Az ítélet jogot teremt

SENTENTIA FACIT IUS
AZ ÍTÉLET JOGOT TEREMT A TÁRSASHÁZI JOGBAN

Tisztelt Kollégák!

2016. évben a Kúria joggyakorlat-elemző munkabizottságot hozott létre azért, hogy a társasházi ügyekben a bírósági jogalkalmazás áttekintésével állásfoglalásában rögzítse a többségi bírói gyakorlatot. A csoport munkája 2017-ben is folytatódik, azonban úgy érzem, hogy a munkáról illetve az eddig összegyűjtött tapasztalatokról valamint az áttekintett bírósági ítéletek alapján a jelen és a jövőben várható folyamatokról kollégáimat tájékoztatnom kell.

A munkabizottság az egész országra kiterjedőleg kérte a bíróságokat, hogy a Kúria munkáját segítve 25 kérdéskörben válaszoljanak a feltett kérdésekre, illetve küldjék meg a releváns ítéleteket. Megállapítható, hogy a bíróságok aktivitása eltérő volt, Budapesten a Fővárosi Törvényszék illetve a Budai Központi Kerületi Bíróság küldte meg a legjelentősebb számú ítéletet, illetve a bírák legszélesebb körben tettek megállapításokat, ugyanakkor sajnálatosan a Pesti Központi Kerületi Bíróság egyáltalán nem adott le sem kérdőívre adott választ, sem ítéletet. Budapestről megállapítható, hogy a társasházak száma alapján lényeges régiók – a XX., XXI, XXIII., valamint a XVIII., XIX. kerületre kiterjedő illetékességű bíróságok – szintén nagy számban nem közöltek adatokat, ezért sajnálatos módon az esetleges hivatkozásaik a többi bírósághoz képest kevesebb ítélettel lettek alátámasztva. Miután a társasházi törvény illetve a jogszabályi környezet több esetben nem ad választ a keresetekben hivatkozott kérdésekre, ezért megnőtt a súlya annak, hogy a bírói ítéletek tartalmi indokolásai és maga a döntés tartalmazzon a jogkövető állampolgárok és esetlegesen a jogi képviselők számára a jogfejlesztés érdekében releváns információt.

Az alábbi témákkal foglalkoztam részletesebben, egyenként ismertetem az egyes témaköröket, az összefoglalást, a jogkérdést és ezt követően a véleményemet. Összegezve megállapítható, hogy a vidéki és a fővárosi bíróságok eltérő joggyakorlattal bírnak, sok esetben akár ellenkező előjelű is lehet adott jogkérdésben a döntés.

1. kérdés: A tulajdonostársak belső jogviszonya az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést megelőzően.

Álláspontom szerint a társasház a közös tulajdon egy speciális formája, amelyre a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) speciális szabályai vonatkoznak. Rögzíthető, hogy a Tht. 5. § (5) bekezdése alapján az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges, azaz a bejegyzés konstitutív hatályú. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:178. § (4) bekezdése alapján a bejegyzés az elrendelésének alapjául szolgáló kérelem benyújtásának időpontjára visszamenőleges hatályú. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (a továbbiakban: Vhr.) 39/A. § szerinti feljegyzés már alkalmas arra, hogy a társasháztulajdont létrehozó alapító okirat, – amely a tulajdonosközösség szerződése – alkalmazhatóvá tegye a Tht. speciális rendelkezéseit.
Álláspontom szerint az a jogi kérdés, hogy önmagában a kötött szerződés, amely az alapító okirat, kikötheti-e a tulajdonostársak belső jogviszonyára a Tht. alkalmazását, avagy sem. Meggyőződésem az, hogy – figyelembe véve az EBH 2009.1976. sz. eseti döntést, – ha az alapító okirat az ingatlan-nyilvántartásba benyújtásra kerül, abban az esetben alkalmazható egyszerűsítve, egyebekben nem.
Ezt támasztja alá a jogalkotó feltehető szándéka a Tht. 13. § (3) bekezdésében foglalt szabályozással, amely szerint a még be nem jegyzett társasház esetén is a hat lakás alatti társasházak esetében lehetőséget biztosít a Ptk. szabályainak alkalmazására, illetve a bejegyzett társasházak esetén a Tht. szabályainak alkalmazásáról külön kell rendelkezni. Nyilvánvaló, hogy külön kell választani a szerződő felek – mint dologi jogi jogosultak – belső jogviszonyát, a társasház harmadik személyekkel kapcsolatos jogviszonyától, azonban attól eltekinteni nem lehet, hogy a formáció a közös tulajdon speciális formája létrejön-e, avagy sem. Érdekes kérdés az, hogy ha az alapító okirat a Tht. alapján jön létre, mégis hogyan tartalmazhat olyan kikötést, amely a Ptk. rendelkezéseinek az alkalmazását biztosítja, ez jogértelmezési kérdés, hogy a Tht. szabályainak alkalmazása kiköthető-e részben.
Az a szerződés, amelyet az ingatlan-nyilvántartásba nem nyújtanak be, illetve benyújtották, de a bejegyzését elutasították, érvényes, azonban joghatás kiváltására nem alkalmas.

2. kérdés: El kell-e bírálni a keresetet, ha a per megindulását követően a közgyűlés a határozatot visszavonja?

Az 1. kérdésben 17 megyéből 40. bíróság 59 bírája által leadott kérdőívek egy bíróságról több egyező álláspont alapján az alábbiak állapíthatóak meg:
A fővárosi és Pest megyei bíróságok ügyben nyilatkozó tanácsai egyértelműen akként jártak el, hogy a közgyűlés későbbi időpontban visszavonó határozata nem érinti a korábban hozott közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítására irányuló keresetet, azaz érdemben el kell bírálni az érvénytelenség megállapítására irányuló keresetet, ugyanis a kereset benyújtásának az időpontjában kell vizsgálni a hozott közgyűlési határozatot. Az is megfogalmazódott, hogy a visszavonó határozat nem visszamenőlegesen csak és kizárólag a meghozatala időpontjában (helyezheti hatályon kívül) a korábbi határozatot így nem érinti a kereset érdemi elbírálását.
A vidéki bíróságok azonban többségében vagy nem bíráltak el ilyen típusú kereseteket vagy okafogyott közgyűlési határozatnak tekintették a keresettel támadott közgyűlési határozatokat figyelemmel arra, hogy már nem létezik olyan közgyűlési határozat amelynek az érvénytelenségét megállapíthatná, ezért ha fenntartja a keresetét a felperes el kell utasítani ha leszállítja csak perköltségre abban az esetben a perköltséget meg kell ítélni. Kiemelném azonban a Kaposvári törvényszéki dr. Jordanics bíró álláspontját amely szerint az egyesületek által hozott határozatok vonatkozásában kialakult bírói gyakorlat szerint a keresetet érdemben el kell bírálni.

