Eltérő bírósági joggyakorlat a Társasházak vonatkozásában

Az eltérő bírósági joggyakorlat bemutatása a társasházak jogi problémáinak kezelésében.

1. közös költség tartozás behajtása iránti perek- a közös költséget megállapító közgyűlési határozatok végrehajtásának felfüggesztése,
2. közös költség behajtása iránti perekben a követelés jogszerűsége a haszonélvezőtől, tulajdonostól,
3. társasházi közös tulajdonú ingatlanrészek kizárólagos használatának kérdései,

4. a közgyűlési határozat Társasház általi visszavonása megteremti –e a kereset elutasításának jogi alapját avagy sem,
5. a Tht. kogens felsorolásába ütköző ok esetén is lehetséges érvényes közgyűlési határozat meghozatala?

1.

A Társasházak vonatkozásában a közös költség megállapítása és annak megfizetésére történő kötelezés a Társasházakról szóló 2003.évi CXXXIII.törvény (a továbbiakban: Tht) alapján történik.
Lényeges, hogy a közös költség jogszabály szerinti megállapítása a tulajdonostárs tulajdoni hányada szerint kerül megállapításra, ettől eltérőn csak a Társasház Szervezeti és Működési Szabályzata (a továbbiakban: SZMSZ) rendelkezhet.
A közös költség behajtás iránti ügyekben mind a közös költség összegszerűségére, mind a társasházak likviditásának megőrzése és jelenlegi nehéz helyzete azt indokolja, hogy már akár három havi közös költség tartozás esetén fizetési meghagyással érvényesítse a Társasház az igényét.
Így általában a Pp kispertárgy értékű szabályait kell alkalmazni, ami ezt is jelenti, hogy az eljáró törvényes képviselőnek az ügyben valamennyi releváns iratot csatolni kell.
Ezek közül fontos megemlíteni a közös képviselő megválasztását igazoló közgyűlési határozatot valamint, a Társasház alapító okiratát, SZMSZ-t illetve a közös költséget megállapító közgyűlési határozatot.
A közös költség behajtása iránti perekben az eljáró bíróságok egységesen a közös költséget meghatározó közgyűlés határozatokat veszik alapul mind a jogalap mind az összegszerűség tulajdonostársi vitatása esetén.
Az ismertetésre kerülő esetben a Pesti Központi Kerületi Bíróság azonos tanácsához került az azonos Társasház két tartozójának közös költség behajtására irányuló keresete két önálló ügyszámon .
Mindkét esetben az eljáró bíróság az azonosan védekező alperesek kérelmére felfüggesztette a közös költség behajtására irányuló ügy tárgyalását végzésének indokolásában előadta előzetes jogkérdés az, hogy a hivatkozott perek alperesi által indított perben, amely a közös költség emelésére vonatkozó közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítására irányult érvényes avagy sem.
A másodfokú bíróság két eltérő tanácsához került a felperesi Társasház fellebbezések folytán – amelynek tartalma lényegében azonos volt – a 43. tanács helybenhagyta az elsőfokon hozott végzés hivatkozása szerint a fellebbezés alaptalannak bizonyult az elsőfokú bíróság végzését annak indokai alapján helybenhagyta.
Az 53. tanács ellenben hatályon kívül helyezte az elsőfokú bíróság végzését és a per további tárgyalására kötelezte.
Az ítélet indokolása szerint:
„Tény, hogy az alperesek által hivatkozott per kimenetele érinti a tárgyidőszakbéli közös költség é s a perben érvényesíteni kívánt késedelmi kamat mértékét.
A Pp. 152 § (2) bek értelmében a bíróság diszkrecionális joga annak eldöntése, hogy felfüggeszti –e a per tárgyalását. A bíróság pergazdaságossági célszerűségi szempontok mérlegelésével foglalhat állást-e kérdésben.
Tekintettel arra, hogy havonta előírt közös költség folyamatosan felmerülő üzemeltetési, fenntartási kiadásokhoz elengedhetetlen, a per tárgyalásának felfüggesztése nem volt indokolt. Amennyiben a hivatkozott bíróság előtt utóbb megállapításra kerül azon határozatok érvénytelensége amely alapján a bíróság marasztalta alpereseket, a feleknek el kell számolniuk egymással. Megjegyzi a másodfokú bíróság, hogy az alperesek ez esetben sem mentesülnek a közös költség fizetési kötelezettség alól tekintettel arra, hogy a felperes ekkor is követelheti a tárgyidőszakban ténylegesen felmerülő költség ráeső részét.”

