Mottó:
„Hajdanában, amikor még
Így beszélt a magyar ember:
Ha per, úgymond, hadd legyen per!
(ami nem volt éppen oly rég) –
Valahol a Tiszaháton
Élt egy gazda: Pál barátom,
S Péter annak tőszomszédja,
Róluk szól e rövid példa.”
(Arany János: A Fülemüle)
Panorámajog- panorámaperek
1. Bevezető:
A jelenlegi magyar szakirodalomban nevesítve nem találkozhatunk ugyan a panorámajog kifejezésével, azonban a bírósági gyakorlat a magánjog tulajdonjogi korlátain belül a szomszédjogi igények – amelyek az ingatlanokkal illetve az azokban bekövetkező értékcsökkenéssel összefüggésben állnak – peresítésén keresztül rendszeresen kénytelen meghatározni azon érvényesíthetőségi szempontokat, amelyek aztán a változó társadalmi és gazdasági igényekhez igazodnak, és segítséget jelentenek eligazodni a szomszédjog különböző ágazatainak értelmezésében. A dolgozatomban és a jelen előadásban arra teszek kísérletet, hogy az ezideáig nem nevesített szomszédjogi szakterületeket azok határait definiálni próbáljam.
Az általában panorámajognak nevezett szakterület – mint a többi szomszédjogi igény – jogkövetkezmény szempontjából elsősorban kártérítési igényhez adhat alapot, amely abból indul ki, hogy a szomszédos vagy közvetlenül szomszédos ingatlanokban értékcsökkenés áll be, mert a perbeli ingatlanok elveszik, vagy korlátozzák a kilátását az igény érvényesítőjének.
A Ptk. Megkülönböztet szükséges és szükségtelen zavarást, tehát lényeges kérdés azonban annak körülírása, hogy mit érthetünk a Ptk 100 § szerint a szomszéd szükségtelen zavarásának illetve a jogaik gyakorlásában való veszélyeztetésnek.
Ha áttekintjük a rendelkezésünkre álló bírósági döntvénytárat, akkor arra figyelhetünk fel, hogy annak meghatározása, hogy milyen mértékűnek kell lennie a zavarásnak illetve, hogy mi a szükségszerű tűrési kötelezettség és mi a szükségtelen közötti különbség, annak értelmezése a társadalmi berendezkedés változásával együtt – amely a jelen korban a tulajdon szentségét és sérthetetlenségét képviseli – jelentős változásokon ment keresztül.
2. A jelenlegi jogi szabályozás:
A jelenlegi jogi szabályok szűk körben engedik közérdekből törvényben meghatározott esetekben korlátozni a tulajdonjogot, ugyanakkor az is igaz, hogy az egyes tulajdonostársak a dolgok használata során kötelesek oly módon gyakorolni a tulajdonhoz való jogukat, hogy az másokat, a dolgok rendeltetésszerű használata során szükségtelenül ne zavarja. Az idegen dologbeli jogok pedig a tulajdonost tűrésre kötelezik olyan körben, amelyet a jogszabály szűk körben megengedőleg biztosít.
A jelenlegi magyar szakirodalom a szomszédjogot a tulajdonjog magánjogi korlátai közé helyezi el. A rendelkezésre álló tankönyvek hagyományos értelmezése szerint a magántulajdoni korlátok elsősorban a tulajdonost megillető birtoklás, használat és hasznok szedésének valamint a rendelkezési jog gyakorlására irányulnak.
Ezeket nevezzük terhelt tulajdonjognak (dominium limitatum). Az ilyen tulajdonjogi korlátozás a tulajdonjog tartalma szerinti csoportosítást jelenti.
A terhelés mindig csak bizonyos vonatkozásban korlátozza a tulajdonjog tartalmát. A tulajdonjog magánjogi jellegű tartalmi korlátait három nevesített csoportba soroljuk: a) az idegen dologbeli jogok b) szomszédjogok c) elidegenítési tilalom. Az idegen dologbeli jogok közé tartozik a haszonélvezeti jog, használati jog illetve a telki szolgalmi jog. A Ptk a szomszédok jogviszonyait különös jogszabályokkal rendezi, és külön nevesíti az igényérvényesítési lehetőségek körét az alábbiak szerint:
– áthajló ágak, átnyúló gyökerek joga valamint áthajló ágakról lehulló gyümölcsök joga,
– a szomszédos földre való belépés és használat joga,
– földtámasz joga,
– kerítés joga,
– határvonalon álló fa vagy bokor és annak gyümölcséhez való jog,
– a tilosban talált állat visszatartására való jog.
