Az ügyvédi munkája során kapcsolatba kerül-e műszaki ellenőrökkel ismeri -e a tevékenységüket, esetleg előfordult olyan eset amikor mint ügyvéd együtt dolgoztak? Igen, előfordult peren kívüli illetve peres eljárásban is.
Peren kívüli eljárásban klasszikusan egy-egy nagy beruházás megrendelője aki általában a Társasház annak megbízásából eljáró személy, akivel az egész munkavégzés alatt kapcsolatba állok. A megrendelő és a vállalkozó közötti szerződés jogszerűsége az ügyvéd felelőssége míg a műszaki szakszerűségének biztosítására a műszaki ellenőr hivatott. Gyakori hiba, hogy a műszaki ellenőr nem jelenik meg a építés előkészítés fázisában, mint tervezés mint szerződéskötés során hanem csak a konkrét építés megkezdésekor gondoskodik a Megbízó hogy egy műszaki ellenőr képviselje őt építési szakkérdésekben amelyre a jogász szakmai képesítés hiányában nem képes.
A magam részéről mondhatom, hogy az ilyen típusú megbízást csak akkor vállalom el, ha a fontos tartalmi kérdések megválaszolására amelyek műszaki szakmai felkészültséget igényelnek a megrendelő számomra oly módon biztosítja, hogy műszaki ellenőrt vesz igénybe.
Peres eljárásban műszaki ellenőrrel általában tanú meghallgatás során találkozom, ahol mint a teljes munkavégzést ellenőrző személy segíteni tudja az ügy során a tényfeltárást. Gyakori eset, hogy olyan szakmai minőségi követelményekről folyik a vita amit nem érvényben lévő de alkalmazható szabványok alapján könnyen megítélhetőek de ezekre külön nem tértek ki a szerződésekre.
Sokan nem tudják de a bíróságnak sem az eljáró jogi képviselőknek nem kötelezettségük a műszaki szakkérdésekben való jártasság ezért nélkülözhetetlen,hogy felkészült szakemberek segítsék a döntéseket.
A bíróságokon természetesen szakosodnak a műszaki szakkérdésekkel foglalkozó ügyekre, mint ahogyan az ügyvédi irodák is. Az én irodámban elkerülhetetlen, hogy igénybe vegyük a szakkérdések mélyebb megismeréséhez felkészült műszaki szakember munkáját.
Ügyvédi tapasztalata szerint milyen tipikus esetek fordulnak elő a leggyakrabban a hibás teljesítés problémakörében?
Tipikus tekinthető a már korábban is jelzett megszűnő joghatályát vesztett magyar szabványok kategorizálását követő gondolkodás, hogy a munka minősége első osztályú vagy másodosztályú. Nehéz a bíróság dolga mert -e polémiában még felkészült igazságügyi szakértők is vitába keverednek. Egy könnyen megítélhető per is akár több évre el tud húzódni a hibás teljesítés tényének megállapítása mellett a konkrét az épület használhatóságát csak kissé befolyásoló minőségi műszaki hiba illetve az általa okozott értékcsökkenés valamint kijavítás ellenértékének a meghatározása miatti nézetkülönbségek okán.
Tipikusnak tekinthető továbbá az építési engedélyhez tartozó tervdokumentációtól eltér az egyébként szakszerű kivitelei terv, de a szerződő felek nem tisztázták. Olyan is van amikor nemcsak az engedélyezési hanem a kivitelei tervtől is eltérnek. Ilyen esetekben el kell határolnunk azt az esetet amikor az eltérés építési jogszabályokat sért, és van az az eset amikor „csak” a megbízó elképzeléseivel ütközik. Ezen eltéréseket nem tisztázzák a tervezővel és műszaki ellenőrrel akkor egy hosszadalmas peres eljárásban kel bizonyítani a szakszerűtlenséget illetve az okozott kár meglétét.
