Ráépítés, túlépítés

Ráépítés: A ráépítés ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzés. A gyakorlatban pl. úgy fordul elő, hogy a nagymama vagy szülők egyszintes házára tetőteret építenek a gyerekek.

De azt is ráépítésnek kell tekinteni ha pl. bérbeadó tulajdonos bérbeadja az ingatlant és ott a bérlő felépítményt épít. A ráépítés abban különbözik a túlépítéstől, hogy az építkezés teljes mértékben más tulajdonában álló földön történik, míg a túlépítés részben saját telken, részben pedig a szomszéd telkén zajlik.

Abban az esetben ha nyilvánvalóan másnak a tulajdonában lévő ingatlanra épít a ráépítő s földtulajdonos szerzi meg az épület tulajdonjogát, gazdagodása megtérítése ellenében.
Ugyanakkor az 1998.423 jogeset rámutat arra amennyiben már 10 év eltelt a ráépítés és a ráépítővel szembeni igényérvényesítés ideje között, abban az esetben az eljáró bíróság amennyiben annak további jogszabályi háttere is fenn áll az épület tekintetében nem vizsgálhatja hogy adható- e rá ki fennmaradási engedély vagy sem azaz rendelkezik-e engedéllyel.

A hivatkozott jogesetben rámutat a Legfelső Bíróság arra, hogy tévesen értékelte a másodfokú bíróság az illetékes építésügyi hatóság 1993. április 13-i állásfoglalását tartalmazó értesítését akkor, amikor abból csupán azt az egy mondatot ragadta ki, amely szerint a részletezett felépítményi részekre a hatóságnak a fennmaradási engedélyt nem áll módjában megadnia. Az építésügyi hatóság ebben a tájékoztató iratban ugyanis egyértelműen utalt az 1964. évi III. törvény 38. §-ának (4) bekezdésére, amely arról rendelkezik, hogy a hatóság az építmény használatbavételétől számított 10 éven belül jogosult akár a fennmaradási engedély megadása, akár annak megtagadása tárgyában dönteni. A perbeli felépítményrészekre megadandó fennmaradási engedélytől való elzárkózást a hatóság éppen azzal indokolta, hogy az erre nyitva álló határidő már nyilvánvalóan eltelt. Ugyanakkor arra is utalt, hogy a tárgyi építményeket – éppen a rendelkezési lehetőség 10 éves határaira tekintettel – a fennmaradási engedély megadhatóságának hiányában sem bontathatná le, mert 10 év után a hatóság jogosultsága erre sem terjed ki. Ez a tájékoztatás tehát megfelel az építésügyről szóló 1964. évi III. törvény 38. §-a akként történő, elfogadott értelmezésének, hogy az építmény használabavételétől számított 10 év után az építmény fennmaradását külön határozat nélkül is megadottnak kell tekinteni, mert annak lebontatására a hatóságnak jogi lehetősége a továbbiakban nincs. Ehhez képest tehát a jogvita elbírálásánál nem az építményi részek fennmaradásának jogi engedélyeztetettsége, hanem annak a ténye az irányadó, hogy ezek az építményi részek hatóságilag már nem bontathatók le.

A földtulajdonos kérheti, hogy a ráépítő vegye meg a földet (vagy annak egy részét, ha a föld megosztható).

Ha az épület értéke a föld értékét lényegesen meghaladja és a ráépítő jóhiszemű volt:
1. a jóhiszemű ráépítő megszerezheti a föld (vagy a föld egy része) tulajdonjogát.
2. A földtulajdonos azt is kérheti, hogy a ráépítő csak az épület tulajdonjogát szerezze meg
Ha a ráépítőé lesz a föld, köteles megtéríteni a föld forgalmi értékét.
Részingatlant a ráépítő csak akkor szerezhet meg, ha a telek megosztható. Ilyen esetben is előfordulhat, hogy az eredeti telektulajdonos ingatlanában értékcsökkenés következik be, amelyet a ráépítő köteles megtéríteni.

