Panorámajog, panorámaperek II.

Az utóbbi években megszaporodtak a panoráma – perek. Olyan bírósági ügyekről van szó, amikor az elvesztett panorámáért perelnek az ügyfelek. Az ingatlan-piacon való áremelkedéssel illetve a panorámával rendelkező ingatlanok kimagasló árai idézhették elő a panorámát vesztők igényérvényesítését.

Komoly árcsökkentő hatása van ugyanis annak, ha a vevő nem elégedett a kilátásával vagy zavarja a szomszéd közelsége.
Azok, akik azért fizetnek a piaci áron felül többet az ingatlanért, mert az ingatlanból szép a kilátás a Dunára vagy a Balatonra jelentős értékcsökkentő hatást vált ki annak az elvétele.
Az un panoráma perek lényege ugyanis, hogy a panoráma elvételéért kártérítési per indítható az ingatlanba bekövetkező értékcsökkenés végett függetlenül attól, hogy a panoráma elvételéért felelős ingatlan felépítmény rendelkezik-e jogerős építési engedéllyel avagy sem.

Egy 1993-as bírósági határozat szerint akkor is jogos a kártérítés, ha a szomszéd engedéllyel és annak betartásával építkezett, vagyis a panoráma elvételére a hatóság kvázi engedélyét adta. Az építtetőnek ugyanis úgy kell eljárnia, hogy saját építkezésével a már fennálló szomszédos épület forgalmi értékét csökkentő károsodást ne okozzon – ha kellő gondosság és körültekintés mellett- elkerülhető.
A bíróság gyakorlat abból indul ki, hogy a tulajdonos a dolog- adott esetben az ingatlan- használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat különösen szomszédait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.
A Ptk 102 § alapot biztosít arra, hogy az épület forgalmi értékének csökkenésében jelentkező kárt – a szomszéd aki a kilátásban korlátozza az épület tulajdonosát- megfizesse. Az építkező aki a saját telkén úgy építkezik, hogy ezzel a szomszédos ingatlan értékét szükségtelenül csökkenti kárt okoz.
A bírósági gyakorlat az érdekegyeztetésre helyezi a hangsúlyt. Jóllehet a kárért minden esetben kártérítés jár, mértéke attól függ, hogy ez a bizonyos érdekegyeztetés megvalósul avagy sem.
Ebből kiindulva ítélt meg kártérítést egy budapesti lakónak a bíróság egy panorámaperben.
Itt a kilátást egy újonnan felhúzott tornyocska takarta el.
Az építkező aki engedéllyel rendelkezett, és aszerint is járt el, maga is elismerte, hogy a tornyok kizárólag díszítés céljából épültek.
A bíróság szerint az ilyen célból történő kilátásmegvonás nem indokolható, ezért kártérítésre kötelezte alperest.
A bíróság gyakorlatban a kiszabott kártérítés összege az ingatlan forgalmi értékének a 6-30 %-a.
Hogy pontosan mennyi, azt döntően az elvett panoráma mértékétől függ. A bíróság által meghallgatott ingatlanszakértők véleményét mérlegelik a döntéshozók.
Összefoglalva tehát egy ingatlanra tervezett felépítmény építésénél már a tervezésnél át kell gondolni, hogy van-e olyan lehetőség, amely a legkevésbé sérti a már meglévő épületek tulajdonosainak az érdekét.
Jó tudni, hogy mindig a korábbi építőkhöz kell igazodni, akiknek egyáltalán nincsenek rossz kilátásai a panoráma perekben.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.