Építkezés szomszédságában

XIII.

Fővárosi Ítélőtábla
3.Pf.20.131/2009
Építkezés kapcsán szükségtelen zavarás

A Fővárosi Bíróság 6.P.28.164/2001/26. számú és a Fővárosi Ítélőtábla 3.Pf.21.499/2003/2. számú ítéletével egyetemlegesen arra kötelezte az I. és II.r. alpereseket, hogy a B. szám alatti társasházi ingatlanban az alperesek építkezésével kapcsolatban okozott károkat állítsák helyre 180 napon belül a perben beszerzett szakértői véleményben foglalt munkák elvégzésével. Jelen per felperese abban a perben III.r. felperes volt, a jogerős ítélet egyetemlegesen arra is kötelezte az alpereseket, hogy a társasházi lakásingatlanban okozott 519.200 Ft forgalmi értékcsökkenés összegét fizessék meg 15 napon belül a III.r. felperesnek..

A jelen perben a felperes módosított keresetében 1999. január 1-jétől 2007. február végéig 98 hónapra havi 75.000 Ft, összesen 7.350.000 Ft lakáshasználati díj, havi 1.000 Ft, összesen 98.000 Ft telefonszüneteltetési díj, és 166.700 Ft társasházi közös költség, mint kár megtérítésére kérte kötelezni egyetemlegesen az alpereseket.

Az alperesek a kereset elutasítását kérték.

Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az I. és a II.r. alperest, hogy 15 napon belül egyetemlegesen fizessenek meg a felperesnek 4.971.932 Ft-ot és ezen összeg után 2003. január 1-jétől a kifizetés napjáig járó törvényes mértékű késedelmi kamatot. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Kötelezte az I. és II.r. alperest, hogy fizessenek meg a felperesnek egyetemlegesen 15 napon belül 455.000 Ft perköltséget.
Az elsőfokú bíróság tényként állapította meg, hogy az alperesek építkezésével összefüggésben a felperes tulajdonában álló alagsor 3. szám alatti műteremlakás és az alagsori folyosó rendeltetésszerű használatra alkalmatlanná vált, az alagsori helyiségekben aládúcolás vált szükségessé.

A felperes 1999. áprilistól nem tudta használni a lakását. 2007. március 2-án eladta az ingatlant 8.700.000 Ft vételáron. A felperes a lakásban lévő telefont üzenetrögzítőként használta mindaddig, amíg az ingatlant nem értékesítette. A perbeli ingatlan forgalmi értéke 5.380.000 Ft, amelyet 50.734 Ft havi használati díj ellenében lehetett volna bérbe adni.

Az elsőfokú bíróság megállapította azt is, hogy a korábbi perben hozott jogerős ítélet alapján nem vitás, hogy az alperesek, mint építők kártérítési felelősséggel tartoznak a szomszédos ingatlanban az építkezéssel összefüggésben okozott károkért a Ptk. 100. § és a Ptk. 339. § (1) bekezdése értelmében.

Az elsőfokú bíróság kifejtette azt is, hogy a Ptk. 355. § alapján az alperesek a tulajdonos elmaradt hasznát is kötelesek megtéríteni. A felperes tulajdonában álló műteremlakás lakhatatlan volt, ebből az következik, hogy a felperes azt nem tudta használni, hasznosítani. A hasznosítással kapcsolatos bérleti díj összege a felperesnél kárként merült fel.
A másodfokon eljáró bíróság a keresethez képest alaposnak találta a telefon szünetelési díjjal kapcsolatos okfejtését, de részben eltérő álláspontot képviselt a lakáshasználati díj vonatkozásában.

X.

Fővárosi Ítélőtábla
5.Pf.20.410/2007
Iskola építés következtében zaj és porterhelés

A felperes keresetében elsődlegesen egyetemlegesen az I-II. rendű alperest, másodlagosan pedig az I. rendű alperessel egyetemlegesen a III. rendű alperest is kérte kötelezni 52.000.000 forint kártérítés megfizetésére.
Elsődleges keresete kapcsán az I. rendű alperes tekintetében a Ptk. 339. § (1) bekezdésére, a II. rendű alperes tekintetében a Ptk. 349. § (1) bekezdésére hivatkozott. Másodlagos keresetét az I. és a III. rendű alperes vonatkozásában a Ptk. 100. §-ára, míg a II. rendű alperesre nézve a Ptk. 349. § (1) bekezdésére alapította. Mindkét esetben utalt a Ptk. 344. § (1) bekezdésére is.