Jog kérdés:

A társasház közgyűlésének a támadott közgyűlési határozat után hozott közgyűlési határozata visszamenőlegesen, ex tunc hatállyal a határozathozatal időpontjára visszavonhatja-e a közgyűlési határozatot?
Ha igen, akkor olyan mintha a határozat létre sem jött volna.
Ha a keresetlevél benyújtásakor már visszamenőlegesen hatályon kívül helyezték a közgyűlési határozatot, lehetséges-e a közgyűlési határozat érvénytelenségének a megállapítása?
Ha nem visszamenőleges hatállyal helyzeték hatályon kívül, de még a keresetlevél benyújtása előtt, ebben az esetben vizsgálható-e az érvénytelenség?

Az ítélethozatal időpontjában létező közgyűlési határozat vagy a keresetlevél időpontjában létező vagy a közgyűlési határozat meghozatalkori állapotot bírálja el a bíróság?
Az ítélet az érvénytelenségét a közgyűlési határozatnak ex tunc hatállyal, azaz a hozott közgyűlési határozat hozatalának időpontjáig vagy az ítélethozatal időpontjától jövőre nézve állapítja meg. (ismert, hogy a közös képviselőt megválasztó közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása iránti kereset esetén a jövőbeli, azaz ex nunc hatályú megállapításra kerül sor, azaz ameddig a határozat érvénytelenségét nem állapítja meg a bíróság addig jogszerűen közös képviselő, ha igaz a közös költséget megállapító közgyűlési határozatokra, akkor nem kell felfüggeszteni, ha támadják a közös költséget megállapító közgyűlési határozatot – figyelemmel arra, hogy úgyis csak jövőbeli érvénytelenség megállapítására kerül sor.)

Az ügy kapcsán felmerült egyéb jogkérdés:

Dr. Ferencsin Réka a BKKB bírája kifejtette, hogy a közgyűlés függetlenül attól, hogy a bíróság egyébként megállapítja a közgyűlési határozatról, hogy érvénytelen a közgyűlés főleg alaki érvénytelenség esetén újra meghozza a közgyűlési határozatot.
Dr. Szepesházi Péter bíró ugyan más kérdés értékelésekor, de hasonlóan kifejti ezen ügy kapcsán a jogalkalmazói anomáliát.
Véleményem az, hogy ismert a társasházak közgyűlési határozatok alapján működnek. A közösség többségi akaratának érvényesítésére nemcsak a formai, de a tartalmi okból érvénytelen közgyűlési határozatokat újólag megszavaznak, ezáltal a jogsérelmet szenvedett fél folyamatosan kényszerhelyzetben van, ha nem támadja meg a közgyűlési határozatot abban az esetben végül a Tht 42. § ütköző érvénytelen kikötés a társasház tulajdobosaira alkalmazandó.
Ennek a problémának a kiküszöbölése elkerülhetetlen.

Álláspontom szerint tarthatatlan, hogy a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása iránti per további kereseti kérelmeket „nem tűr meg maga mellett”, azaz tárgyi keresethalmazatnak nincs helye a Tht. 42. § és a vonatkozó bírói gyakorlat alapján. Álláspontom szerint a perindítás hatályának beálltakor még nem visszavont közgyűlési határozat érvénytelenségnek a megállapítását lehet kérni. A visszavont közgyűlési határozatból fakadó kötelezettségek teljesítését azonban a társasház nem kérheti, és ha már teljesített a tulajdonostárs, abban az esetben önálló perindítási lehetősége van. Az ítélethozatal időpontjától jövőre nézve – ex nunc hatállyal – állapíthat meg érvénytelenséget a bíróság.
A perben ezen felül a keresetet érdemben kell elbírálni oly módon, hogy a visszavont közgyűlési határozatot figyelembe kell venni tekintet nélkül arra, hogy a „visszavonó közgyűlési határozat” a támadott határozatot ex tunc vagy ex nunc hatállyal „vonta vissza”. Az érdemi elbírálás kötelezettségét alátámasztja az is, hogy a Pp. 221. § (2) bekezdése alapján az alperesi elismerésre figyelemmel ítéletet hoz a bíróság, amely lényegében már csak a perköltségről rendelkezik felperesi pernyertességre tekintettel, ez azonban csak a részletes indokolás alól „mentesíti” az eljáró bíróságot, az érdemi ítélet meghozatala alól nem.
Miután a közgyűlési határozat meghozatalának időpontja és a jogerős bírósági ítélet, vagy visszavonó közgyűlési határozat időpontja között jogosultságok illetve kötelezettségek keletkeznek, – amennyiben az eljáró bíróság a határozat végrehajtását nem függeszti fel – mindenképpen indokolt, hogy e közgyűlési határozat érvénytelensége iránti perben további keresetként a bíróság kérelemre bírálja el „köztes időszakot”, a Ptk. 6:112. § alapján az eredeti állapot helyreállításáról kell gondoskodni. Amennyiben az eredeti állapot nem helyreállítható, a Ptk. 6:113. § (1) bekezdése alapján a bíróság elrendeli az ellenszolgáltatás nélkül maradt szolgáltatás ellenértékének pénzbeni megtérítését.
Jogi véleményem az, hogy a Tht. 42. §-ban rögzített határozat érvénytelenségének megállapítására alapított kereset helyett az új Ptk. 3:36. §-ban található kereseti kérelem alkalmazása lenne indokolt, amely a határozat hatályon kívül helyezésére vonatkozik.
3. kérdés: Figyelembe veheti-e a bíróság az SzMSz-nek vagy a közgyűlési határozatnak az anyagi jogszabályokkal ellentétes (határidőben meg nem támadott) rendelkezéseit?

