Konfliktusok ingatlanközvetítőkkel

Nagy Andrea, 2006 december 01 péntek - 12:44:22
A mi otthonunk

Magyarországon a szabad ingatlanközvetítés szinte egyidõs

a rendszerváltással, 1982-ig ez a tevékenység állami monopólium volt és csak ezt követõen nyílt lehetõség a szabad vállalkozásra, magának a közvetítõi szakmának a kialakulására. Talán emiatt is fordított az arány nálunk, mint külföldön: hozzávetõleg tíz emberbõl egy ad megbízást profi cégnek. Ráadásul ez az üzleti kapcsolat sem konfliktusmentes.

Egy ingatlant nehéz eladni, vagy ha nem, akkor túl alacsony az ára, azért olyan kapós. Az értékesítést megnehezíti, hogy nagy összegekrõl van szó, jól meggondolja mindenki, mire fordítja. Nem véletlen, hogy a piacorientált országokban kevés embernek jut eszébe az adásvételek személyes intézése, az ügyletek döntõ többsége, egyesek szerint 90 százaléka ingatlanközvetítõkön keresztül zajlik. Mi még messze járunk ettõl, s az arány javulását nehezítik az elõforduló konfliktusok is.

Az egyik ilyen jellegzetes konfliktusnak számít, hogy a közvetítõ irodák megpróbálják korlátozni a megbízó ingatlantulajdonos jogait mondja dr. Izsák Orsolya jogi szakértõ.  Kikötik például, hogy nem bízhat meg másik közvetítõ irodát, tehát kizárólagos szerzõdést kívánnak kötni.
Elvileg annyi irodával köthetünk megbízási szerzõdést, ahánnyal csak akarunk, akár egyidõben is. A legtöbb iroda azonban megpróbálja a kizárólagosságot bevenni a megbízási szerzõdésbe. Ez a törekvésük érthetõ, hiszen versenytársak nélkül nem olyan kockázatos számukra a közvetítés, csökken a véletlen szerepe, jobban megéri több pénzt is áldozni a hirdetésekre. A kizárólagosság azonban azt is jelenti, hogy õ maga sem árulhatja az ingatlant, és hirdetést sem adhat fel a szerzõdés ideje alatt. Nem ritka, hogy az irodával történt szerzõdéskötés után becsönget a szomszéd vagy jelentkezik egy rokon, és szívesen megvásárolná a lakást. Ha ilyenkor a tulajdonos belemegy az adásvételbe, a jutalékot akkor is ki kell fizetnie.

A kizárólagosság gyakorlatilag azt jelenti, hogy mindenképpen megilleti a jutalék a közvetítõt a szerzõdés
érvényességi ideje alatt létrejött adásvétel után, függetlenül attól, hogy ki adta el az ingatlant, végzett-e egyáltalán valamilyen tevékenységetaz iroda.

A közvetítõk a bíróság elõtt is érvényt tudnak szerezni a megbízási díj fizetésének hangsúlyozta dr. Izsák Orsolya a megbízási szerzõdés jellege miatt, hiszen ez alapján nem a közvetítés eredménye számít. Akkor is jár a megbízás díja, ha a rábízott ügyet a megfelelõ gondossággal látta el.

Ha nem akarunk konfliktusba keveredni a közvetítõ irodákkal, akkor ügyelnünk kell a potenciális vevõkre is, akik közül nem egy miután megszerezte az irodától a címet megpróbálja kiiktatni a közvetítõt. Abból indul ki, hogy kisebb a vételár, ha nincs jutalék.

Sokszor ez a bizonyos kiiktatás az eladó cinkos jóváhagyásával történik. De az sem kizárt, hogy a vevõ nem ismeri el, hogy az irodától kapta a címet és ezzel becsapja az eladót is. Ezt kivédendõ a közvetítõ irodák minden eshetõséget részletesen leírnak a szerzõdésben. Pl.: a megbízó
köteles a jutalékot megfizetni akkor is, ha a vevõ falragaszokból, más ingatlaniroda útján jutott hozzá a címhez korábban, de ezt a tényt elfelejtette közölni a megbízottal, mikor a megbízott a címet neki átadta. Jár a jutalék akkor is, ha a vevõ tagadja, hogy a megbízottól kapta a címet, de az iroda bizonyítani tudja, hogy a címlistát a vevõ annak idején átvette.

Kinek higgyünk?

Kézenfekvõ megoldás az adásvételi szerzõdésben rögzíteni azt, hogy a vevõ honnan szerezte a címet és azt is, hogy ha ebbõl vita adódik az iroda és az eladó között, akkor a vevõ anyagi felelõsséget vállal a bíróság elõtt. Még így is akad elég kényes pont, amely miatt a bíróságon köthetünk ki. Például: mit nevezünk sikeres közvetítésnek, mikor teljesítette az iroda a szerzõdésben vállalt kötelezettségét, mikor jött el az ideje a jutalék kifizetésének? Dr. Izsák Orsolya erre is ismer bírósági ügyet.
Az ominózus esetben megkötötték az adásvételi szerzõdést a felek és kifizették a közvetítõnek a jutalékot mondja a jogi szakértõ. Az ingatlan mégsem lett a vevõé, mert a tulajdonosváltást ? objektív okok miatt, amit egy jogszabályváltozásnak köszönhettek nem jegyezték be a telekkönyvbe. Az eladó követelte vissza a jutalékot, de a bíróság úgy döntött, hogy a jutalék jár a közvetítõnek, mert vállalását az
adásvételi szerzõdés megkötésekor teljesítette.

Precedens tehát már van arra, hogy a szerzõdés megkötése a mérvadó. Arra azonban még nincs, hogy az elõszerzõdés, a foglaló letétele is elég-e a sikeres közvetítéshez. Azt sem lehet tudni pontosan, hogy a felmondási jog korlátozása abban a formájában, ahogyan manapság a közvetítõ irodák alkalmazzák,
vajon jogos-e? Mint a piaci megbízásoknál általában, elvileg bármikor, indoklás nélkül fel lehet mondani a szerzõdést anélkül, hogy a megbízót kártérítési kötelezettség terhelné. Az ingatlanos szakmában mégis az a gyakori, hogy a felmondást követõen még hónapokig, akár évekig is érvényben maradhatnak bizonyos pontjai.

Nem túlzás azt állítani, hogy részletes szabályozás hiányában a közvetítõ irodák szerzõdéseikben gyakorta elrugaszkodnak a valóságtól, és nagyon sok kötelezettséggel terhelik a megbízót mondja dr. Izsák Orsolya. A feltételeket azonban oly mértékben részletezik, hogy pernyertességhez vezet a bíróság elõtt, ha ezeket a feltételeket annak idején a megbízó is aláírta.
lapszam : 200502

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.