A felperes keresetében arra hivatkozott, hogy a II. rendű alperes az adott területre vonatkozó szabályozási tervbe ütköző tartalommal adta ki az I. rendű alperes mint építtető részére az 1999. november 29-én és a 2000. május 10-én kelt építési engedélyt. Az engedélyeket tartalmazó közigazgatási határozatok jogszabályba is ütköznek, hiszen sértik a 46/1997. (XII. 29.) KTM rendelet 18. §-át, valamint az 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) 31. § (1), (2) bekezdését és (4) bekezdés b) pontját, a 34. § (2) bekezdését, valamint a 36. § a) és c) pontjait. A II. rendű alperes jogellenesen járt el, amikor az építési hatósági eljárás során nem tett eleget a környezetvédelmi szakhatóság bevonására irányuló kötelezettségének. A jogellenes határozatokat továbbá a felperesnek mint érdekeltnek nem kézbesítette megfosztva őt ezzel a jogorvoslat jogától: ennél fogva a sérelmezett építkezés megvalósulhatott.
Az I. rendű alperes a felperesnek történt kézbesítés elmaradása miatt nem jogerős építési engedély alapján építkezett úgy, hogy nem vette figyelembe a felperes környezetvédelmi érdekeit. Az I. rendű alperesi iskola bővítése és a tornaterem-építés, illetve ezek folyományaként a nagyobb létszámú tanulók magatartása miatt az iskola udvaráról átszálló por, valamint a zaj a felperesi ingatlan pihenőkertjének a használatát jelentősen korlátozta, ezáltal a felperesi ingatlan forgalmi értékét hátrányosan befolyásolta. A felperes előadta: por és zaj már a két építkezés előtt is volt, de azok mértéke az emelet-ráépítés és a tornaterem-építés következtében nőtt meg olyan mértékben, ami számára már kárt okoz. A már korábban is működő iskola bővítésével megvalósuló tanulói létszám-növekedés eredményezte végül is a zaj- és porterhelést, tehát az okozati összefüggés az iskola bővítése és a felperes kára között fennáll. Előadta, hogy kára 2002 novemberében, ingatlana eladásakor következett be, így ezt az időszakot kell figyelembe venni függetlenül attól, hogy 2005 után a tanulói létszám újra csökkent.
A III. rendű alperes mint az ingatlan tulajdonosa a Ptk. 100. §-a alapján felel a telkén megvalósult építkezéssel összefüggésben keletkezett kárért, hiszen nyilvánvaló, hogy tudott az építkezésről, illetve ahhoz engedélyét adta, holott annak következménye a felperes mint szomszéd szükségtelen zavarásához vezetett.
Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte a II. és a III. rendű alpereseket, hogy 15 napon belül egyetemlegesen fizessenek meg a felperesnek 23.400.000 forint tőkét, valamint 1.500.000 forint perköltséget. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította.
Az elsőfokú bíróság a tényállást helyesen állapította meg, a Fővárosi Ítélőtábla azonban a döntéssel nem értett egyet, jogi álláspontja ugyanis az elsőfokú bíróságétól eltérő.

A felperes jelen ítélet indokolásának első bekezdésében rögzített keresete (amelyet az elsőfokú ítélet pontatlanul idéz) rögzíti az igényérvényesítés ténybeli és jogi alapját, valamint magát a követelést is. Ebből egyértelműen kiderül, hogy a felperes keresete előterjesztésekor úgy ítélte meg, hogy a perben igényelt kártérítés a javára egyszeresen jár, annak megfizetésére az alperesek a Ptk. 337. § (1) bekezdésre figyelemmel egyetemlegesen kötelezettek. Pontosan megjelölte a bíróság által a Pp. 3. § (2) bekezdése alapján elbírálandó kárigényét is, ami a tulajdonában volt ingatlanban 2002 novemberére vetítetten bekövetkezett forgalmi értékcsökkenésben állt. Ténybeli alapként arra hivatkozott, hogy a II. rendű alperes – szerinte jogellenes – eljárása folytán a 2000-2002. években megvalósulhatott a szomszédos ingatlanon az az építkezés, amely folytán az I. rendű alperesi oktatási intézménynél tanulói létszámnövekedés következett be, és ez olyan zaj- és porterhelést eredményezett, ami őt a saját ingatlana (kertje) használatában szükségtelenül zavarta.