A fentebb taglalt csoportosítás a jelenleg előforduló és a gyakorlatban jelentkező szomszédjogi igények egészét nem rögzíti. Mi történik például akkor, ha a szomszédos ingatlan kapcsán jelentkező zaj vagy bűzhatás végett nem vagy nehezen értékesíthetőek az azt határoló ingatlanok vagy mi történik akkor, ha a szomszédos ingatlan rendezetlen nem illeszkedik a környezetbe. Milyen típusú igényről beszélhetünk? A szomszédos ingatlanokban beálló forgalmi értékcsökkenés összefüggésbe hozható-e az ingatlan tulajdonosának károkozó magatartásával és egyáltalán beszélhetünk-e kárról?
A jelenlegi szakirodalom álláspontja szerint például a szomszédok jogszabálytól eltérő megállapodása vagy egyéb jogszabályok (pl.: építésügyi rendelkezések), helyi szokások a Ptk-ban foglalt szabályoktól különböznek, akkor is az eltérő rendelkezést kell irányadónak tekintetni. Valóban megfelel-e ez az állítás a jelenlegi joggyakorlatnak?
Külön kiemeli a szakirodalom azt a fajta tulajdonjogi korlátozást, amikor jogszabályban feljogosított szervek szakfeladataik ellátásához szükséges mértékben korlátozzák a tulajdonjogot. Vizsgálni szükséges, hogyan határolódik el az ilyen típusú szomszédjogi jogviszony a telki szolgalmi jogtól illetve hogyan kerül meghatározásra a kártalanítás összege a korlátozott használatú ingatlan használata során?
3. A szomszédjogi igények értelmezésének újragondolása
Az általam vázolt panorámajog a szomszédjogi igények kisebb szelete, de a dolgozatom a későbbiekben részletesen ki fog térni az egyéb nem nevesített – de mindenképpen forgalmi értékcsökkentő – szomszédjogi igényekre is.
A szomszédjogi téma vizsgálatánál álláspontom szerint oly módon kell feltenni a kérdést, hogy mi az a határ, ahol a magántulajdonos a tulajdonjogának gyakorlása során nem korlátozható, és melyik az a határ – amelyet nyilván a jog eszközeivel kell biztosítani – ahol már nem védhető a tulajdonjog védelmére való hivatkozással a tulajdonjog teljes körű gyakorlása, és azt mindenképpen korlátozni kell.
Tehát a tulajdonjog korlátait és azon belül a szomszédjogot annak tükrében is szemlélni kell, hogy a tulajdonjog milyen védelmet kap illetve, hogy biztosítva vannak–e a jogi garanciái a tulajdonjog gyakorlása közben, hogy a törvény által részletezett rendeltetésszerű használat biztosítása megvalósuljon illetve, hogy arra való hivatkozással, hogy nem valósul meg, milyen jogkövetkezmény kényszeríthető ki.
A jelenlegi jogalkalmazásban a Ptk 100 §. ad alapot a szomszédjogi igényeken belül a panoráma elvesztése, kilátásvesztés valamint bármilyen olyan felépítménnyel kapcsolatos vagy egyéb dologgal kapcsolatos ingatlanban bekövetkező értékcsökkenés végett kártérítési igény érvényesítésére, amelyet gyűjtőfogalomként panorámajognak nevezek el.
A panorámajoghoz tartozó szomszédjogi igényérvényesítés lehetőségeit az alábbi szempontok alapján csoportosítottam.
