Szerződés érvénytelenségének esete a feltűnő nagy értékaránytalanság

Az aránytalanság feltűnő részének meghatározása és az esetleges érvénytelenség jogkövetkezményeinek a levonása során fokozottan kell vizsgálni a szerződéskötés körülményeit, a jóhiszemű és rendeltetésszerű joggyakorlás követelményeit, a felek üzletkötésben való fokozott érdekeltségét, valamint az ingatlan forgalmi értékére vonatkozó ismereteit.

A feltűnően nagy értékkülönbségre alapított megtámadás következtében érvénytelenné vált szerződés esetében a szerződés érvényessé nyilvánításakor a bíróságnak olyan mértékű ellenszolgáltatást kell megállapítania, amely mellett az értékkülönbség már nem feltűnően nagy
Ha a vevő valamely ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez – számolva a forgalmi értéket esetleg meghaladó vételárral is – következetesen ragaszkodik, az adásvételi szerződés létrejöttéhez való fokozott érdekeltsége folytán feltűnő értékaránytalanságra hivatkozással a szerződést alappal csak akkor támadhatja meg, ha az értékaránytalanság kirívóan nagy.

A Legfelsőbb Bíróság PK 267. számú állásfoglalása szerint annak megállapításához, hogy az értékkülönbség feltűnően nagy-e, a bíróságnak vizsgálnia kell a szerződéskötés körülményeit, a szerződés egész tartalmát, a forgalmi (érték-) viszonyokat, az ügylet jellegéből fakadó sajátosságokat, a szolgáltatás és ellenszolgáltatás meghatározásának módját. Az állásfoglalás indokolása kiemeli továbbá, hogy a forgalmi érték mellett – egyebek között figyelemmel kell lenni a kereslet és kínálat alakulására, a szerződő félek bármelyikének esetleges külön igényére, fokozott érdekeltségére a szerződés létrejöttében. A Legfelsőbb Bíróság már több iránymutató eseti döntésében kifejtette azt is, hogy a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás közötti értékkülönbség minősítése szempontjából a forgalmi érték és a vételár egymáshoz való %-os viszonya (aránya) nem ügydöntő jelentőségű (pl. Eln. tan. P. törv. 20 544/1989, BH1990. 57. sz.). A perbeli esetben megállapítható 35%-os értékkülönbség sem jelentheti tehát önmagában a felhozott megtámadási ok megvalósulását, és nem teszi mellőzhetővé az említett kollégiumi állásfoglalásban részletezett egyéb tények vizsgálatát.
Ebben a körben a Legfelsőbb Bíróság kiemelendőnek tartja, hogy a szerződésekbe vetett bizalomhoz és a forgalom biztonságához fűződő egyéni és társadalmi érdekek megkívánják: abban az esetben, ha a vevő valamely ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez – számolva a forgalmi értékét esetleg meghaladó vételárral is – következetesen ragaszkodik, az adásvételi szerződés létrejöttében való fokozott érdekeltsége folytán a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között mutatkozó aránytalanságra hivatkozással a szerződést alappal csak akkor támadhatja meg, ha ez az értékkülönbség kirívóan nagy.
Az általam hivatkozott ügyben a vállalkozás megindításához olyan telephelyre volt szüksége, amely a tervezett ipari tevékenység folytatásához megítélése szerint a legalkalmasabb. Nyilvánvalóan a város területén több ingatlant is megtekintett, s miután céljának a perbeli ingatlant tartotta a legmegfelelőbbnek – anélkül, hogy az alperes értékesítési szándékáról előzetesen tájékozódtak volna -, megtette a vételi ajánlatát. Az alperes akkor 5 000 000 forintban megjelölt eladási árat azonban túlzott összegűnek tartotta, ezért ismét végigjárta a várost, de számára ennyire kedvező adottságúnak vélt ingatlant nem talált. Ezért az alperessel a korábban megkezdett tárgyalását folytatta, és végül 4 000 000 forint kialkudott vételárban állapodtak meg. Megállapítható tehát, hogy a felperes maga kezdeményezte, majd a megjelölt eladási ár ismeretében – alkut kínálva – kitartóan szorgalmazta az adásvételi szerződés megkötését. Ilyen körülmények között pedig a fentebb részletezett elvekből következően a viszonos engedmények tételével kölcsönösen kialakított 4 000 000 forint vételár és az ingatlan 2 600 000 forint forgalmi értéke között mutatkozó értékkülönbséget nem lehet kirívóan nagynak tekinteni.
Megjegyzi végül a Legfelsőbb Bíróság, hogy a szerződés megtámadása az adott esetben sértette az együttműködésnek és a rendeltetésszerű joggyakorlásnak a Ptk. 4. és 5. §-ában megfogalmazott elveit is. Az érvénytelenségnek a Ptk. 237. §-ának (1) bekezdése szerinti általános jogkövetkezménye ugyanis nem vonható le, mert időközben a felperes az ingatlant a vételár többszörösét kitevő jelzálogjoggal megterhelte, és ezzel lényegében megfosztotta az alperest attól a perbeli lehetőségétől is, hogy a szerződés érvénytelenségének megállapítása esetén érdekei mérlegelése alapján a szerződéskötést megelőző helyzet visszaállítása iránt terjesszen elő ellenkérelmet.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.