A felperes tehát a perben huzamos ideig fennálló, természetes úton keletkező (nem mesterségesen keltett) zavaró áthatással okozott vagyoni kára megtérítését kéri. Ez jogi szempontból a Ptk. 100. §-a körébe eső, a tulajdonjog gyakorlására vonatkozó általános magatartásszabály sérelmét jelenti, melynek bekövetkezte esetén egyrészt megengedett a birtokvédelem eszközeinek (Ptk. 188-192. §) az igénybevétele, másrészt azonban az ingatlanát rendeltetésszerűen használni nem tudó szomszéd a szükségtelen zavarással okozott kára (pl. a kimutatható forgalmi értékcsökkenés) Ptk. 339. § (1) bekezdésére alapított megtérítését kérheti. Az előterjeszthető igények azonban vagylagosak, az egyik érvényesítése kizárja a másikra vonatkozó kérelem teljesítését: a két igény ugyanis lényegében ugyanazon joghátrány elhárítására irányul (EBH 2001. évi 517.).

A jelen perbeli tényállás szerint a felperes a II. rendű alperes által 2002. június 3-án kiadott építési engedélyt megfellebbezte, majd az elsőfokú határozatot helybenhagyó másodfokú közigazgatási határozatot bíróság előtt támadta meg. A Fővárosi Bíróság a közigazgatási határozat bírósági felülvizsgálata iránti perben a sérelmezett határozatokat kisebb részben, a zaj- és porszennyezésekre vonatkozó kikötések körében hatályon kívül helyezte, és ebben a körben az elsőfokú közigazgatási szervet új eljárásra kötelezte. A II. rendű alperes 2004. október 28-án kelt, majd 2005. április 21-én jogerőre emelkedett végrehajtható határozatával a VI-1591/4/2002. számon kiadott építési engedélyt akként egészítette ki, hogy az I. rendű alperes köteles az iskolaudvarnak a felperesi ingatlan hátsó kertjével határos kerítését teljes magasságában és hosszában gyékényfallal kiegészíteni, s mellette tömör és magasra növő élősövényt telepíteni, továbbá a felső iskolaudvar területét – szükség esetén gyepráccsal – gyepesíteni.

A fenti tényállás alapján az I. rendű alperes – mint a perbeli ingatlant a III. rendű alperestől származtatott jog alapján használó személy – a felperesi igényérvényesítés eredményeképpen állami kényszerrel is végrehajtható módon köteles a zavarás megszüntetésére (Ptk. 188. § (1) bekezdés és 192. § (2) bekezdés).
Az elsőfokú bíróság ítéletében maga is utal arra, hogy néhány nem nagy költségvonzattal rendelkező intézkedés (pl. élősövény telepítése, gyepesítés) a szükségtelen zavarást jelentős mértékben csökkentette vagy megszüntette volna.

A jelen perben sérelmezett zavaró áthallással és természetes porfelverődéssel keletkezett hátrány tehát a közigazgatási perben történt felperesi pernyerés folytán ellensúlyozásra kell, hogy kerüljön; a helyszíni szemle adatai szerint ez részben meg is történt. Ennek pedig az a következménye, hogy ugyanazon zavaró áthatások miatt további igény senkivel szemben sem érvényesíthető a felperes részéről, mert az kétszeres igényérvényesítésnek minősülne.
A felperesnek a jelen perben érvényesített kárigénye önmagában ezen okból alaptalan.

A kifejtettek miatt az ítélőtábla a fellebbezéssel érintett alperesek tekintetében csupán az alábbiakat jegyzi meg.

A II. rendű alperes vonatkozásában a felperes keresetét a Ptk. 349. § (1) bekezdésére alapította. E jogszabályhely a közigazgatási jogkörben okozott kár megtérítésének speciális feltételeit tartalmazza, a jogalap körében vizsgálandó alapkérdéseket azonban a Ptk. 339. § (1) bekezdése rögzíti. Ennek megfelelően a felperesnek az őt terhelő bizonyítási kötelezettsége folytán (Pp. 164. § (1) bekezdés) azt kellett volna bizonyítania a perben, hogy a II. rendű alperes jogellenes – közhatalmi – tevékenységével okozati összefüggésben őt a keresettel érvényesített kár érte.