A 3. kérdésben 17 megyéből 40. bíróság 59 bírája által leadott kérdőívek alapján több párhuzamos és ellentétes jogi álláspont is megfogalmazódott.
Nem lehet a fővárosi és Pest megyei bíróság gyakorlatát elválasztani a vidéki járásbírósági és törvényszéki gyakorlattól. A legszélsőségesebb álláspont, hogy hiába jogszabályellenes az SZMSZ, miután azon határozat érvénytelenségének megállapítása iránt pert ne indítottak így azt alkalmazni kell a Tht 42. § keretei között lehet eljárni. A felperesnek lehetősége van a Tht 27/A§ alapján jegyzőhöz fordulni a jogellenes kikötés okán.
A másik szélsőség, hogy az SZMSZ jogszabályellenes kikötése semmis, amit hivatalból kell vizsgálni és értelemszerűen az ítélet hozatalkor nem lehet figyelembe venni.
A fővárosi tanácsok illetve a BKKB tanácsai egyezően adták elő, hogy bár igaz az az alaptétel, hogy az SZMSZ érvényes közgyűlési határozat ugyanakkor az arra alapított közös költség illetve egyéb marasztalára irányuló perek esetében nem elég megjelölni „jogszabályellenes” SZMSZ-beli kikötést, több anyagi jogi jogszabályt is meg kell jelölnie, amennyiben az SZMSZ azzal ellentétes, nem alkalmazandó az SZMSZ.

Jog kérdés:

Tekinthető-e az SZMSZ egy szerződésnek, a felek kölcsönös és egybehangzó jognyilatkozatának, amelyből kötelezettség keletkezik a szolgáltatás teljesítésére és jogosultság a szolgáltatás követelésére?
Ha igen, akkor – túl azon, hogy lényegében közgyűlési határozat – tekinthető -e olyan semmis szerződésnek, amely alapján a semmisség megállapításához külön eljárásra nincs szükség; a szerződés semmisségét a bíróság hivatalból fogja észlelni.
Ha ez igaz, akkor igaz lehet az is, hogy a szerződés semmisségére az hivatkozhat, és a szerződés semmisségével kapcsolatos peres eljárást az indíthat, akinek ehhez jogi érdeke fűződik vagy akit erre törvény feljogosít a Tht 42.§-ban foglalt határidőn túl?
Rögzíthető-e, hogy a Tht. és a Ptk. vagy egyéb jogszabály rendelkezéseibe ütköző SZMSZ rendelkezéseit a bíróság mellőzni köteles?

Az ügy kapcsán felmerült egyéb jogkérdés:

Az alapító okirati rendelkezések közül olyan rendelkezések, amelyek konkrétan jogszabályellenesek, a fenti okfejtésre figyelemmel a szerződésekre és semmiségre vonatkozó hivatkozás alapos lehet-e, vagy erre is a mellőzés elve érvényesül vagy Tht 63. § alapján hatályát veszti.
Hatályát veszti-e az a tartalom, amely a Tht 9. §-on túli szabályozást rögzít, amelyek egyébként jogszabállyal nem ellentétesek, de a Tht 13. § és 26.§-ban foglaltak alapján SZMSZ-ben kell szabályozni.
Különösen attól lényeges ez a kérdés, mert az alapító okirat a felek közötti szerződés, míg az SZMSZ közgyűlési határozat.

Álláspontom szerint az SzMSz egy olyan, minősített többséggel elfogadott közgyűlési határozat, amely a Tht. 13. § alapján a tulajdonostársak belső jogviszonyára vonatkozik. Több esetben előfordul, hogy a szabályozás részletes, és eltér a Tht. rendelkezéseitől, akár a tulajonostársakra nézve megengedőbb jelleggel (a meghívót nem 8, hanem 15 nappal korábban kell megküldeni), de lehetséges, hogy a jegybanki alapkamattól magasabb összegű kamatot kötnek ki, amely anyagi jogi jogszabállyal ugyan nem ellentétes, de ha a bíróság a Kúria EBH 2014.113. sz. eseti döntésére figyelemmel például a Fővárosi Törvényszék 67.Pf.631.522/2016/4. sz. ítéletében hivatkozottak valósulnak meg, akkor a bíróság már a tulajdonostársak szuverén, belső jogviszonyába szól bele.
[„Rámutat a másodfokú bíróság, hogy a Tht. 33. § (2) bekezdéséhez képest az SZMSZ eltérő, szűkítő szabályt nem tartalmazhat, így nem lehet az alperesi társasház SzMSz-ében írt felsorolást taxatívnak tekinteni.” (Fővárosi Törvényszék 67.Pf.631.522/2016/4.)]
Rögzítenem kell, hogy a társasház egy szuverén, olyan önszerveződés, amely saját maga alkotja meg a működését a Tht. keretei között. Kétségtelen tény, hogy a Tht. 63. § (2) bekezdése szerint a Tht. hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának a Tht. kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe a Tht. rendelkezése lép, tehát a Tht.-ben szabályozott rendelkezéseken kívül lényegében – hiszen a Tht. kógens jogszabály – további rendelkezéseket nem tartalmazhat. A fentiekből az következik, hogy az SzMSz-ben nem lehet olyan szabályt alkotni, amelyet a Tht. már szabályoz.

Ellentmondásos az, hogy a Tht. 13. §-a éppen lehetőséget biztosít arra, hogy szabályozza a társasház a belső jogviszonyát, – például használat, hasznosítás kérdésében – a bírói gyakorlat egy része viszont kifejezetten arra mutat, hogy mellőzendő ezen szabályok alkalmazása, amennyiben egyéb jogszabályokat sért. Hivatkozom például arra, hogy a társasház az épületen belüli tevékenységek végzésére korlátozó szabályokat alkot, a bíróság pedig függetlenül a szabályozástól jogszabálysértést állapít meg.