A fenti indokolás az amivel a szerző egyetért ugyanis ha a 43. tanács gyakorlata terjedne el, úgy az tovább erősíteni a Társasházak „szociális „ érdekközösség jellegét ahol is a közös költséget fizető tulajdonosok kénytelenek a nem fizető tulajdonosoknak hitelezni a közös költséget addig míg a bíróság nem dönt egy esetleges érvénytelenségi perben –amely nem vonja maga után azt, hogy nem kell közös költséget fizetni csak annak összegszerűsége lehet kérdéses- amelyet követően lehet csak marasztaló ítéletet hozni.

2.

A közös költség behajtása iránti perekben az elsőfokon eljáró bíróságok mindkét ismertetett esetben bekérte a tulajdonos tulajdonjogot igazoló tulajdoni lapot.
A felperes Társasház személye eltérő azonban a tulajdonos alperesek jogi statusa azonos. Ami azt jelenti, hogy ½-1/2 tulajdoni hányadban tulajdonosok az alperesek és az egyik tulajdonos haszonélvezőként használja az ingatlant.
A felperesi társasházak mindkét tulajdonost tulajdoni hányaduk szerint kérte marasztalni.
A két elsőfokon eljáró bíróság lényegében azonosan a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk alapján kötelezte az összeg megfizetésére.
A 47. tanács kamatkötelezés változtatása mellett helybenhagyta az elsőfokon eljáró bíróság döntését.
Az ítéletének indokolásban az alábbi okfejtést rögzíti:
„.. az elsőfokú bíróság helytállóan fejtette ki indokolásában a Tht. 24. § (1) bek illetve a felperes alapító okirata és szervezeti és működési szabályzata szerint pl a víz és csatornadíj kivételével a többi közös költségnem vonatkozásában a tulajdonostársakat tulajdon hányaduk arányában terheli a közös költség fizetésének a kötelezettsége.
A perbeli két albetét esetében az a sajátos jogi helyzet alakult ki, hogy azok z alperesek ½-1/2 arányú közös tulajdonában vannak és mindkettőre kiterjed az I. rendű alperes özvegyi joga. Ezért a Ptk 99. § -ban foglaltakra is figyelemmel, attól függetlenül, hogy a II. rendű alperes az I. rendű alperest megillető özvegyi joggyakorlásra tekintettel ténylegesen használja-e a lakásingatlanokat, mégis tulajdonosi helyzetéből fakadóan viseli az azzal (a két albetéttel) járó terheket, a társasházi közös tulajdonból (Ptk 149. §) az azokhoz tartozó tulajdoni hányadra tekintettel a Tht 24. §(1) bekezdése alapján a közös költség ráeső részét.
Ezért az elsőfokú bíróság az irányadó anyagi jogszabályt helyesen alkalmazta a II.rendű alperes (haszonélvező vonatkozásában) nem volt ok az ítélet megváltoztatására. A Ptk 165. § (1) bekezdése folytán alkalmazandó Ptk 157. § kifejezetten rögzíti a tulajdonost a birtoklás használat, hasznok szedése tekintetében megillető korlátozott joggyakorlasát a haszonélvezeti jog fennállásának esetében. Arra pedig nem merült fel adat, hogy a Ptk 616 §-a alapján a házastárs haszonélvezet korlátozott lenne ekként ez a jog az I.rendű alperest mindkét lakásingatlan vonatkozásában megilleti.”
Az 53. tanács a fentiekkel azonos ítéletét részben megváltoztatta A történeti tényállás szerint a haszonélvező csak a közös költség egy részét fizette az áram a víz a szemétszállítás és a kéményseprés díját fizette, míg az 1/2 arányú tulajdonos nem fizetett közös költséget.
A másodfokon eljáró bíróság szerint az ½ arányú tulajdonossal szemben a keresetet el kellett volna utasítani ítéleti indokolása szerint az alábbi okból:

„A Ptk 159. § (1) bek második mondata szerint a haszonélvező viseli a dolog fenntartásával járó terheket a rendkívüli javítások és helyreállítások kivételével. Az alperesek között nem volt vita abban, hogy a közös költség fizetési kötelezettségük összegét annak figyelembevételével kell megállapítani, hogy II.rendű alperes tulajdoni hányadát az I.rendű alperes haszonélvezeti joga terheli. Csupán az volt a vitás, hogy mely költségek tartoznak a Tht 24 . § (1) bekezdése alapján a tulajdonost terhelő rendkívüli javítások és helyreállítások körébe. A Tht értelmező rendelkezései szerint az üzemetetés és a karbantartás nem rendkívüli kiadás (56 § 2.1, 2.2.) Nem tekinthető rendkívüli kiadásnak a 2.3.2 pontban írt részleges felújítás sem, mivel az az általános javítási munkák elvégzésére vonatkozik és 2.3.3. pontban írt korszerűsítés se,.Rendkívüli javításnak vagy helyreállításnak csak az 56 § 2.3.1. pontjában írt teljes felújítás vagy a 3. pontban szabályozott rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások tartoznak. a peres felek egyike sem hivatkozott azonban arra, hogy a követelt közös költség akár csak részben teljes felújításnak vagy rendes gazdálkodás körét meghaladó egyéb kiadásnak minősül, ezért helytállóan utalt a II.rendű alperes arra, hogy a követelés őt nem terheli.”

A fenti két ítéletben olvasott indokolás teljes mértékben eltérő, jelentős gondot okoz ez az igényérvényesítésben mindenképpen jogegységi határozat hozatal lenne indokolt.

3.

Az elsőfokon eljáró bíróság elutasította a Társasház szerződés érvénytelenségének megállapítása és az eredeti állapot helyreállítása iránti kötelezés amelyet az építtető – beruházó tulajdonos és a vele szerződést kötő alperesekkel szemben indítottak.
Az ítélet szerint a Társasház alapító okiratában – mint egyszemélyi alapító alperessel – rögzítésre került a közös tulajdonban lévő területek kizárólagos használati jogának biztosítása. A beruházó értékesítő alperes ezzel lényegében értékesítette a külön albetéteket illetve a hozzárendelt közös tulajdoni hányadot azonban annak kizárólagos használatát fenntartotta az alapító okiratban, és azt önálló használati megállapodásokkal ellenérték fejében többek között II.rendű alperes felé értékesítette. A szerződés szerint a használati jog jogosultja jogosult ráccsal elkeríteni illetve lezárni. Ez a hivatkozott perben alperes meg is tette. A keresetben a társasház kérte, hogy állapítsa meg az alperesek által kötött használati szerződés érvénytelenségét és ezzel együtt kötelezze alpereseket az eredeti állapot helyreállítására a rács eltávolítására. A felperesi Társasház előadta, hogy a társasház közös tulajdonában lévő ingatlanrészre vonatkozó használati jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése fogalmilag kizárt. Indokolása szerint a társasház megalakulását követően a közös tulajdon használata, hasznosítása tekintetében a kizárólagos döntési jogkör a tulajdonostársakból álló közgyűlés illeti meg, perbeli esetben azonban a társasház létrejöttét megelőzőn került sor a használati szerződés megkötésére illetve erre a kikötésre. Az elsőfokon eljáró bíróság a keresetet elutasította kifejtette jogos a birtoklás ha érvényes kötelmi vagy dologi jogi jogcímen alapul. A perbeli területet az alperes érvényes szerződés alapján használja ezért nem kötelezhető a rács elbontására és az eredeti állapot helyreállítására.
A 48.tanács a felperesei fellebbezés folytán az ítéletet megváltoztatta és helyt adott a felperesi keresetnek az alábbi indokolással:
„a másodfokú bíróság alaposnak ítélte az I-II.rendű alperesek között a perbeli terület használatára vonatkozóan létrejött szerződés érvénytelenségének megállapítását célzó kereseti kérelmet,mivel a megállapodás a Ptk 200. § (2) bek értelmében jogszabályba ütközik.
A másodfokú bíróság nem osztotta e körben az elsőfokú bíróság által kifejtett álláspontot a szerződés jogszabályba ütközése esetén annak jogkövetkezményét a semmiséget a Ptk 200. § (2) bekezdése rögzíti. Bármely jogszabály kötelező rendelkezésével ellentéte szerződés kikötése illetve a szerződés semmisége megállapítható.

