Az ingatlanközvetítő megbízási szerződés

Az ingatlanközvetítő a megbízási szerződés alapján ellenszolgáltatásra csak sikeres eredményes közvetítés esetén, akkor tarthat igényt ha az eladó olyan személlyel köt adásvételi szerződést, aki az ő közvetítő tevékenysége révén került jogviszonyba az eladóval. 

Az „irányártól” eltérő vételár miatt azonban a megbízott csak akkor felel, ha bizonyított, hogy felróható szerződésszegése (mulasztása) miatt tudott az eladó alacsonyabb vételárat elérni mutat rá a Fővárosi Bíróság Pf.633.369/2004 ügyszám alatti ítélete.

Az alperes egy budapesti ingatlan eladásával összefüggésben 2000. augusztus 30.napján ingatlanközvetítési megbízási szerződést kötött a felperessel. A felek eladási megbízás esetén a kialkudott vételárat 3 % megfelelő megbízási díj fizetésében állapodtak meg. A szerződés 4.pontjában sikeres teljesítésnek azt tekintették, ha az alperes illetve a felperes által dokumentáltan nyilvántartott és közvetített ügyfél között jön létre a szerződés.

A felperes több érdeklődő közvetítése bemutatása után 2000.május 13.-án „megtekintési elismervényben” rögzítette, hogy az alperes ingatlanát 30.000.000.-ft értékben közvetítette a vevők részére. Az alperes 2001. július 02.-án adásvételi szerződést kötött a vevőkkel a szerződésben a vételárat 24.500.000.-ft-ban jelölték meg. A felperes 24.500.000.-ft összeg 3%-ára azaz 735.000.-ft megbízási díj megfizetésére tartott igényt, a díj fizetését a megbízott megtagadta. Arra hivatkozott, hogy a megbízási szerződést teljesítette az alperes olyan ügyféllel kötött adás-vételi szerződést, akit a megbízott tevékenyége folytán ő közvetített .

Az alperesnek az elért vételár összegszerűségét érintő kifogásait ismereteiben kiemelte, hogy az ügyletkötő felek között alkufolyamatba a megbízott nem szól, nem szólhat bele kizárólag az alperesen múlott, hogy az ingatlant milyen áron, milyen eredmény mellett értékesítette.

Az alperes ellenkérelme a kereset leutasítására irányult. A megbízási díj kifizetését arra hivatkozással tagadta meg, hogy a felperes szerződésszegést követett el, mert nem a szerződésben megjelölt irányáron kínálta értékesítésre a tényleges vevők részére az ingatlant, ezzel rontotta alkupozícióját, és csökkent az elérhető vételár összege.

Az elsőfokú Bíróság 735.000.-ft és ennek kamatainak a megfizetésére kötelezte alperest.
Az elsőfokú bíróság ítéletével szemben az alperes élt fellebbezéssel kérte annak részben megváltoztatását és a kereset elutasítását.

Az alperes fellebbezése alaptalannak bizonyult.

A peres felek között ingatlanközvetítésre irányuló szerződés jött létre, melyet a felperes nem vitásan teljesített.

Az alperes által is elismerten olyan személlyel kötött a megbízó az ingatlanra adásvételi szerződést, aki a felperes közvetítői tevékenysége eredményeként került az eladóval kapcsolatba. Az alperes a díjfizetés megtagadására okot adó körülményként fellebbezésben az jelölte meg, hogy a felperes önkényesen eltért a megbízó által adott utasítástól, a megbízási szerződéstől és az ingatlant nem 33.000.000.-ft irányáron közvetítette az eredmény emiatt maradt el.

A Ptk 478 § (2) bek értelmében a megbízó a díját csökkentheti, illetőleg a kifizetését megtagadhatja ha bizonyítja, hogy az eredmény részben vagy egészben olyan okból marad el, amelyért a megbízott a felelős.

A megbízási szerződés gondossági kötelem, a megbízott a rábízott ügyet az általában elvárható körültekintéssel köteles ellátni, főszabályként azonban nem ígéri és nem felelős azért, hogy tevékenysége meghatározott eredménnyel jár.

A Ptk 478 § (2) bek alapján a megbízott a díjat akkor is követelheti, ha eljárása nem vezetett eredményre.

A Ptk ezen diszpozitív szabályától a felek eltérhetnek, nem volt akadálya annak, hogy un sikerdíjas megbízás keretében a megbízott sikeres tevékenységétől tegyék függővé a díjfizetést.

Az ilyen tartalommal megkötött szerződés érvényes, a megbízott pedig a megjelölt díjra akkor válik jogosulttá, ha eljárása eredményre vezetett, a szerződésben meghatározott feltételek teljesülnek.

Ezért a felperes ellenszolgáltatásra csak sikeres eredményes közvetítés esetén tarthatott igényt Az ingatlan-közvetítői szerződésben azonban nem volt olyan kikötés amelyben a felek kikötötték volna, hogy a megbízási szerződésben jelzett irányáron kellett volna értékesíteni az ingatlant. Ugyanis a perben nem nyert bizonyítást, hogy felperes ettől önkényesen tért volna el.

Így tehát a másodfokon eljáró bíróság az elsőfokú bíróság döntését helyben hagyta.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.