Van-e különbség magánszemély építtető és nagy beruházás között az előforduló építési hibákban?
Lényegében nincs, de egy nagy beruházás folyamán a közreműködő szakemberek általában megtudják hozni azokat a kompromisszumos döntéseket hogy a műszaki tartalom miatt sokkal ritkábban fordulnak bírósághoz.
Magánszemély építtetőnél feltételezhetően a kivitelező szakember is könnyeben túllép az általa is észlelt építési hibáin ha csak a laikus építtetőt kell meggyőznie. Ezáltal egyértelműen gyakoribb a javíthatatlan és javítható építési hiba előfordulása a magánépíttetős kivitelezés során.
A magánszemélyeknél tapasztalatom szerint nem vesznek igénybe az érdeküket is szem előtt tartó műszaki ellenőrt (vagy aki igénybe veszi az nem kerül hozzám érthető okokból) amely aztán per esetén komoly anyagi hátrányt is okozhat.
A közelmúltban változott az egyes építési szereplők felelősségi köre is. Melyek azok a tipikus tervezői hibák, amelyeket a kivitelezőnek nem kell felismernie?
A megrendelő aki lehet akár magánszemély akár a beruházó szerződéses jogviszonyban áll a tervezővel. E szerződésből fakadó igényeket lehet tervezői hiba által okozott kárigényként a bíróság előtt érvényesíteni. Amennyiben a beruházó értékesíti az ingatlant úgy a vevő a beruházóval létrejött szerződés alapján a tervező által okozott károkat is érvényesíteni tudja ugyanakkor azt a felelősséget hárítja a beruházó a tervezőre. Az kimondható, hogy a tervező feladata, hogy a jogszabályok és szakhatósági állásfoglalásokból adódó előírásoknak megfelelően készítse el munkáját ezek betartásáért nem felelős a kivitelező. A kivitelező egyébként az aki konkrét anyagokba önti a tervezett létesítményt és ezáltal minden korábban általa észre nem vett vagy észrevett és jelzett hiba az ő tevékenysége során jön létre.
Tehát elemi önérdeke, hogy az összes résztvevő esetleges figyelmetlenségét mulasztásait hibáit felismerje.
Mi a műszaki ellenőr szerepe a hibás teljesítés megakadályozásában? Hogyan kerülhetők el a problémás esetek?
A műszaki ellenőr tevékenységének legfőbb célja, a hibátlan teljesítés. Főszerepe van a hibás teljesítés megakadályozásában. Amennyiben a tervezéstől a kulcs átadásáig „karddal és pajzzsal „ felruházottan részt vesz folyamatokban és szakértelme is megfelelő nagy biztonsággal elkerülhetőek a vitás esetek.
Mindenképpen megállapítható, hogy a műszaki ellenőr igénybevétele esetén igen ritkán fordul elő, hogy peres eljárásban bármely fél igényt érvényesít.
Itt külön kiemelem, hogy a bármely fél fogalmán azt értem, hogy egy beruházás kezdetétől annak értékesítéséig eltelt idő alatt az össze szereplő jogosult elvileg egymással szembeni hibás teljesítésre hivatkozni ennek gátja egy vagy akár több műszaki ellenőr bevonása lehet.
Milyen tipikus hibák szoktak előfordulni a szerződéskötéskor?
Az építési folyamatában több szerződéskötés történik. Az építési szerződés megkötését általában megelőzi a közreműködők szerződései (tervezői szerződés, műszaki ellenőri szerződés, ). Jó ha az összes szerződés valami fajta egységet képez. A szerződés tárgyának nem kellően részletes meghatározása a legtipikusabb hiba. Gyakran fordul elő hogy a konkrét és részletes kivitelezési tervek és költségvetés még nem készült el de már megszületett az építési szerződés. Ugyanilyen gyakori eset, hogy a műszaki ellenőri szerződés már építés közben az első problémák megjelenését követően kötik meg, így maradnak olyan problémák amelyet a műszaki ellenőr nem tud elhárítani.