A perbeli szerződés érvénytelenségének kérdése az alapító okiratban foglalt rendelkezéstől függetlenül vizsgálható, mert e szerződés jogszabályba ütközését nem szünteti meg, ha egy másik szerződés nevezetesen az alapító okirat azonos vagy hasonló rendelkezést tartalmaz.
A Ptk 165. § (2) bek értelmében a használati jogra a haszonélvezeti jog szabályait kell alkalmazni. A Ptk 157. § (1) bek akként rendelkezik, hogy haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja és hasznait szedheti. Ugyanezen jogszabályhely (4) bek szerint a haszonélvezeti jog korlátozott időre és legfeljebb a jogosult élete végéig tarthat.
Alappal sérelmezte a felperes e jogszabályi rendelkezés alperes általi megsértését. A perbeli területrész nem „mást tulajdonában” hanem társasházi közös tulajdonban van. Annak használatának joga – a társasházakról szóló 2003.évi CXXXIII törvény 2. § (2) bek alapján önállóan nem képezheti szerződés tárgyát. E jogszabályhely szerint ugyanis a közös tulajdonra vonatkozó az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és lakásra a nem lakásra szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog- az e törvényben meghatározott esetek kivételével – egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg. A perbeli területrész közös tulajdoni jellegét használati megállapodással egy napon kelt Alapító okirat is rögzíti. A közös tulajdoni jelleget nem érinti, hogy ebben az időpontban az akkor még be nem jegyzett társasháznak csak egy tulajdonosa volt. A közös tulajdont képező ingatlanrész a tulajdonosok számától függetlenül önmagában nem terhelhető.

A használt jogának fennállta időtartamára vonatkozó jogszabályi rendelkezésben szereplő „legfeljebb a jogosult élete végéig „meghatározás kizárólag természetes személyek esetében értelmezhető. Minden más esetben –jogi személye illetve jogi személyiségű gazdasági társaságok esetében- a korlátozott idő megjelölés a használati jogot alapító szerződés elengedhetetlen feltétel. Ennek hiányában a nem természetes személy esetben bekövetkező jogutódlások sorozata a használat jogának korlátlan idejűvé, az alperes közötti szerződésben is rögzített „örökösévé” tenné- ami a jogszabály illetve e jogintézmény tartalmával ellentétes.
Ugyanezen rendelkezést tartalmazza az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI törvény 3 § (2) bek is.
A perbeli esetben az I.rendű alperes javára a használati jogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezték be.
Ezért a használati jog abszolult jelleggel, mindenkire nézve kötelező jelleggel nem jött létre, dolgi jogi jelleg nélküli , pusztán alperes közötti kötelmi megállapodás maradt.
Ennek oka pedig az, hogy az alperesek a szerződés tárgyát nem a fenti jogszabályi előírásoknak megfelelően jelölték meg és a használat joga a Ptk 157. § (1) bek az ingatlan-nyilvántartásról szól 1997. évi CXLI törvény 10. § d) pontja valamin az annak végrehajtásáról szóló 109/1999 (12.29) FVM rendelet 11 § (1)-(2) bek értelmében nem volt bejegyezhető.
Az alperes ugyanis a felperesi társasház közös tulajdonban álló ingatlanrészre vonatkozóan kívánták a használat jogát gyakorolni az pedig a fentebb már kifejtettek szerint a Tht szerint 2 § (2) értelmében nem lehetséges
.Mindezek alapján a másodfokú bíróság az alperesek használati jog alapítására vonatkozó szerződésének érvénytelenségét állapította meg a Ptk 234. § (1) bek figyelemmel és a szerződéskötést megelőző helyzet visszaállításra kötelezte az I.rendű alperest a Ptk 237. § (1) bek értelmében a kereseti kérelemnek megfelelően.”