A közigazgatási perben született jogerős ítélet – mely az 1997. évi LXVI. tv. (Bszi.) 7. § folytán az ítélőtáblát is köti – megállapította, hogy a közigazgatási szervek (köztük a II. rendű alperes) az engedélyezési eljárás során nem szereztek érvényt a környezetvédelmi követelményeknek, nem biztosították az eljárásban érdekeltek (így a felperes) jogos érdekeinek a védelmét. Tekintettel arra, hogy a jelen per tárgyát képező két építési engedélyezési eljárás (II. és III. ütem) kapcsán a felperes lényegében ugyanazokat sérelmezte, mint a közigazgatási perben, ebből következően jelen eljárásban sem vitatható, hogy a II. rendű alperes jogellenes magatartása a kérdéses hatósági eljárásokban kimutatható.
Azzal azonban, hogy a II. rendű alperes eljárása során nem akadályozta meg a felperes zavaró áthatásban jelentkező sérelmét, nem okozott kárt, különösen nem a felperes akaratától függő ingatlan-értékesítés időpontjára kivetített forgalmi értékcsökkenés tekintetében. A felperes által hivatkozott kár bekövetkezésének releváns oka tehát nem a II. rendű alperesi mulasztás.

A Ptk. 339. § (1) bekezdésben megfogalmazott konjunktív feltételek közül ily módon a II. rendű alperes vonatkozásában az okozati összefüggés hiányzik, ezért a vele szemben előterjesztett kereset ezen okból is jogalap nélküli.

A III. rendű alperes vonatkozásában az ítélőtábla a következőkre utal.
A felperes igényét a III. rendű alperessel szemben a Ptk. 100. §-ára alapította. Eszerint a tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.
Az idézett § a tulajdonos felé a tulajdonjogból eredő használati jogosítvány gyakorlásának a követelményszintjét határozza meg: a használat adott módja nem eredményezheti mások jogainak a csorbítását, így nem akadályozhatja a szomszéd rendeltetésszerű joggyakorlását sem (Ptk. 2. § (2) bekezdés).

Adott esetben az nem vitás, hogy a III. rendű alperes a tulajdonában levő ingatlant ténylegesen nem használja, így saját használattal kapcsolatos zavaró behatásról az ő vonatkozásában nem lehet beszélni. Az ingatlan a III. rendű alperestől származtatott jog alapján az I. rendű alperes birtokában van, aki oktatási intézmény céljára használja azt: e használat során keletkezett a felperes által panaszolt áthallás és a természetes porfelverődés miatti levegőszennyezés.

Kétségtelen, hogy a Ptk. 100. §-a a tulajdonjog szabályai között található és a tulajdonost tiltja el a szükségtelen zavarástól. Az ítélkezési gyakorlat azonban ezt a szabályt kiterjesztette azokra is, akik a dolgot nem tulajdonjoguk, hanem egyéb jogcím alapján használják: a zavarást kifogásoló harmadik személy ugyanis nem kerülhet hátrányosabb helyzetbe amiatt, hogy az ingatlant nem a tulajdonos, hanem tőle származó jogon más használja. Így a dolog használata esetére a Ptk. 100. §-ában előírt szükségtelen zavarástól való tartózkodási kötelezettség megszegése miatt akkor is érvényesíthet szomszédjogi igényt a zavaró behatásokkal érintett fél, ha maga a tulajdonos a dolgot egyáltalán nem használja. A tulajdonjog részjogosítványát képező használati jog mikénti gyakorlására vonatkozó elvárás ugyanis teljesen azonos a tulajdonosi és az átruházott használati jog harmadik személy részéről való gyakorlása esetén. A Fővárosi Ítélőtábla álláspontja szerint annak viszont nincs jogszabályi alapja, hogy a tényleges használó mellett az e jogot egyáltalán nem gyakorló tulajdonost helytállásra lehessen kötelezni.
A felperes keresetében maga is kérte az ingatlant ténylegesen használó I. rendű alperes kötelezését kártérítés megfizetésére, az I. rendű alperessel szemben született elutasító elsőfokú ítéleti rendelkezést azonban nem fellebbezte meg, így az elsőfokú ítélet e körben jogerőre emelkedett. (Megjegyzi az ítélőtábla, hogy a kettős igényérvényesítéssel kapcsolatban korábban kifejtettek az I. rendű alperesre is irányadók lennének.)

A Ptk. 100. §-án alapuló III. rendű alperessel szembeni igényérvényesítés azonban más okból is alaptalan. A fenti jogszabályhely szerint ugyanis a másokat zavaró tevékenység csak akkor tiltott, ha a zavarás szükségtelenül következik be.
A Ptk-hoz fűzött miniszteri indokolás szerint: „a 100. § alkalmazása során az érdekek összeegyeztetésére, összemérésére van szükség, másként ez a mai népsűrűség és technikai színvonal mellett nem is lehetséges: bizonyos mérvű zavarás – különösen a városokban – lényegében elkerülhetetlen”. A perbeli esetben az I. és III. rendű alperesek által kitűzött közérdekű cél (az oktatási tevékenység fejlesztése, színvonal-emelés) megvalósulásához fűződő társadalmi érdeket kell egyeztetni a felperesnek a saját ingatlana rendeltetésszerű használatához fűződő jogvédte érdekével.