1.) Ingatlanok elhelyezkedése szerint:
1.1) Közvetlenül szomszédos (telekszomszéd, közvetlen albetét) BH 1999.449
1.2.) Nem közvetlenül szomszédos (pl. út másik oldala) Pécsi Ítélőtábla Pf.II.20276/2006
2.) Építésügyi hatósági engedély szempontjából:
2.1. Engedélyköteles. Ezen belül:
2.1.1.) az ingatlan tulajdonosa vagy építtető az építési illetve fennmaradási vagy használatbavételi engedélytől részben vagy egészben eltér, BH 1999.449
2.1.2.) az ingatlan tulajdonosa vagy az építtető nem tér el az építésügyi jogszabályok által előírt szabályoktól, vagyis a jogszabályoknak megfelelően kerül megépítésre, BH 1992.235
2.2. ) nem kell építésügyi hatósági hozzájárulás
3.) Egyéb hatósági engedélyek ( például: műemlékvédelmi, környzetvédelmi, stb.) szempontjából:
3.1. Engedélyköteles. Ezen belül:
3.1.1) az ingatlan tulajdonosa építtetője a szükséges hatósági engedélyeket nem szerzi be,
3.1.2.) részben szerzi be, BH 1992.171
3.1.3.) az ingatlan tulajdonosa építtetője beszerzi a hatósági engedélyeket, és a jogszabályok szerint előírt feltételek megtartása mellett működik, de a zavaró hatás mégis fennáll,
3.2.) nem kell hatósági engedély
4. A közvetlenül illetve szomszédos ingatlanok – jogi minősítése szempontjából –(üdülő, lakás, kereskedelmi, beépítésre szánt-beépítésre nem szánt területek) illetve a jogi minősítéstől eltérő használatú ingatlanok
Fővárosi Ítélőtábla 6.Pf 20819/2006, Pécsi Ítélőtábla Pf.III.20.342/2005 .
Az alábbiakban, a leggyakrabban előforduló eseti döntések kapcsán mutatom be a csoportosítás alapját képező gondolatmenetet.
I. Közvetlenül szomszédos ingatlan esetében, amikor -az ingatlan tulajdonosa és az építtetője az építési illetve fennmaradási vagy használatbavételi engedélytől részben vagy egészben eltér:
Ehhez a csoporthoz tartozó ingatlanok tekintetében megítélt kárigény érvényesítésére és annak szempontjaira a BH 1999.449 jogszabályeset mutat rá, amely felperes kártérítésre irányuló keresetét arra alapította, hogy alperesek építkezésük eredményeként épületéről a kilátást elvonták, illetőleg jelentősen korlátozták azt.
Hivatkozik az ítélet indokolása arra, hogy a Ptk-nak a szomszédjog általános szabályait megfogalmazó 100 § szerint a tulajdonos köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédait, szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.
Az alperesek azzal védekeztek, hogy felpereseknek számolnia kellett a kilátás korlátozásával. Az adott ügyben eljárt bíróság e védekezésre is figyelemmel azt vizsgálta, hogy az alperesek építkezésük során figyelemmel voltak –e a szomszéd érdekeire, illetve elmulasztásával okoztak-e a szükségtelen zavarás fogalmába illeszthető magatartásukkal hátrányt.
Az iratokhoz csatolt államigazgatási határozatokból az derült ki, hogy az építésügyi hatóság az alpereseket építésrendészeti bírság megfizetésére kötelezte, mivel az építtetők a kivitelezés folytán az engedélyezett tervektől jelentősen eltértek. Ez az eltérés a homlokzat magasságában is jelentkezett.
A bíróság egyrészről helyszíni szemléből, másrészről a kirendelt igazságügyi szakértők aggálytalanul állapították meg – amelyeket fényképfelvételek is igazoltak – a lakás földszintjéről a kilátás centrumát veszi el, a tetőtérben pedig zavaróan hat a Duna vonalára való kilátás, amely az épület létesítése előtt akadálytalan volt.
Megállapították továbbiakban azt is, hogy ilyen beépítettségi mutató mellett akár olyan épület is terveztethető lett volna, amely nem zavarja szükségtelenül szomszédait.
A szakértők a Ptk. 339 § alapozott kárigényt az ingatlan forgalmi értékének 8 %-ban jelölték meg.
A bíróság egyben megállapította azt is, hogy a Ptk 344 § alapján nemcsak a telek tulajdonosa, hanem az építők is kártérítési felelősséggel tartoznak, mégpediglen egyetemlegesen.
II. Közvetlenül szomszédos ingatlan esetében, amikor – az ingatlan tulajdonosa és/vagy az építtetője nem tér el az építésügyi jogszabályok által előírt szabályoktól, vagyis a jogszabályoknak megfelelően kerül megépítésre a felépítmény:
Ehhez a csoporthoz tartozó ingatlanok szomszédjogi igényérvényesítésére a BH 1992.évi /235 jogeset mutat rá, hogy az építkezéshez adott hatósági engedély nem mentesít a szomszédjogi kötelezettségek alól (az építési hatóság csupán városrendezési szempontból bírálja el, hogy a megjelölt módon építkezhet-e az engedélyt kérő). A beárnyékolással való kilátástól való megfosztással vagy más módon okozott értékcsökkenés kártérítési kötelezettséget vonhat maga után.
