-nyilvántartásban a tulajdoni lapra történő bejegyzéssel keletkeznek. Ugyanez a pont (2) bekezdése úgy rendelkezik: Az okiraton alapuló bejegyzés keletkezteti az átruházáson alapuló tulajdonjogot, továbbá a szerződésen alapuló vagyonkezelői jogot, földhasználati jogot.
haszonélvezeti jogot és a használat jogát, a telki szolgalmi jogot, a jelzálogjogot (önálló zálogjogot).
A másodfokon eljáró bíróság alaptalannak tartotta a felperes hivatkozását, hogy a használat jogosultsága a szükségletét meghaladó mértékben használja az alapító okirattal kizárólagos használatba adott területrészt. Kijelenti, hogy az alapító okirat tartalma határozza meg az alperesi használat mértékét. Tévesnek minősíti a felperes hivatkozását az ingatlan-nyilvántartás hiányára (álláspontom szerint ez ugyancsak ellentétes az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvénnyel).

Tényállás: Mindkét esetben a közös tulajdont érintő és a társasházi alapító okiratban rögzített kizárólagos használatra épített jog gyakorlása volt a per tárgya. Az egyszemélyes alapítók az alapító okiratban rögzített közös tulajdonra alapított kizárólagos használati jog alapján szándékoztak a parkolók használati jogát értékesíteni. A vita kiterjedt a birtokvédelem kérdésére is.
Mindkét jogeset a 2003. évi CXXXIII. Tv. hatálya alatt zajlott, így mindkettőre ugyanaz a szabály vonatkozott.
A két analóg tényállás mellett egymással teljesen ellentétes ítélet született, melyben álláspontom szerint a Kúriának elvi döntést kellene hozni vagy jogegységi eljárás során vizsgálni az eltérő joggyakorlatot.
A fent hivatkozott két jogeset a kizárólagos használati jogon alapuló birtoksértés kérdéskörét vizsgálja.
Ugyanakkor, ezzel a jogi problémával szorosan összefüggő az építtető által a közös tulajdon terhére az alapító okiratban biztosított használati jogot alapító szerződések érvényessége. A Fővárosi Törvényszék 48.Pf.630.383/2010. sz. alatti ítéletében, mely az I. fokon 16.P.50.46/2009.sz.alatti ítéletét megváltoztatta, az e tárgyban kötött használati jogot alapító szerződés érvénytelenségét állapította meg.
Indokolásában a bíróság rámutatott arra, hogy a Ptk. 200.§(2) értelmében a használati jogot alapító szerződés jogszabályba ütközik. A szerződés érvénytelenségének a kérdését az alapító okiratban foglalt rendelkezésektől függetlenül vizsgálható, mert a szerződés jogszabályba ütközését nem szünteti meg, ha egy másik szerződés, nevezetesen az alapító okirat azonos, vagy hasonló rendelkezést tartalmaz.
Rámutat az ítélet arra, hogy a társasházi közös tulajdon nem más tulajdonában áll, annak használati joga a Tht. 2.§ (2) értelmében önállóan nem képezheti szerződés tárgyát. E jogszabályhely szerint ugyanis a közös tulajdonra vonatkozó az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog egymástól függetlenül nem ruházható át, és nem terhelhető meg.
Tehát, a közös tulajdont tartalmazó ingatlanrész a tulajdonosok számától függetlenül önmagában nem terhelhető, és a használati jog az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezhető be. Az indokolás szerint a használat joga abszolút jelleggel mindenkire nézve kötelezően nem jött létre dologi jogi jelleg nélküli, pusztán az alperesek kötelmi jogi megállapodása marad.
Ennek oka pedig az, hogy az alperesek a szerződés tárgyát nem a fenti jogszabályi előírásoknak megfelelően jelölték meg, így sem a Ptk. sem az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény értelmében az nem bejegyezhető. A Fővárosi Bíróság joggyakorlatának megfelelőségét támasztja alá az EBH 2007.1673 , mely rámutat arra, hogy a társasházhoz tartozó közös tulajdonú telek – ingatlanon elhelyezkedő – felszíni gépkocsi-beálló kizárólagos használati jog nem jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba. A hivatkozott jogszabályhelyek: a Ptk. 140.§, Tht. 2.§, 26.§.
Összességében:
Az ismertetett jogesetekben a felek társasházi közös tulajdont érintő, az alapító okiratban rögzített használati jog kérdésében fordultak az érintett bíróságokhoz. A kérdés eldöntésében a főváros és a vidéki bíróság ellentétes álláspontra jutottak, mely nem tükrözi az egységes jogértelmezésen alapuló döntést. Mint a perekben jogi képviseletet ellátó jogi képviselő megjegyezni kívánom, hogy álláspontom szerint a Kaposvári Törvényszék jogi álláspontja a korábbi, egységesnek tűnő jogértelmezéstől oly mértékben eltér és jogbizonytalanságot okoz, ezért ezt a jogi kérdést a Kúriának tisztáznia kell.

Budapest, 2013. október 08.
Tisztelettel,
Dr. Izsák Orsolya
ügyvéd

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.