A peradatokból kitűnik, hogy a perbeli ingatlanon a felperesi tulajdonszerzéskor is iskola és óvoda állt, továbbá az önkormányzati rendelettel előírt szabályozási terv 2. § (4) bekezdése szerint az alperesi ingatlan L2 keretövezetbe és alapintézményi építési övezetbe tartozik. A szabályozási terv 3. § (3) bekezdése értelmében az ingatlanon levő oktatási intézmény fejlesztése elsősorban tornacsarnok létesítésével és a meglevő funkciót kiegészítő egyéb bővítéssel lehetséges. A jogszabály szerinti fejlesztésnek pedig természetes velejárója a tanulói létszám esetleges növekedése.

A felperes keresetében kifejezetten az építkezés II. és III. ütemével kapcsolatban emelt kifogásokat, és az építési hatóság által 1999. november 29-én kiadott építési engedély alapján 2000 őszén meginduló II. ütem kivitelezését követő tanulói létszám-emelkedés miatt bekövetkező megnövekedett zaj- és porterheltségre hivatkozott. Ennél fogva a létszám-változás tekintetében vizsgálandó időszak 2000 őszétől 2002 novemberéig (a felperesi ingatlan értékesítéséig) tart, ez idő alatt pedig az iskolai tanulói létszám-növekedés – az iratok közt fellelhető és a felperes által sem vitatott kimutatás alapján számolva – 7,224%-os volt (789 főről 846 főre emelkedett), az óvodai létszám pedig megszűnt. Az ily módon kimutatható – nem számottevő – létszámemelkedés mellett a felperest terhelte annak bizonyítása, hogy ingatlana értékesítésekor oly mértékű volt a létszám-növekedésből származó zavaró áthatás, hogy az általános tűrési kötelezettségét – az adott körülmények figyelembevétele esetén is – már meghaladta.

A Közép-Dunavölgyi Környezetvédelmi Felügyelőség álláspontját rögzítő és a jelen perben csatolt okirat a felperes megbízásából készült …-féle – az alperesek által vitatott – magánszakvéleményen alapult, döntését 2004-ben a közigazgatási bíróság is ez alapján hozta meg. A III. rendű alperesi ingatlanról való áthallást ugyanakkor az iratok szerint az ÁNTSZ II. kerületi Intézete is észlelte, továbbá a II. rendű alperes 2004. október 28-án kelt határozatának indokolása rögzíti: a felülvizsgálati szakvélemény szerint a diákoktól származó zajterhelés az iskolai szünetekben vagy a tornaórák alatt néhány perces intervallumban következik be, melynek csökkentésére az építtető önként vállalta gyékényből készített fal építését, és az udvar szilárd burkolatának gyepesített burkolattal történő cseréjét. A határozat szerint a II. rendű alperes Környezetvédelmi és Mezőgazdasági Irodája a tárgyi ügyben a zaj- és porszennyezés megszüntetése céljából tömör kerítés vagy élősövény előírását javasolta.

A fentiekből az a következtetés mindenképpen levonható, hogy a felperes által sérelmezett áthatások léteztek. Az pedig, hogy ez a valóban létező zavarás meghaladta-e a még szükségesnek minősíthető mértéket, nem szakértői, hanem jogkérdés; erről a felek érdekeinek egybevetése, a bizonyítékok mérlegelése alapján kell határozni.
Az ítélőtábla álláspontja szerint a felperes alaptalanul hivatkozik arra, hogy a megnövekedett gyereklétszám természetes velejárójaként értékelendő áthatások mint tevőleges magatartások jogi értelemben szükségtelen zavarásnak minősülnének. A zavarást ezzel szemben az az I. rendű alperesi magatartás okozta, hogy a használó – bár erre a peradatok szerint megfelelő eszközök álltak rendelkezésére – az áthatások felperest érintő negatív következményeinek az enyhítését elmulasztotta.

Az utóbb, másodsorban kifejtettek azonban csak a fellebbezésre figyelemmel kerültek rögzítésre, a felperes keresete alapvetően kielégíthető kártérítési igény hiányában alaptalan.

Fővárosi ítélőtáblaPDF letöltése
Fővárosi ítélőtábla2PDF letöltése