Véleményem szerint a tulajdonostársak tulajdonból fakadó önrendelkezési jogát csak azokban az esetekben lehet korlátozni, – az SzMSz szabályainak mellőzésével, – ha a bíróság a konkrét kikötés semmisségét hivatalból állapítja meg.

A jelenleg hatályos, társaságokra vonatkozó jogi szabályozás átgondolandó, hiszen az új Ptk. például 3:187. §-a kifejezetten rendelkezik az eltérő szabályozás tilalmáról, és rögzíti, hogy semmis a társasági szerződés olyan kikötése, amely a törvény rendelkezéseitől eltérően a tagokra nézve kedvezőbb szabályokat állapít meg.

4. kérdés: A harmadik személy a Tht. vagy a Ptk. alapján támadhatja-e a rá kiható közgyűlési határozatot, és kit kell perelnie?
A 4. kérdésben 17 megyéből 40 bíróság 24 bírája által leadott kérdőívekben megoszlanak a válaszok. Egységes az álláspont abban, hogy a Tht. 42. § alapján a keresetet csak a tulajdonostárs nyújthatja be. Más harmadik személy (pl. bérlő, használó, vagy vállalkozó stb.), a Pp. 123. § alapján kérheti annak megállapítását, hogy az adott közgyűlési határozat hatálytalan vele szemben, de van olyan bíróság amely azt állapítja meg, hogy a Tht. 28. § alapján harmadik személy vonatkozásában nem tartalmazhat normatív határozatot a közgyűlés döntése. Több bíróság a Ptk. jognyilatkozat pótlása iránti per megindítását látja indokoltnak. Kötelmi jogosultaknál nem Tht. alapján történik a hivatkozás a dologi jogosult (pl. haszonélvező) relatív kereshetőségi joga fennáll. (BH2008. 210) A társasházi lakást birtokló haszonélvező kereshetőségi joga az általa birtokolt lakás használatát ténylegesen sértő magatartásokra terjed ki, nem gyakorolhatja azonban a tulajdonost illető társasházi szervezeti jogokat (1959. évi IV. törvény 157. §, 2003. évi CXXXIII. törvény 17. §). Miskolci Járásbíróság ítélete 3.P.22.642/2014 /6. szám alatti tartalmaz kötelezést harmadik személy irányába (volt közös képviselő) mint ahogyan az 1.Pf.20.200/2015/5 szám alatti Pécsi Törvényszék ítélete is.
A Kúria Pfv.V.20.177/2015/4. számú határozata szerint megállapítja, hogy a közgyűlés által hozott közgyűlési határozat alapján a per alperesét, aki az abban foglalt megállapításokat nem fogadta el, az ítélet szerint nem illette meg az a jog, hogy a közgyűlés összehívásának általa vélt szabálytalansága, a közgyűlés által meghozott döntés, annak megítélése, hogy a közös képviselőt jogszerűen megválasztották kifogásolhassa. Indoklása szerint az esetleges károkozás megelőzése sem alapozhatja meg a közgyűlési határozatból eredő kötelezettségek végrehajtását, mert azok formai szempontból megfelelőek, annak tartalmi megfelelősségét pedig nem kifogásolhatja.
Jogkérdés:
Minek tekinthető a közgyűlési határozata? Jognyilatkozat vagy egyéb nyilatkozat, ebben az esetben van-e ennek normatív tartalma?

„Ptk. 6:4. § [A jognyilatkozat] (1) A jognyilatkozat joghatás kiváltására irányuló akaratnyilatkozat. A jognyilatkozat hatályára, érvénytelenségére és hatálytalanságára – ha e törvény eltérően nem rendelkezik – a szerződés általános szabályait kell megfelelően alkalmazni.
Ptk. 6:10. § [A jognyilatkozatra vonatkozó szabályok megfelelő alkalmazása]
A jognyilatkozatra vonatkozó szabályokat – ha e törvény eltérően nem rendelkezik – a nem kötelmi jogi jognyilatkozatokra megfelelően alkalmazni kell.”
A közgyűlési határozatot harmadik személy a Ptk. jognyilatkozatokra vonatkozó szabályai szerint, vagy a Pp. 123. § alapján vitathatja?

Álláspontom szerint nem fogadható el az a megközelítés, hogy a társasház belső és harmadik személyekkel vonatkozásában megalkotott szervezeti szabályozás végrehajtható határozatot harmadik személyek irányában nem alkothat. Véleményem az, hogy a közgyűlés határozata nem tekinthető jognyilatkozatnak, hiszen közgyűlési határozat jognyilatkozat pótlása iránti perben nem pótolható, az SzMSz pedig egy közgyűlési határozat. Egyértelműen megállapítható, hogy e formában a jogszabály hiányos, és az a jogalkalmazói megközelítés, hogy az érvényes határozaton alapuló követelést, keresetet annak anyagi jogszabályba ütközőségét vizsgálja, szükség szerint mellőzi a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását, nem elfogadható. A Tht. 42. § további kiegészítése szükséges, hogy az is megtámadhassa a közgyűlési határozatot, akinek jogát vagy jogos érdekét a határozat érinti. Jelenleg az a helyzet áll fenn, amennyiben harmadik személyre kihat a közgyűlés határozata, a perben a határozattal szemben csak jogszabálysértésre hivatkozhat, ebben az esetben a bíróság „mellőzi” a határozatból fakadó kötelezettségek teljesítését. A gyakorlatban a sérelmet szenvedett fél felbujt egy tulajdonostársat, hogy támadja meg a közgyűlés határozatát, ezen eljárásnak akként lehet gátat szabni, hogy az érvénytelenségi okokat vizsgálva a jogát, jogos érdekét az érvénytelenség megállapításához a bíróság vizsgálja (perbeli kereshetőségi jog).
Különösen alátámasztja a K-H-PJ-2016-15. sz. bírósági határozat, melyben a bíróság megállapította, hogy nem illeti meg harmadik személyt a közgyűlés összehívásának általa vélt szabálytalanságára alapított magatartás megtagadása, mert nem jogosítja fel a döntéssel szembeni jogorvoslatra sem.
5. kérdés: A jogközösség vagy a társasház felel harmadik személlyel szemben (különösen birtokvédelmi, szomszédjogi, kártérítési perekben)?