III. Nem közvetlenül szomszédos ingatlan esetében, amikor az ingatlan tulajdonosa és/vagy az építtetője nem tér el az építésügyi jogszabályok által előírt szabályoktól, vagyis a jogszabályoknak megfelelően kerül megépítésre a felépítmény:
Az építkezéssel a szomszédos ingatlanban okozott kár – amely nem feltétlenül a ténylegesen szomszédos ingatlan – megtérítésének kérdései meghatározásával kapcsolatosan a Pécsi Ítélőtábla Pf.II.20276/2006. szám alatti ítéletében foglalt jogesetet ismertetem.
Első és másodrendű alperes 2000. május 17-én nyújtott be építésügyi hatósági engedély iránti kérelmet 8 lakásos lakóépület támfalgarázsok, kapcsolódó támfalak tervezett létesítése és végleges jellegű tartós tereprendezés tervezet kialakítását tartalmazó építési munkálatok engedélyezése céljából.
Az építésügyi hatóság 2000. augusztus 23-án kelt határozatában az építési engedélyt megadta.
A felperesek fellebbeztek a határozattal szemben, majd ezt követően keresetet nyújtottak be a jogerős határozattal szemben, azonban keresetüket a Megyei Bíróság elutasította.
A jogerős építési engedély alapján megépített egy 8 lakásos társasházat és ugyanennyi garázst magában foglaló alperesi ingatlanra a II. rendű felperes ingatlanával határos kiépített gépkocsi feljáró vezet. A társasházi épületek a telek legmagasabb pontján épültek. A lakóháztól északra 2002-ben egy úszómedencét alakítottak ki, körbe napozó építésével. Az I. rendű felperes 2001. május 30. napján nyújtott be építési engedélyezési kérelmet a fürdőmedence vonatkozásában és erre 2002. július 22. napján használatbavételi engedélyt is kapott. Ugyancsak I. rendű felperes tulajdonában áll a szomszédos lakóházzal beépíthető lakótelek, amely 3370 nm térmértékű beépítetlen terület megjelölési ingatlan. Ezen telekingatlan füves, termő gyümölcsfákkal került beépítésre, közúti csatlakozása van. Az ingatlan víz, elektromos áram és gázmű közművekkel rendelkezik. A be nem épített terület határos közvetlenül az alperesi ingatlannal és a III. rendű felperesi ingatlannal, és mintegy kifliszerűen körbeveszi az I. rendű felperes lakóházas ingatlanát. A II. rendű felperes ingatlana az alperesi társasházzal szemközti ingatlan, szennyvíz-csatorna közművel rendelkezik, gáz a telekhatáron. Az ingatlanon található felépítmény egy hétvégenként pihenésre használt, egyébként nem lakott 30 nm alapterületű épület. III. rendű felperes lakóháza 1997-ben épült, az ingatlan teleknagysága 860 nm. A 8 lakásos társasház ablakiról és erkélyeiről elsősorban az I. rendű felperesi ingatlanra, így különösen az I. rendű felperes lakóházára nyílik rálátás, jelentős mértékű rálátás nyílik az I. rendű felperes úszómedencéjére, napozó területére. Ezen területen látni lehet a személyek mozgását, közlekedését, fürdőzését, napozását és esetleges udvari kerti rendezvényeit. II. rendű felperes ingatlanára a 8 lakásos társasház udvarából a lakóház és garázsok megközelítését szolgáló út területéről nyílik kilátás. A III. rendű felperes lakóházára szintén a társasházi lakások ablakaiból és erkélyiről nyílik kilátás. Az alperesi ingatlanra épített 8 lakásos társasház a területen kialakult beépítésektől tömegében lényegesen eltérő, a területre nem jellemző idegen épülettömbként jelenik meg a környezetében. A társasház a környék egyik legmagasabb terep pontján történt elhelyezése miatt kiemelt, látványos hangsúlyt kap. A többlakásos társasházi használathoz kapcsolódó gépkocsi és személyi forgalom egy ingatlanon belüli megnövekedése jelentős mértékű zaj és légszennyezés növekedést eredményezett. A megépített társasház, és garázsok alkotta épületegyüttes környezetidegen a 2004. év végén hatályba lépett rendezési terv előírásainak nem felel meg, tehát ma már nem lenne felépíthető.