Földhasználati jog alapítása esetén (Ptk. 155. §) is kell a telek ellenértékeként bizonyos összeget fizetni. Ha tartós épületről van szó, a telek forgalmi értékéhez közelít ez a fizetendő ellenérték.
A bekerülési értéknek jelentősége lehet abban az esetben, ha a ráépítést többen, közösen végzik. Ha például a ráépítést két személy hajtja végre és eltérő módon járulnak hozzá az építkezés költségeihez, el kell dönteni, hogy a két ráépítő mekkora tulajdoni hányadot szerez.
Ha az eredeti tulajdonos tulajdonjogát haszonélvezeti jog terhelte, ezt a jogot arra a tulajdoni hányadra kell visszajegyezni, amely hányad az eredeti tulajdonos nevére kerül.
Ha a ráépítő rosszhiszemű volt arra is kötelezhető, hogy az épületet bontsa le. A lebontás akkor is elrendelhető, ha a ráépítés ellen a tulajdonos olyan időben tiltakozott, amikor az eredeti állapot helyreállításának még nem volt akadálya, illetve az nem okozott volna a ráépítőnek aránytalan károsodást. Természetesen a bíróságnak azt is vizsgálnia kell, hogy az épület lebontása nem ellenkezik-e az okszerű gazdálkodás követelményeivel.

Földtulajdonlás, túlépítés

Múlt heti Ingatlanpiac mellékletünkben már szóltunk a ráépítés és a túlépítés közötti különbségről. Emlékeztetőül: ráépítésnél az építkezés más tulajdonában álló területen történik, míg a túlépítés részben saját telken, részben pedig a szomszéd telkén. A ráépítés ingatlannyilvántartáson kívüli tulajdonszerzésnek minősül. Ezúttal a földtulajdonos és a ráépítő igényérvényesítésének lehetőségeit ismertetjük. A földtulajdonos kérheti, hogy a ráépítő vegye meg a földet vagy annak egy részét, amennyiben a föld megosztható. Amennyiben az épület értéke a föld értékét lényegesen meghaladja, és a ráépítő jóhiszemű volt, a jóhiszemű ráépítő megszerezheti a föld – vagy annak egy részének – tulajdonjogát. Másik lehetőségként a földtulajdonos azt is kérheti, hogy a ráépítő csak az épület tulajdonjogát szerezze meg. Amennyiben a ráépítő szerzi meg a föld tulajdonjogát, köteles megtéríteni a föld forgalmi értékét. Részingatlant a ráépítő csak akkor szerezhet meg, ha a telek megosztható. Ilyen esetben is előfordulhat, hogy az eredeti telektulajdonos ingatlanában értékcsökkenés következik be, amelyet a ráépítő köteles megtéríteni. Földhasználati jog alapítása esetén (Ptk. 155. §) is kell a telek ellenértékeként bizonyos összeget fizetni. Ha tartós épületről van szó, a telek forgalmi értékéhez közelít ez a fizetendő ellenérték. A bekerülési értéknek jelentősége lehet abban az esetben, ha a ráépítést többen, közösen végzik. Ha például a ráépítést két személy hajtja végre, és eltérő módon járulnak hozzá az építkezés költségeihez, el kell dönteni, hogy a két ráépítő mekkora tulajdoni hányadot szerez. Ha az eredeti tulajdonos tulajdonjogát haszonélvezeti jog terhelte, ezt a jogot arra a tulajdoni hányadra kell visszajegyezni, amely hányad az eredeti tulajdonos nevére kerül. Ha a ráépítő rosszhiszemű volt, arra is kötelezhető, hogy az épületet bontsa le. A lebontás akkor is elrendelhető, ha a ráépítés ellen a tulajdonos olyan időben tiltakozott, amikor az eredeti állapot helyreállításának még nem volt akadálya, illetve az nem okozott volna a ráépítőnek aránytalan károsodást. Természetesen a bíróságnak azt is vizsgálnia kell, hogy az épület lebontása nem ellenkezik-e az okszerű gazdálkodás követelményeivel.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.