Megjegyezni kívánja a szerző, hogy elsőfokon eljáró Budai Központi Kerületi bíróság is hasonló jogi okfejtéssel fejtette ki a kizárólagos használati jog kikötésére vonatkozókat.

4.
A tulajdonostársak mint felperes által indított perek amelyek a Társasház közgyűlési határozatainak az érvénytelenségének megállapítására irányul szintén eltérő jogalkalmazás tapasztalható a vonatkozásban, hogy mit történik akkor ha a Társasház a kereset kézhezvételt követően a támadott közgyűlési határozatot visszavonja
Azaz ha van jogsérelem a közgyűlés visszamenőlegesen saját maga orvosolja egy későbben hozott határozattal, amely a korábban hozott határozat visszavonására irányul.
Az eljáró 43. tanács kifejti, hogy nem lehet megállapítani olyan határozat érvénytelenségét – azaz a keresetet el kell utasítani – amely visszavont közgyűlési határozatra irányul hiszen amely határozat visszavonásra kerül azt nem lehet érvényteleníteni.
A Fővároson kívül ezen jogalkalmazás a Pest Megyei Bírósági gyakorlatban is fellelhető.
Ugyanakkor érezhető a bírói jogalkalmazás bizonytalansága a fenti esettel azonos közgyűlési határozat érvénytelenség iránti perben az alábbi okfejtés olvasható:

„.. a bíróságnak a határozat vizsgálatakor az akkor fennálló állapotot kell vizsgálnia, azaz a körben döntést hoznia, hogy a közgyűlés időpontjában meghozott határozat jogszabályba, alapító okiratba vagy szervezeti és működési szabályzatba ütközik…”
azaz függetlenül annak visszavonásától vizsgálandó az érvénytelenség, tehát a kereset nem elutasítani kell hanem a visszavont határozat vonatkozásában is meg kell állapítani az érvényességet.

5.
Az elsőfokon eljáró bíróság több esetben is kifejtette bár a Társasház költségvetése és az elszámolása nem tartalmazza teljes körűen a jogszabályban meghatározott tételeket, de önmagában ez nem érintheti a határozat érvényességét illetve a bíróság nem is avatkozhat be az elszámolás rendjébe a tulajdonostársak akarata nélkül.
A másodfokú bíróság –e vonatkozásban a következő álláspontot képviseli:
„…. a 2003.évi CXXXIII törvény (Tht) 48. § rendelkezése alapján az éves elszámolásnak tartalmaznia kell az (1) bekezdésben a.)-tól f.) pontig felsoroltakat……a Tht 47. § konkrétan felsorolja, a költségvetési javaslatnak mely adatokat kell tartalmaznia…”

A fentiek alapján rögzíthető, hogy nincs mérlegelési jogköre az eljáró bíróságnak a Tht. kogens felsorolása esetén azaz az érvénytelenség ezen esetekben megállapítható.
Összességében a szerző megállapítja, hogy a társasházak és a társasházi tulajdonosok jogérvényesítése a jogszabály bíróságok általi különböző értelmezése miatt hiányos és instabil.
Ez alapot ad arra, hogy a nemzeti ingatlanállomány jelentős részét képező társasházak elvesztik jogérvényesítő képességüket ezáltal működésük véglegesen ellehetetlenül.
A probléma kezelésének módja kettős. Egyrészt szükséges lenne a jogszabály megfelelő módosítására amely kizárja az eltérő értelmezést illetve a létrehozandó Magyar Ingatlankamara mellett szerveződő választottbírósági kikötéssel a Társasházak gyors, azonos ítélkezési gyakorlatra épülő bírósággal hatékonyan kezelnék a felmerülő jogi problémákat.

Budapest,2012.08.14.