Az I. rendű felperes keresetében kérte, hogy a bíróság kötelezze alpereseket egyetemlegesen 6.000.000,-Ft kártérítés megfizetésére. II. rendű felperes keresetében kérte, hogy a bíróság kötelezze az alpereseket egyetemlegesen 1.000.000,-Ft , III. rendű 3.500.000,-Ft kártérítés megfizetésére. A felperesek egy becsatolt ingatlanforgalmi szakértői véleményre hivatkoztak, ez alapozta meg kereseti kérelmük összegszerűségét. Az alperesek tagadva, a felperesek állította sérelmek túlnyomó részét, arra hivatkoztak, hogy építkezésük a felperesek irányában szükségtelen zavarást nem eredményezett, a felpereseknek nem okoztak kárt, ezért a kereseti kérelem elutasítását kérték.
A perben is megállapította a kirendelt ingatlanforgalmi szakértő az értékcsökkenést, bár a perben újabb szakértői kirendelést eszközöltek.
Az I. fokú bíróság az I. rendű felperes javára az ingatlan forgalmi értékéből kiindulva és annak 10 %-át figyelembe véve 5.000.050,-Ft-os kártérítés megfizetésére kötelezte felpereseket és II. és III. rendű felperesek ingatlanaiban is 10 %-os érték csökkenést alapul véve II. rendű 1.000.000,- III. rendű fellperes tekintetében 3.500.000,-Ft kártérítés megfizetésére kötelezte alpereseket.
Az ítélet ellen valamennyi peres fél fellebbezést nyújtott be. Az Ítélő Tábla álláspontja szerint az elmaradt építési szakértői vélemény beszerzése és az aggályos ingatlanforgalmi szakvélemény kiegészítése miatt olyan terjedelmű bizonyítást kellene lefolytatni, amely a II. fokú eljárás kereteit meghaladják, ezért indokolt volt az I. fokú ítélet hatályon kívül helyezése. Egyebekben az ítélet rámutatott arra, hogy a II. fokú bíróság nem osztja azt az alperesi álláspontot, mely szerint az I. rendű felperes beépített ingatlana vonatkozásában szomszédjogi sérelem a közös határ hiányában eleve nem állapítható meg. Ezen állításra adott felperesi válasz az Ítélő Tábla szerint helytálló, hiszen a Ptk. Szomszédjogi rendelkezéseinek alkalmazhatósága kiterjed az adott ingatlannal ugyan közvetlenül nem határos, de a közelben lévő, a zavaró hatást közös határvonal hiányában is jól érzékelhetően kifejtő ingatlan tulajdonosaira. Rámutatott továbbiakban arra, hogy a perben tisztázni kell, hogy I. rendű felperes mikor indította meg a fürdőmedence építéshez szükség hatósági eljárásokat, és erről a szándékáról az alperesek mikor és milyen forrásból értesülhettek. E körülmények egybevetésével kell állást foglalni abban, hogy a fürdőmedence használatából fakadó esetleges intimitás vesztés következményeit melyik fél tartozik viselni, avagy azok milyen arányban oszlanak meg az ellenérdekű felek között.
IV. Közvetlenül szomszédos ingatlan esetében, amikor nem kell hatósági engedély:
A szomszédos telekingatlanról benyúló növényzet károsító hatása (pl. lehet ez a panoráma elvesztése) mindenkor azt kell vizsgálni, hogy a növényzet szükségtelenül zavarja–e a szomszédot illetve ingatlan birtoklásában ez kárt okoz-e, illetve, hogy fennáll–e a károsodás veszélye (PK 3, BH 1985/1)
V. Nem közvetlenül szomszédos ingatlan esetében, amikor az ingatlan tulajdonosa és/vagy építtetője a szükséges hatósági engedélyeket nem szerzi be, vagy részben szerzi be:
A BH 1992.171 (Legf.Bír.Pf. I. 21 097/1990) jogeset mutat rá az alábbi esetre. Az f.-i gyorsforgalmi út felújítása során a Cs.úti csomópontnál a korábbi támfalas megoldás helyett felüljárót építettek. A munkálatok bonyolítója az alperes volt. A felüljárót 1986.-ban adták el, az út fenntartásával járó feladatokat és karbantartásával járó feladatokat az alperes látja el. A felperesek tulajdonában álló ingatlanok a felüljáró közvetlen környezetében – de nem közvetlenül szomszédos ingatlanon helyezkednek el. A korábbi támfalas megoldáshoz képest az ingatlanokat a zaj és légszennyezettség emelkedése miatt és a támfal közelségével járó egyéb károsító, kilátást csökkentő és a bezártság érzetét keltő károsító hatások érték, amelyre felperesek alapozták kárigényüket, amelynek alapja az ingatlanukban bekövetkező értékcsökkentő hatás.
