Az úgynevezett – láncolatos továbbértékesítés – formájában történő adásvételi szerződés

A Szegedi Ítélőtábla G.f.I.30/266/2005. szám alatti ítélete rámutat arra, hogy amennyiben az ingatlan adásvételi szerződés megkötése három személyes jogviszonyban, „láncolatos” továbbértékesítés formájában történik, úgy hogy a felek egyező szándéka szerint a vevő, egyben továbbértékesítő tulajdonjogot nem szerez, vételárat sem fizet, a szerződés színleltnek minősül, a leplezett adásvétel pedig az eredeti eladó és a tényleges vevő között közvetlenül jön létre.

A leplezett megállapodás érvényes függetlenül attól, hogy azt külön – színlelt – okiratok tartalmazzák.

A végrehajtási árverésen a jóhiszemű vevő eredeti szerződésmóddal szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát. A jogszerzés nem szerződésen, hanem más önálló jogcímen – az árverésen – alapul, a szerződésre vonatkozó szabályok ezért nem alkalmazhatók.

Az elállási jog akkor is gyakorolható, ha az eredeti állapot – a továbbértékesítés miatt – nem állítható helyre. Ilyen esetben az ellenszolgáltatás nélkül maradó szolgáltatás (az ingatlan tulajdonjogának átruházása) pénzbeli ellenértéke (a vételár) követelhető a tényleges szerződő féltől, a vevőtől.

A következő jogeset mutat rá a fentebb részletezett jogi konkluzióra.

A belterületen található üzemanyagtöltő állomás 2001.július 01-től végelszámolás alatt felperes tulajdonában áll. Végelszámoló a II. rendű alperes ügyvezetőjével az ingatlant megtekintette és úgy nyilatkozott, hogy az általa képviselt társaság az ingatlant megvásárolja, azonban a vételárat csak hitel felvétellel tudja megfizetni. Részben önös gazdasági érdek végett abban állapodtak meg, hogy az adásvételt egy harmadik társaság közbeiktatásával bonyolítják le. Ez a cég I.rendű alperes. 2001. november 27- én felperes és I. rendű alperes között létrejött adásvételi szerződés 40.000.0000,-Ft+ÁFA vételár ellenében, amelynek megfizetését a szerződés aláírását követő 60 napban határozták, meg és amennyiben a kifizetés nem történik meg, úgy az eredeti állapot visszaállítása érdekében az eladó egyoldalúan jogosult a földhivatalnál eljárni.

A 2001. december 03-ai szerződés értelmében az I. és II. rendű alperes között létrejött szerződésben 120.000.000,Ft+ÁFA összeg került vételár összeg meghatározására, amelyből 70.000.000,-Ft-ot banki hitel igénybevételével teljesített volna. II. rendű alperes egyetlen pénzintézettől sem kapott hitelt, ugyanakkor az Illetékhivatal vagyonátruházási illeték nem fizetése végett 2003. április 25-én végrehajtási jogot jegyeztet be, és ugyanezen évben augusztus 14-én az ingatlant elárverezték. Az árverési vevő a III. rendű alperes volt. A felperes módosított keresetében kérte az I. rendű alperes és közte létrejött szerződés semmisségének megállapítását, és az eredeti állapot helyreállítását.

Előadta, hogy I. rendű alperesnek vételi szándéka soha nem volt, a vételára nem lett volna képes kifizetni, de ez nem is állt szándékában. Kizárólag a II. rendű alperes hitelfelvétele érdekében került sor a szerződéskötésre, tekintettel arra, hogy II. rendű alperes 15.000.000,-Ft-ot megtartott volna magának. Továbbá kérte, a felperes, miután 2004. 05. 21-én az I. rendű alperessel kötött adásvételi szerződésétől elállt, kérelmezte az elállás jogszerűségének megállapítását, valamint kérte kötelezni II. rendű alperest 45.000.000,-Ft és kamatainak megtérítésére. Marasztalási igényét a Ptk. 339-re alapította, hogy érvényesen tulajdonjogot sem szerzett II. rendű alperes jogellenesen járt el, amikor őt az illeték befizetésének elmulasztásáról és annak jogkövetkezményeiről sem tájékoztatta. Az ingatlan elárverezése miatt keletkezett kár 45.000.000,-Ft.

Az I. fokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította az ítélet ellen a felperes élt fellebbezéssel. A fellebbezést a Szegedi Ítélőtábla részben alaposnak találta. A jogvita elbírálása szempontjából alapvető kérdés, hogy kik között és milyen tartalommal jött létre az adásvételi szerződés a perbeli üzemtöltő állomás vonatkozásában.

Minden kétséget kizáróan bizonyítást nyert, hogy a felek szándéka szerint az adásvételi szerződés a felperes és II. rendű alperes között jött létre. Egyezően felperes és I. rendű alperes is úgy nyilatkozott, hogy közöttük tényleges vételi szándék nem állt fenn. A felek csak a külvilág felé kívánták azt a látszatot kelteni, hogy a vevő, illetve utóbb az eladó az I. rendű alperes.

Mindezekkel figyelemmel a felperes mind I. rendűvel, mind II. rendűvel kötött szerződése színlelt, melyet a bíróság hivatalból észlelt.

A színlelt szerződés mögötti palástolt szerződés felperes és II. rendű alperes között jött létre, azzal a tartalommal, mely szerint II. rendű alperes 45.000.000,-Ft vételárért megvásárolta az érintett ingatlant. A vételár fizetés elmaradás esetére elállási jogot kötött ki. Polgárjogi értelemben ez a megállapodás nem ütközött semmilyen jogszabályba, megkötése jogszabály megkerülésével sem történt. Tehát ez egy érvényes szerződés.

A III. rendű alperes a hatósági árverés során jóhiszemű vevőként, tehát eredeti szerzéssel szerezte meg a tulajdonjogot. A jogszerzés nem szerződésen, hanem, más önálló jogcímen az árverésen alapul. A szerződésre vonatkozó szabályok ezért nem alkalmazhatóak.

A III. rendű alperes pedig jogszerűen szerzett tulajdonjogot, a vele szembeni kereset alaptalan.

Tekintettel arra, hogy II. rendű alperesnek nyújtott szolgáltatás már nincs II. rendű alperes tulajdonában, azt felperesnek visszaadni nem tudja, ugyanakkor a felperes elállási jogát a III. rendű alperes tulajdon szerzési jogát nem zárja ki, ez csupán ez elállás jogkövetkezményeinek alkalmazása szempontjából bír jelentséggel, nevezetesen hogy a szerződéskötés előtti állapotot a III. rendű alperes eredeti szerzés módja folytán nem állítható vissza.

Az elállási jog akkor is gyakorolható, ha az eredeti állapot – a továbbértékesítés miatt – természetben nem állítható helyre. Ilyen esetben a Ptk. 319 § (3) bek. értelmében az ellenszolgáltatás nélkül maradó szolgáltatás nevezetesen az ingatlan tulajdonjogának átruházása pénzbeli ellenértéke követelhető a ténylegesen szerződött féltől, a vevőtől. Ebből következően a felperes marasztalási keresete bár eltérő jogcímen, de alapos volt. Mindezekre figyelemmel az Ítélőtábla az I. fokú ítéletet részben megváltoztatta, és kötelezte II. rendű alperest, hogy fizessen meg felperesnek 45.000.000,-Ft-ot és annak törvényes kamatait.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.