Az 5. kérdésben 17 megyéből 40 bíróság 24 bírája által leadott kérdőívekben egységes álláspont rögzíthető. Birtokvédelmi és kártérítési ügyekben a társasház perelhető és perelhet. A szomszédjogi igényekre alapított keresetek esetén azonban némi bizonytalanság tapasztalható.

Talán nem véletlen, a Ptk. 5: 23 § alapján:
„A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.”
A Kúria több eseti döntésében – Pfv.VII.26.344/2001/3., Pfv.VIII.20.643/2005/7., BH2006.252., majd az EBH 2008.1783. számú (BH2008.272.) elvi határozatában – állást foglalt abban a kérdésben, hogy a társasházközösség relatív jogképessége mely igények érvényesítését illetően áll fenn.
A közös határvonal helyének megállapítása, a kerítés határvonalra való áthelyezése, az utcafronti kerítés helyreállítása, a perköltségre leszállított, az egészségügyi és higiéniai sérelmeket megalapozó tisztítóaknával kapcsolatos, valamint a szomszédjogot sértő zavarásra alapított keresetek viszont – a másodfokú bíróság jogi álláspontjával szemben – a társasház-tulajdonú ingatlan háborítatlan használatára és birtoklására irányulnak. Ezek az igények a tulajdonjog magánjogi védelmének eszközei, a közös tulajdon megvédésére szolgálnak és a Tht. szerinti “közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézésére” vonatkoznak. Ezekre a Kúria korábban hozott végzésében foglalt helyes jogértelmezés mellett a felperes korlátozott jogképessége fennáll. Ebből következően a másodfokú bíróság permegszüntető végzésének e rendelkezései jogszabálysértőek.
A szolgalommal kapcsolatos kereset dologi jogi kereset, ezért az a társasházi közös tulajdont érintő olyan dologi jogi igénynek minősül, amely nem tartozik a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése körébe. Ebben a vonatkozásban a társasházközösség nem rendelkezik perbeli jogképességgel. (Ezt a Legfelsőbb Bíróság a Pfv.V.24.859/2005. számú határozatában, melyet BH 2006.252. szám alatt közzétett, már kimondta.) A peres felek jogképessége még abban az esetben sem áll fenn, ha a szolgalmat alapító szerződést az alperesek közös képviselői a felperes állítása szerint “közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során” kötötték. (2232/2010 Polgári Elvi határozat) Ugyanakkor a Győri Törvényszék nyilatkozata szerint sem változtatja meg álláspontját a szolgalmi jog vonatkozásában.

Jogkérdés:

A tulajdonos köteles az ingatlan használata során tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat különösen szomszédjait zavarná. A Társasház önálló nem jogi személyként képes-e zavarni különösen szomszédjait bármilyen „tevékenységével” illetve zavarhatják-e a „használat” során?

Tiszteletben tartva a Kúria Pfv.V.24.859/2005. valamint EBH2008.1783. sz. elvi határozatát álláspontom szerint változatlanul fennáll az a jogi probléma, amely a társasház korlátozott jogképességével van összefüggésben. Össztársadalmi érdek az, hogy a Tht. 3. § (1) bekezdése alapján a társasház tulajdonosközössége valamennyi, közös tulajdont érintő perben önálló perbeli jogképességgel rendelkezzen. A szomszédjogi keresetek egyértelműen a Ptk. 5:23. §-ra vannak alapítva, amelyben nyilvánvaló, hogy a dologi jog magánjogi korlátjaként jelenik meg a tulajdonosi jogok gyakorlása során; ilyen jog a birtokvédelem is. A telki szolgalmi jog is a dologi jog magánjogi korlátja, tehát megkülönböztetése ezen jogoknak nem indokolt. A dologi jogi, illetőleg kötelmi jogi alapú igényérvényesítéstől való elzárása a társasházaknak jelentős terhet rónak a bíróságokra (például alapító okirat módosítása a Tht. 10. § (6) bekezdése szerint), amely általános társadalmi elégedetlenséget váltanak ki, nem beszélve a bírságok oldalán jelentkező jelentős költségről. A Tht. 30. § (1) bekezdése alapján a jelzálogjog mint a dologi jog magánjogi korlátja szintén érvényesíthető a gyakorlat szerint a társasház oldalán, ugyanakkor a fenti eszmefuttatásból ennek ellenkezője is levezethető lenne.
6. kérdés: Keresethalmazat jön-e létre több közgyűlési határozat megtámadása esetén?

A 6. kérdésben 17 megyéből 40. bíróság 39 bírája által leadott kérdőívek a vidéki és a fővárosi bíróságok eltérő gyakorlata alapján az alábbiak állapíthatóak meg.
A fővárosi és Pest megyei bíróságok gyakorlata szerint egy közgyűlés összes határozatának bírósági úton történő megtámadása esetén egyszer, egységesen kell leróni kereseti illetéket. Látszólagos keresethalmazatnak tekintik az eljáró bírák a közgyűlési határozatot.
A vidéki bíróságok az egy közgyűlési határozatok érvénytelenségének a megállapítását célzó keresetet tárgyi keresethalmazatnak tekintik, így támadott határozatonként kötelezik az illeték lerovására a felperest.