A Legfelső bíróság megalapozottnak találta az elsőfokú bíróság döntését, amely az értékcsökkenést 25%-30 % közötti összegben állapította meg.
A kár bekövetkezését és a mértékét az elsőfokú bíróság a károkozó hatásokat értékelő szakvélemények alapján állapította meg. A szakértői vélemény egyébként tartalmazta, hogy az értékcsökkenés megállapításánál a korábbi állapothoz viszonyította a beruházás utáni körülményeket. Külön kiemeli a Legfelsőbb Bíróság, hogy az alperes, mint a beruházás bonyolítója az előírt környezetvédelmi vizsgálatot csak megkésve rendelte meg, amikor a szakértői megállapítások már nem befolyásolhatták a csomópont kiépítésének a módját. Ez a késedelmes intézkedés már önmagában megalapozza – függetlenül attól, hogy megfelelő építési engedélyek birtokában építkezett – a felperesek által Ptk 339 § (1) bek valamint 348 § (1) bek alapított kárigényének az érvényesítését.
VI. Ingatlanok jogi minősítésének szerepe:
A 6.Pf.20819/2006 számú Fővárosi Ítélőtáblai döntés arra mutat rá, hogy a mobil-telefon átjátszó toronynak a környező ingatlanok forgalmi értékére gyakorolt hatása megítélésénél jelentősége van annak, hogy az ingatlannak mi a rendeltetése, azt milyen célra használják. A kereskedelmi, ipari célokat szolgáló ingatlan forgalmi értékét alapvetően más tényezők befolyásolják, mint a lakás- és üdülő-ingatlanokét.
A mobiltelefon-társaság az általa létesített adótoronynak a környező ingatlanokra gyakorolt forgalmi értékcsökkentő hatása miatti felelősség alól nem mentesülhet annak bizonyításával, hogy a tornyot a lehető legmegfelelőbb helyre telepítették.
A Fővárosi Ítélőtábla 6.Pf.20819/2006 számú ítéletében kerültek a fentiek megfogalmazásra.
A felperesnek két hrsz. alatt található gazdasági egységet alkotó ingatlanai voltak, aki azon autószalon illetve szerviz-üzemcsarnokot, lakatos és festőműhelyt, valamint egyéb műszaki létesítményeket üzemeltett. Az ingatlantól 255 méter távolságra 2000 áprilisában építési engedély alapján az alperes rádiótelefon hullámok továbbítására szolgáló 50 méter magasságú tornyot épített, amelyet 2000. december 18.-án üzembe helyezett.
A felperes a keresetében 8.700.000.-ft kártérítés, valamint ennek 2000. június 22.-től kamatai megfizetésére kérte kötelezni az alperest. Követelését arra alapította, hogy a torony felépítése és üzemeltetése a környező – így a tulajdonában álló – ingatlanok forgalmi értékét csökkentette, amellyel az alperes megsértette a tulajdonjogához fűződő és az Alkotmány 9.§ (1). bek valamint a 13.§ (2) bek. Foglaltakat, valamint a Ptk.3.§-ában meghatározott jogait.
Ebből olyan következtetés levonását kérte, hogy a Ptk.100.§-ára valamint a Ptk.108.§-ára figyelemmel, a Ptk. 339.§ (1) bek. alkalmazásával, őt forgalmi értékcsökkenésének megfelelő kártalanítás illetve kártérítés illeti meg.
Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását indítványozta. Elsődlegesen a felperes követelésének elévülésével védekezett, és tagadta, hogy a felperestől az elévülés megszakítására alkalmas írásbeli felszólítást kapott volna, emellett érdemben is alaptalannak tartotta, mert álláspontja szerint a tornyot az arra legalkalmasabb helyen építette fel, melyhez az attól már igen távol elhelyezkedő felperesi ingatlant nem vette igénybe.
