Elővásárlási jog

Az elővásárlási jog gyakorlására való felhívást – az ajánlat közlését – követően az adásvételi szerződés az elővásárlási jog gyakorolhatósága szempontjából rögzül, az ajánlati kötöttség időtartama alatt a felek szerződési szabadsága nem érvényesül.

Az elővásárlási jog jogosultja által tett elfogadó nyilatkozat ingatlan esetében írásbeli8 alakhoz kötött és azt az eladókhoz kell címezni. E kettős feltételnek megfelel, ha a jogosultnak az eladó jogi képviselőjénél szóban tett nyilatkozatát nyomban írásban foglalják. Ezt rögzítette a Fővárosi Ítélő Tábla 7.Pf.20.713/2005. szám alatt hozott ítélete kapcsán a következő jogeset.

I. és II. rendű eladókat, valamint a perben nem álló vevők 2002. december 30-án adásvételi szerződést kötöttek egy többlakásos ingatlanra, amely bérlők által lakott volt, annak 350/876-od részére 12.000.000,-Ft vételárért. A vevők egyidejűleg 1.200.000,-Ft-ot foglaló címén megfizettek és vállalták, hogy a vételár fennmaradó részét a tulajdonostársak elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatának átvételekor ennek hiányában az elővásárlási jog gyakorlására nyitva álló határidő lejártakor fizetik meg.
Az okiratot szerkesztő ügyvéd a felperesnek, mint az ingatlan 350/876 arányú tulajdonosának a szerződés 8 napos nyilatkozat tételi határidőben megküldte, azt felperes 2003. január 24-én és 29-én átvette.
2003. január végén az ügyvédhez dátum nélkül elfogadó nyilatkozat érkezett a felperes nevét tartalmazó aláírással. Amikor 2003. február 03-ra előzetesen megbeszélt időpontban az okiratot szerkesztő ügyvéd irodájában a felperes, az apja, valamint a felperes jogi képviselője megjelent a II. r. alperes képviselője a várószobában kijelentette, hogy a szerződéstől elállt, és a helyszínről eltávozott.
A felperes 2003. február 04-én vette kézhez az eladó szerződéstől való elállását tartalmazó levelét, és később szerzett tudomást arról, hogy II. rendű alperes 2003. február 26-án az ingatlanba 20 éve lakó bérlőnek V. r. alperesnek ajándékozta tulajdoni részét.
A felperes elővásárlási jogának megsértésére hivatkozva annak megállapítását kérte, hogy a perbeli ingatlan hányadra megkötött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan, a szerződés az eladók és a felperes között jött létre. Keresetet terjesztett elő továbbá II. rendű ajándékozónak az V. r. alperes megajándékozottal 2003. február 26-án kötött ajándékozási szerződése hatálytalanságának megállapítása iránt. Vállalta a 12.000.000,-Ft vételár bírói letétbe helyezését.
Jogi álláspontja szerint az eladó a felperes nyilatkozatát követően rendelkezési jogukat nem gyakorolhatták volna.
Arra hivatkozott, hogy I. és II. r. alperes elállását tartalmazó levelét visszadátumozták 2003. január 29-re. Állította, hogy az ajándékozási szerződés színlelt volt, a felperes elővásárlási jogának kijátszására irányult.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték, I. és II. r. alperesek védekezése szerint elsődlegesen azt kell vizsgálni, hogy megilleti-e a felperest az elővásárlási jog. Ugyanis 2002. novemberében a felperes az eladók 10.600.000,-Ft-os ajánlatát nem fogata el, vételárként 7.500.000,-Ft-ot ajánlott. Ugyanakkor a felperesnek nincs hatályos elfogadó nyilatkozata, mert a dátum nélküli nyilatkozatot az apja írta alá. A II. r., alperes előadta, hogy az V. r. alperes részére történt ajándékozás nem színlelt, arra szociális okból került sor.
Az I. fokú bíróság a keresetet elutasította, amely ellen a felperes terjesztett elő fellebbezést.
A Fővárosi Ítélő Tábla a fellebbezést alaposnak találta. A Ptk. 373.§.(1).bek. első mondata úgy rendelkezik, hogyha a tulajdonos meghatározott dologra nézve írásbeli megállapodással elővásárlási jogot enged, és a dolgot el akarja adni, a kapott ajánlatot a szerződés megkötése előtt köteles az elővásárlásra jogosulttal közölni.
A Ptk. 373 § (2). bek. értelmében, ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatával az ajánlat tartalmát magáévá teszi, a szerződés közöttük létrejön. A közlésre illetőleg az ajánlat elfogadására a Ptk-nak a szerződés létrejöttének a szerződési nyilatkozatok hatályosságára vonatkozó rendelkezéseit kell alkalmazni. A szerződés a jelenlévők között abban az időpontban jön létre, amikor az ajánlatot elfogadják, távol lévők között pedig akkor, amikor az elfogadó nyilatkozat az ajánlattevőhöz megérkezik.
Ha tehát a felperest elővásárlási jog illeti meg, vizsgálni kell, hogy tett-e hatályos nyilatkozatot, amennyiben igen, azt ajánlati kötöttség idején belül tette-e és a nyilatkozat egyébként hatályos volt-e.
A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat 3. személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg.
A felperest a perbeli ingatlan tulajdonostársaként elővásárlási jog illeti meg, tehát az eljáró ügyvéd megfelelően járt el, amikor a vételi ajánlatot a felperessel teljes terjedelmében közölte.
Az I. és II.r. alperes eladók ajánlati kötöttségüket meghatározták, abban 8 napot jelöltek meg. A felperesnek 2003. február 01-ig volt módja az elfogadó nyilatkozat megtételére, de tekintettel arra, hogy 01. munkaszüneti napra esett, legkésőbb 2003. február 03-ig kellett megtenni I. és II. r. alperesekhez, illetőleg jogi képviselőjükhöz az elfogadó nyilatkozatot.
A Fővárosi Ítélő Tábla nem osztja az I. fokú bíróságnak azt az álláspontját, hogy a dátum nélküli és elismerten a felperes édesapjától származó elfogadó nyilatkozathoz joghatás nem fűződhet. A felperes apja a felperes meghatalmazása alapján a felperes képviselőjeként eljárhat-e nyilatkozatot.
Tehát a tett nyilatkozat érvényes, amely az ajánlati kötöttség idején belül érkezett meg. Ettől eltekintve a felperes 2003. február 03-án megtett, írásba foglalt saját nyilatkozat érvényes és hatályos.
Az előzőekhez kifejtettekre figyelemmel az ajánlati kötöttség ideje alatt az eladókat a rendelkezési jog nem illette meg, az adásvételi szerződéstől I. és II. r. alperesek nem állhattak el, ezért elállásuk a felperessel szemben nem hatályos. Tehát miután a felperes teljesítőképességét igazolta, I. és II. r. alperes eladók és felperes között 2003. február 03-án létrejött a szerződés. Ennek folytán az ingyenes szerződő V. r. alperes érdeke ütközik a jogosultság megszerzéséért, ellenértéket nyújtó felperes érdekével. Ezért a 2003. február 26-án kötött ajándékozási szerződés a felperessel szemben nem hatályos.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.