Jogkérdés:
A közgyűlési határozat érvénytelensége iránti perben egy közgyűlés több határozatának a megtámadása kereset halmazat-e? A kereseti kérelem nem a közgyűlés érvénytelenségének a megállapítására irányul, hanem a hozott határozatokra. Ha keresethalmazat, akkor értelmezzük a fogalmat! Keresethalmazatról akkor beszélünk, ha a perben több felperes, illetve több alperes szerepel, vagy, ha a felperes több kereseti kérelmet terjeszt elő. Az előbbi esetben személyi keresethalmazat, míg az utóbbi esetben tárgyi keresethalmazat keletkezik.
A keresethalmazatok létezését perökonómiai szempontok indokolják. Általános tapasztalat az, hogy a bíróság egy perben gyorsabban és kevesebb költség mellett döntheti el a jogvitát. A jogirodalom az ún. látszólagos keresethalmazatokat is számon tartja: „Vannak azonban olyan keresettöbbségi esetek, midőn az egyes keresetek egymástól kölcsönösen függenek, illetve egymást kölcsönösen kizárják, és egyidejű létezésük csak átmeneti jellegű, kielégítést pedig végső soron csupán egyikük nyer. Ezek az esetek a látszólagos keresethalmazatok körébe tartoznak, amelyek szintén személyi és tárgyi jellegűek lehetnek.” Látszólagos személyi keresethalmazat keletkezik a főkötelezett és az egyszerű kezes együttes perlése esetén [Ptk. 274. § (1) bek.]. Látszólagos tárgyi keresethalmazat jön létre a vagylagos, illetve az eshetőleges kereseti kérelem esetében is. Az előbbire példa a vagylagos szolgáltatásra (Ptk. 230. §) irányuló kereset, ha a választás joga még nem szállt át a jogosultra.
Mind a látszólagos keresethalmazat, mind a tárgyi keresethalmazat indokolt, annak jogi magyarázata levezethető. Álláspontom szerint azt kell megvizsgálni, hogy jogi és társadalmi szempontból egy esetleges PK vélemény miként befolyásolja a társasházi tulajdonostársak joggyakorlását. Analógiára hivatkozással mindenképpen a fővárosi és Pest megyei bíróságok gyakorlata mutatkozik indokoltabbnak, figyelemmel a gazdasági társaságok és a lakásszövetkezetek, valamint az egyesületek közösségi döntéseinek érvénytelensége/hatálytalanságára vonatkozó keresetet elbírálása esetére. A látszólagos keresethalmazatok létezését perökonómiai szempontok indokolják: egy perben gyorsabb és kevesebb költség mellett lehet eldönteni a jogvitát. Személyes véleményem az, hogy azt a gyakorlatot kell tovább erősíteni, hogy az egymással összefüggésben lévő, de más időpontban tartott közgyűlések közgyűlési határozatai érvénytelenségének megállapítása iránti keresetek elbírálásának tárgyalásait a bíróság egyesítheti.
7. kérdés: Az alapító okiratban szabályozható-e a közös tulajdonú részek használata, alapítható-e dologi jogú használati jog? Ha igen, a bíróság utóbb módosíthatja-e?
Álláspontom szerint a társasház alapító okiratában foglalt rendelkezés, amely kiköti a használati jogot a Tht. 9. § illetve a Tht. 26. § rendelkezéseibe ütközik, tehát a Tht. 63. § (2) bekezdése alapján hatálytalan. Megjegyzem, hogy önmagában a társasházi alapító okiratban sem a jelenleg hatályos törvény hatályba lépése előtt, sem azt követően a társasház más javára nem alapíthat használati jogot, ugyanis a használat joga olyan tulajdonon kerülne alapításra, amely nincs a társasház tulajdonában.
8. kérdés: Ha az egyik tulajdonostárs a közös képviselő, megbízási jogviszonyban áll-e a társasházzal?
A 8. kérdésben 17 megyéből 40 bíróság 10 bírája által leadott kérdőívekben az alábbi álláspontokat rögzítettek a bírák. Az egyik megközelítés szerint a megbízás kapcsán elsődlegesen a szerződés rendelkezéseit a szerződésben nem szabályozott kérdésekben a társasházi törvény szabályait és a Ptk.-nak a megbízásra vonatkozó előírásait kell alkalmazni, azaz a közgyűlés Tht. 28. § (3) bekezdése alapján történő bármikori időpontra szóló felmentés egyben a közös képviselő írott vagy szerződésben nem foglalt felmondását rögzíti.
A közös képviselő függetlenül attól, hogy nincs írásos szerződése megbízási jogviszonyban látja el a jogviszonyát, függetlenül attól, hogy a társasházban tulajdonostárs, avagy sem.
A Dunaújvárosi Járásbíróság bírája, dr. Merényi Péter részéről kifejtésre került, hogy megpróbálta elhatárolni a közös képviselői és a társasházkezelői tevékenységet, és ennek kapcsán realizálta, hogy a Tht. a közgyűlés általi felmentéséről rendelkezik, a lemondás szabályait azonban nélkülözi. Megállapította, hogy lemondással nem szűnhet meg a közös képviselői tevékenység. Megállapítható tehát, hogy a közös képviselő lehet tulajdonostárs, lehet harmadik személy, nem kötelező megbízási szerződést kötni a tevékenység ellátására, amennyiben társasházkezelői tevékenységet is folytat ez igényli az írásbeli szerződés meglétét. A megbízási jogviszony kezdő időpontja a megválasztó közgyűlés, és a közgyűlés közös képviselőt felmentő közgyűlési határozata a megbízási jogviszony megszűnésének időpontja, kivéve ha megbízási szerződést kötöttek, mert ebben az esetben a szerződésben foglalt felmondási idő is irányadó. Ettől eltérően rögzíti a Szekszárdi Járásbíróság, hogy miután a felperes megbízatása felmentéssel szűnt meg, ezért nem jogosult a felmondási díjra (4.G.40.063/2014.), ettől eltérően ítélt a Budai Központi Kerületi Bíróság (12.P.XII.24.672/2012/12.), valamint a Pesti Központi Kerületi Bíróság (1.P.53.121/2012/4) szám alatti ügyekben. A Szekszárdi Járásbíróság vizsgálta, hogy a Tht. 6:213. § szerinti rendes felmondással vagy a Ptk. 6:278. § szerinti rendkívüli felmondással, vagy a Tht. 28. § (3) bekezdés szerint felmentéssel szűnik meg a jogviszony. Utal a Ptk. 6:213. §-ra, mely alapján a jogviszonyt felmondással, tehát egyoldalú jognyilatkozattal vagy elállással a szerződés felbontásának a szabályait kell alkalmazni. Kifejti, hogy a Ptk. által szabályozott jogviszonyban a felek főszabályként nem jogosultak azonnali hatállyal felmondani a szerződést. A megbízási szerződésben a felek kizárhatják a Ptk. 6:278. §-ban írt azonnali hatályú felmondást, de nem zárhatják ki a 6:213. § (3) bekezdésben írt felmondást. A Tht. 28. § (3) bekezdés szerint a közgyűlés a közös képviselőt bármikor felmentheti. A felmentéstől számított 90 nap elteltéig ügyvivőnként látja el a közös ügyek intézését. Megállapítja, hogy miután felmentéssel szűnt meg a jogviszony, ezért a megbízási szerződés felmondásra vonatkozó szabályait nem kell alkalmazni.
A Miskolci Járásbíróság (3.P.22.642/2014/6.) ítéletében kifejtette, hogy a közös képviselő jogviszonyát, tartalmát, szerződéses jogviszony hiányában a Tht. alapján kell megítélni, fogalmilag kizárt a Ptk. 6:140. §-ban foglalt elállás intézményének alkalmazása, és szerződéses jogviszony hiányában arra sincs lehetősége, hogy az alperes tévedésre és megtévesztésre hivatkozással megtámadja a Tht. 6:91. § (1) bekezdése alapján a közös képviselő tevékenységét vagy mulasztását.
Jogkérdés:

Amennyiben írásbeli megbízási szerződés jön létre a közös képviselő feladatának az ellátása, a Tht. 28. § (3) bekezdése szerinti felmentés alapozza meg a szerződésben szabályozott felmondást? Ha nem jön létre írásbeli szerződés, úgy a Tht. 28. § (3) bekezdése a Ptk. 6:278. § szerinti azonnali hatályú felmondásnak minősülhet. Felmerülhet, – bár a többségi álláspont kizárta – hogy szerződéses jogviszony hiányában a Tht. alapján kell megítélni a közös képviselő jogviszonyát.

Álláspontom szerint el kell választani a közgyűlés határozata alapján – egyoldalú nyilatkozattal – kötött megbízási szerződést – amely irányulhat társasházkezelői tevékenység folytatására – illetve a Tht. 28. § (1) d) pontjára alapított közös képviselő-választást, illetőleg a 28. § (3) bekezdésére alapított azonnali hatályú felmentést. Leegyszerűsítve amennyiben megbízási szerződés fennáll, abban az esetben kiköthető felmondási idő, és a közgyűlés felmentő határozata a felmondás kezdeti időpontja (kezdeti időpontnak azt az időpontot kell érteni, amikor a volt közös képviselővel a határozatot közölték).
Amennyiben a közgyűlési határozat alapján jön létre a jogviszony, mindaddig, amíg megbízási szerződést nem kötnek, a közös képviselő megbízási díjra nem jogosult.
Amennyiben a közös képviselő megbízási szerződést kötött a házzal, és az alapján felmond, a jogviszony a Ptk. 6:272. § alapján megszűnik a felmondási idő lejártakor. Abban az esetben, ha nem jött létre megbízási szerződés, és lemond, mindaddig, amíg azt a közgyűlés nem fogadja el, addig köteles a közös képviselői feladatokat ellátni figyelemmel arra, hogy a Tht. szabályai alapján működik a közöttük fennálló jogviszony, és a Tht. 28. § (3) bekezdése alapján a közgyűlés menti fel a közös képviselőt.
9. kérdés: A közös képviselő felelőssége (a társasház és a harmadik személy irányában) az őt ha megválasztó közgyűlési határozat érvénytelen.
A 9. kérdésben 17 megyéből 40 bíróság 18 bírája által leadott kérdőívekben az alábbi álláspontot rögzítették a bírák.

Határozott volt a Fővárosi Bíróságok álláspontja, miszerint harmadik személy nem hivatkozhat képviseleti jogának hiányára, vagy korlátozott voltára, hiszen a mandátuma onnantól szűnik meg, hogy a bíróság jogerősen megállapította a megválasztó határozat érvénytelenségét. Ehhez képest ismert az a BH2015. 191. mely szerint a társasház közös képviselőjének képviseleti joga nem korlátlan, ezért ha olyan szerződést köt, melyről csak a közgyűlés dönthet, és ilyen döntés nincs, akkor a társasház részéről nem áll fenn a szerződéskötési akarat és a szerződés nem jön létre. A Pécsi Törvényszék szintén ítéletében rámutatott arra, hogy a társasház képviseletében eljáró közös képviselő képviseleti joga nem korlátlan, csak azokban az ügyekben járhat el a társasházközösség nevében, amelynek az intézésére jogszabály, vagy pedig a társasház feljogosítja. Amennyiben ezt a jogkörét túllépi, akkor azt a képviselt társasház közgyűlésének utólagos jóváhagyása orvosolhatja, a jogvitában alkalmazandó Ptk. 221. § (1) bekezdése szerint. Az álképviselő jognyilatkozataihoz joghatás nem fűződik egészen addig, amíg az arra jogosult utólag jóvá nem hagyja (1.Pf.20.200/2015/5.).
Ezen túl az eljáró bírák több esetben hivatkoztak arra, hogy utalás és hivatkozás van a Tht. 43. § (2), a Tht. 49. § (1) d, a Tht. 52. § (1)-(2) bekezdésére, a Tht. 54. § (4) bekezdésére, és a Tht. 55. §-ra. Amennyiben nem rendelkezik társasházkezelő végzettséggel a közös képviselő, függetlenül ettől elláthatja-e a társasház törvényes képviseletét. A Dunaújvárosi Járásbíróság (8.P.20.430/2015/10.) ítéletben kifejti, hogy a közös képviselőt a közgyűlés határozata alapján társasházkezelői tevékenységet is elláthat. A perbeli esetben a közös képviselő díjazás mellett látta el a tevékenységet, azonban ez nem minősíti a tevékenységét üzletszerűen, sem pedig társasházkezelésnek. Az eljáró bíró kifejti, hogy a díjazás és az üzletszerűség összegfüggését még a jogszabályból sem lehet levezetni. A bíróság kifejti, hogy a társasházkezelői tevékenységhez önálló gazdasági tevékenység párosul, amely egy olyan megállapodással jön létre, melynek a lényege az, hogy a társasház bizonyos gazdasági tárgykörben a társasházkezelőnek (mind szerződő félnek) döntési jogkört is átad, ezáltal később az egyes gazdasági döntéseket nem a tulajdonostársak közössége hozza meg közgyűlési határozattal. A bíróság megítélése szerint ezen jogátruházásban érhető tetten a Tht. 56. § (6) szerinti önállóság, amely az üzletszerűség jellegét is magára öltve hordozza a gazdasági kockázatvállalást. Ezt a kockázatviselést rendezi a Tht. 43. § (2) bekezdése szerinti szerződés – amelyet a társasház a társasházkezelővel köthet meg – így tehát nem önmagában a társasházkezelői tevékenységkörét kell vizsgálni, hanem annak a jellegét, mert ezen jelleg mentén lehet eldönteni azt, hogy egy személy közös képviselőként, vagy társasházkezelőként végzi a munkáját.
Jogkérdés:
A társasház törvényes képviselője képviseleti jogának hiányára vagy korlátozott voltjára hivatkozhat-e harmadik személy? Lehetséges-e, hogy a közgyűlés hatáskörén túli döntések esetében a társasház nevében tett nyilatkozatok hatálytalanságára harmadik személy hivatkozhat? A társasházkezelői végzettség hiánya amennyiben üzletszerűen végzi a tevékenységet, olyan formai kifogás-e, melyet a bíróság hivatalból köteles vizsgálni és a végzettség hiánya esetén a törvényes képviseleti jogosultság nem áll fenn?
A Ptk. 6:12. § szerint a képviselő jogkörének korlátozása jóhiszemű harmadik személlyel szemben hatálytalan, ha a Ptk. eltérően nem rendelkezik. A Tht. 50. § (1) bekezdése szerint a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) – a (2) bekezdés rendelkezésének kivételével – jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan.