Az elsőfokú bíróság helyt adott a felperesi keresetnek, az alperes elévülési kifogására vonatkozó hivatkozását nem tartotta megalapozottnak. Alperes érdemi védekezését is alaptalannak tartotta, tekintettel arra, hogy az alperes a tornyot „önmaga érdekkörében felmerülő okból való megépítésével a felperesnek, mint ingatlan tulajdonosnak kárt okozott. A torony léte a látvánnyal is zavarja a szomszédos ingatlan tulajdonosát. Az alperest mindezért kártérítési kötelezettség a Ptk 100.§-ára figyelemmel a Ptk 339 §. (1) bekezdése alapján terheli. Az alperes nem bizonyította, csak hivatkozott arra, hogy a torony káros hatása magasságának háromszoros távolságban érzékelhető, a bizonyítatlanság tényét alperes terhére kell értékelni. A kár, amely nem más, mint az ingatlanban bekövetkező értékcsökkenés, ingatlanforgalmi szakértői vélemény alapján lett meghatározva.
Az alperes fellebbezéssel élt, amelynek lényege az, volt, hogy a Ptk 108.§-ra alapított igény csak az ingatlan használatával járó tulajdoni korlátozás esetén alapoz meg kártérítési követelést. Rámutatott arra, hogy a perbeli ingatlan, ipari és kereskedelmi célú létesítmény és a rendeltetésüket nem, sőt kifejezetten előnyösen befolyásolja a torony, hiszen tökéletes a perbeli ingatlan lefedettsége.
A Fővárosi Ítélőtábla részben alaposnak találta a fellebbezést. Bár azt megállapította, hogy önmagában azzal, hogy alperes bizonyítani tudta, hogy az adott helységben a legmegfelelőbb helyen állította fel a tornyot, nem szabadulhatott volna a felelősség alól. Ugyanakkor a szakértői vélemény, amelyre az elsőfokú bíróság alapozta a döntését, kifejezetten azt hangsúlyozta, hogy lakó illetve üdülőingatlanok esetében áll fenn az értékcsökkenés, hiszen azt használják általában életvitelszerű ott tartózkodásra.
Rámutat arra is az ítélet, hogy az ipari- kereskedelmi létesítményeket kizárólag nyitvatartási időben használják, a szakértő által hivatkozott toronnyal kapcsolatos félelemnek illetve ellenérzések és ezzel összefüggésbe hozott, a torony közelében lévő ingatlanok forgalmi értékcsökkenése nyilván a lakó illetve üdülőingatlanokat érinthetik.
A zavaró hatás bizonyítását sem találta megalapozottnak a Fővárosi Ítélőtábla, tekintettel arra, hogy a fényképfelvételek egyikén sem látható az érintett ingatlanból a torony. A Fővárosi Ítélőtábla arra a következtetésre jutott, hogy a felperes a kárát nem tudta bizonyítani. A fentebb okok végett az Ítélőtábla az elsőfokú ítéletet megváltoztatta, és a keresetet elutasította.
Az adott ingatlan használatának a módjában bekövetkező változás is előidézhet, értékcsökkentő hatást, de minden esetben számolni kell azzal, hogy az elévülési időt onnan kell számítani, amikor az eltérő használat véglegesen kialakul és a tartósan zavaró hatások jelentkeznek.
A szomszédos ingatlan használatának a módja miatt az ingatlan értékében bekövetkezett értékcsökkenés akkor következik be, amikor az ilyen jellegű használat véglegesen kialakul, és tartósan zavaró hatások jelentkeznek. Az erre alapított kártérítési követelés elévülése akkor kezdődik.
4. Zárszó
Összegezve tehát, a jelen dolgozatomban kívántam arra rámutatni, hogy a Ptk.-ban jelenleg szabályozott szomszédjogi szabályok egyáltalán nem fedik le a gyakorlatban előforduló esetek széles körét, illetőleg, hogy a jelenlegi jogértelmezés a szomszédjog Ptk.-án belüli elhelyezése összemosódik egyéb dologi jogi és kötelmi jogi kérdésekkel, amelyeknek elhatárolása mindenképpen szükséges a szomszédjogi igények igényérvényesíthetősége végett.