A pontos felelősség elhatárolása is kiszokott maradni a szerződésekből ami nekem ügyvédként és a bíróságoknak is komoly fejtörést okozhat. De rendkívül nehéz feladat az egészen pontos felelősség megosztás hiszen a létrejövő építmény megvalósítását egyetemesen szolgálja minden résztvevő.
Milyen szerződéses kitételekkel biztosíthatják be magukat a saját védelmükben az egyes szerződő felek, a későbbi peres eljárás elkerülése érdekében?
Számos ilyen jogtechnikai megoldás létezik, mint említettem nemcsak jogi de műszaki kikötések is tarkítják ezeket a kitételeket. Nem lenne elég a teljes újság terjedelme sem, hogy ezeket a szempontokat ismertessem. Általában egy egy beruházáshoz kötődő szerződések könyv méretűek figyelemmel arra is, hogy több szereplővel kell egyszerre szerződést kötni úgy hogy az egymás közötti viszonyukat is valami módon szabályozásra kerüljön.
Hogyan látja, beváltotta-e a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv a hozzá fűzött reményeket? A Szerv igénybevételével gyorsul-e a lánctartozások felszámolása?
Amit én látok, hogy a bírósági úton történő tartozások érvényesítése nem csökkent, az érvényesíthetőség és aztán a végrehajtási szakban történő behajtások sem eredményesebbek, ez nem azt jelenti, hogy a peren kívül működő szerv tevékenysége ne lenne hasznos azonban önmagában a tartozások rendezése azt feltételezi, hogy a tartozás fedezete rendelkezésre áll. A felszámolási eljárásokról szóló törvény módosítása vezethetne eredményre a behajtások tényleges kezelése érdekébe. Csupán megjegyzem, hogy az építés köré rendeződő szakmák ténylegesen is felnőttek egy Ingatlan Kamara létrehozásához amely összefoghatná például a tartozások köré rendeződő problémák kezelését.
A jogszabály szerint a műszaki ellenőr díjazása közös megegyezésen alapul. Tud-e tanácsot adni, nagyjából mekkora összeg számít elfogadhatónak, átlagosnak?
Van kialakult gyakorlata általában az építmény értékének 0.8 %- 1.5 % közötti összeg. Lehet a munkával töltött idő időről előkalkulációt készíteni és a kamarai ajánlás szerinti táblázatot felhasználva mérnök óra vagy mérnök nap egységet használva szerződni.
Természetesen lehetnek kivételes építmények, kivételes körülmények, de a teljesítési idő is befolyásolhatja a megállapodás szerint kikötött összeget.
A magam részérő mindenképpen javaslom, hogy a műszaki ellenőrt fizessék meg, mert az ő munkája biztosítéka annak hogy pártalan viták, drága ügyvédek és elhúzódó peres eljárások kövessék a mű létrejöttét.
Mit tehet a műszaki ellenőr, ha a kivitelező nem teljesíti az előírásokat, többszöri figyelmeztetés ellenére sem? Vannak még olyan hasonló tipikus esetek, amikor a műszaki ellenőr nehéz helyzetbe kerül?
A szerződés szerint jár el, ami azt jelenti, hogy fel kell jogosítani arra, hogy hathatós eszközökkel rendelkezzen arra, hogy akár az építkezés vagy kifizetés leállításával az elvégzett munka megfeleljen az elvárásoknak. Amennyiben képtelen akaratát érvényesíteni akkor az építésfelügyelet intézményéhez fordulhat hatósági segítségért.
Van olyan eset amikor nehéz helyzetbe kerülhet, ez leginkább akkor jelentkezik ha nincs megfelelően felruházott tárgyaló partnere, ez az az eset amikor a felelős műszaki vezető helyett például a harmadik alvállalkozó brigádvezetőjével kell hogy tárgyaljon.
Dr.Izsák Orsolya