Az ügyvéd kollégák ismerik a Pp. 271. § (4) bekezdését, mely szerint „nincs helye felülvizsgálatnak, ha az elsőfokú bíróság ítéletét a másodfokú bíróság azonos jogszabályi rendelkezésre utalással hagyta helyben a társasházközösség tulajdonostársai szervezeti által hozott határozatok tárgyában hozott döntéssel szemben”. Ez azt is jelenti, hogy a fővárosi és a vidéki bíróságok gyakorlatán a Kúria sem tud változtatni, hiszen eltérő gyakorlat esetén csak szűk körben van lehetőség felülvizsgálati kérelmet előterjeszteni. Meggyőződésemmé vált az ítéletek olvasása közben, hogy az igazságszolgáltatás értelmezése a vidéki bíróságok esetén máshogyan alakul több esetben, mint a fővárosban. A vidéki bíróságoknál számos esetben találkoztam azzal, hogy a felperes kereseti kérelme ténylegesen elutasításra alkalmas volt – akár idézés kibocsátása nélkül is, – azonban a bíróság „kíváncsi volt” az ügyre, és tartalmában tárgyalta annak ellenére, hogy a felperes nem határozta meg konkrétan, jogszabály megjelölésével kereseti kérelmét. (Paksi Járásbíróság 2.P.20.260/2016.) A főváros bírósági közül például a Budapesti II. és III. Kerületi Bíróság előtt folyamatban lévő ügyben (2.P.21.082/2016., 2.P.22.427/2016.) kétszer is idézés kibocsátása nélkül elutasította a keresetet például arra való hivatkozással, hogy az egyik alperesi jogi személy a cégnyilvántartásban nem található, amely tényszerűen nem felel meg a valóságnak, de ezen ügyben az is előfordult, hogy az idézés kibocsátása nélküli elutasítás indokaként a bíróság azt jelölte meg, hogy a közös tulajdon felosztása vonatkozásában a jelentős terjedelmű, a tulajdoni hányadokat részletező táblázatot felperes a kereseti kérelmében külön, még egyszer nem ismételte meg.
A Pesti Központi Kerületi Bíróság (31.P.91.493/2016.) idézés kibocsátása nélküli elutasításában kifejtette, hogy a pertárgy értékét a felperes által előadottaktól eltérő mértékben látja meghatározhatónak, ennek következtében a felperes a kereseti illetéket nem megfelelő mértékben rótta le, így a kereset idézés kibocsátása nélküli elutasításra alkalmas. A Pesti Központi Kerületi Bíróság (14.P.93.572/2016.) egy másik ügyben idézés kibocsátása nélküli elutasítást azzal indokolta, hogy az újból (Pp. 132. §) benyújtott keresetlevélen nem került újból, teljes összegben lerovásra a kereseti illeték, hanem csak az első végzésben mérsékelt illetéket egészítette ki felperes. A Pesti Központi Kerületi Bíróság (31.P.89.658/2016.) egy harmadik ügyben idézés kibocsátása nélküli elutasító végzését azzal indokolta, hogy a felperes mint társasház a Tht. 3. § (l) bekezdése értelmében korlátozott perbeli jogképességgel rendelkezik, mert az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg. A Pp l23. § szerinti számadási kötelezettség a bíróság álláspontja szerint megállapítása nem tartozik a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézésének körébe, így ebben a vonatkozásban a felperes nem rendelkezik perbeli jogképességgel.

Felmerül a fenti esetek kapcsán, hogy vajon a bírósági jogszolgáltatás mely esetben tölti be igazán a szerepét?

A latin mondás „Exceptio probat regulam”, azaz a kivétel próbálja a szabályt, a görög eredeti – közismert – mondással szemben nem „erősíti”, hanem megkérdőjelezi azt. Csak remélni tudom, hogy a társasházi ügyekben Dr. Harter Mária, kúriai bíró által vezetett jogszabályelemző csoport hatékony munkájának eredményeképpen: „Aliud nihil in iudiciis, quam iustitiam locum habere deret.”, azaz a bírósági eljárásban semmi másnak nem lehet helye, mint az igazságnak.

Budapest, 2016. december 14.

Tisztelettel,

dr. Izsák Orsolya