A tulajdonjogi rendelkezés korlátozása a társasházi jogban

A tulajdonjogi rendelkezés korlátozása a társasházi jogban.
Kisebbség és a többség helyzete. A közös tulajdon egyik speciális alakzata a Társasházi közös tulajdon. A társasházi közös tulajdon szabályozására a Társasházi törvény rendelkezései az irányadóak, és csak azokban az esetekben irányadó a Ptk. amennyiben a Társasházi törvény nem szabályozza azt.

Az, hogy a jelenlegi jogi szabályozásban a jogalkotó a Ptk-ban alkalmazott szabályoktól eltér – pl. a teljes tulajdoni hányadhoz kötött rendelkezés – a korábbi társasházi törvények rendelkezéseiből következik, amelyeket az alábbiakban vázolok.

1. Ptk közös tulajdon

Az 1924.évi XII. a társasház tulajdonról szóló törvénycikk akként rendelkezett, hogy:
„..a társasház tulajdonra, amennyiben a törvényből vagy az alapító okirat rendelkezéseiből más nem következik, a telek és az építmény vagy építményrészek kezelése, használata és a birtokukkal járó más jogok tekintetében a tulajdonra vonatozó általános szabályokon felül az ingatlan közös tulajdonának, a szomszédjognak és a szolgalmaknak megfelelő szabályait kell alkalmazni.”
Tulajdonképpen a háttér, amely a közös tulajdonra vonatkozott a magánjogi kódex, csak tervezeti formában állt rendelkezésre az akkori társasházi törvény hatályba lépésekor, az főképpen a római jogi alapokra valamint a rendeleti formában bevezetett és hatályban tartott Osztrák polgári törvénykönyvre (1853) illetve az Országbírói Értekezleten ismertetett normaszövegre (1900) és a bírósági joggyakorlatra épült.
Tehát a társasházi törvény jogszabályi szintre emelése és részletes szabályozása korábbra tehető, mint a magyar polgári jogi szabályok törvényi szintre emelése.
Így az 1959.évi IV törvény hatályba lépését követően merülhetett fel az a kérdés, hogy a Társasházi törvényben alkalmazott közös tulajdoni szabályok milyen viszonyban állnak a Ptk-ban szabályozott közös tulajdon szabályaival, attól való eltérés indokolt-e vagy sem illetve a polgári jogi klasszikus tulajdonjogi szabályok érvényesülését biztosítani kell-e a társasházi jogban, avagy mellőzhető.
A jelenleg hatályos Ptk. szerint a tulajdonostárs szerint a közös tulajdonban lévő tulajdonos úgy köteles a tulajdonhoz való jogát gyakorolni, hogy a többi tulajdonostárs joga ne sérüljön.
A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban az egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek sérelmére.
Ha a törvény szótöbbséges határozatot kíván meg, és a határozat az okszerű gazdálkodást sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, a kisebbség a határozatot a bíróságnál megtámadhatja. A megtámadás a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban indokolt esetben a végrehajtást felfüggesztheti.
Ha a törvény szótöbbséggel hozott határozatot kíván meg, és ilyen határozat nincs, a birtoklás, a használat vagy a hasznosítás kérdésében bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság határoz.
Saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs rendelkezhet.

A még nem hatályos Ptk. szerint abban az esetben is bírósághoz lehet fordulni amennyiben határozat nincs, azonban a kisebbség jogai sérülnek.

1924.-től napjainkig különböző jogszabályokban szabályozott társasházi tulajdonról, mint a közös tulajdon speciális formájáról való rendelkezés eltéréseit az alábbiakban vázolom.

2. Kisebbségi jogsértő közgyűlési határozatok
Az 1924.évi XII. törvénycikk szabályozása a következő volt:„ A közösségből folyó ügyekben, amennyiben nem tartoznak a közös képviselő hatáskörébe, a tulajdonostársak közgyűlésükön szavazattöbbséggel határoznak. Szavazategyenlőség esetén az a vélemény emelkedik határozattá, amelyhez szavazatával az elnök járul. Szükség esetén a közgyűlést bármelyik érdekelt fél kérelmére a telekkönyvi hatóság hívja egybe.”
Minden egyéb határozat illetve szavazatok vonatkozásában a szabályozást az alapító okirat rendelkezéseibe utalja.
Az tehát megállapítható, hogy jogorvoslatért a telekkönyvi hatósághoz lehetett fordulni.
1977. évi már nem hatályos jogszabály szerint :„A lakóépülethez tartozó telek és a közös tulajdonban álló épületrészek birtoklására és használatára – a jogszabályok és a hatósági rendelkezések, illetőleg a közgyűlés határozatának keretei között – a tulajdonostársak mindegyike jogosult; e jogát azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak vagy jogos érdekeinek sérelmére.
Ha a közgyűlés határozata a jogszabályt vagy az alapító okirat rendelkezését sérti, illetőleg a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, a határozat érvénytelenségének megállapítása iránt – a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül – bármelyik tulajdonostárs a bírósághoz fordulhat. A bírósági eljárás a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti.”
Az 1997.évi valamint a 2003.évi társasházi törvények szintén tartalmazzák azon rendelkezést, amely szerint a kisebbség jogos érdekeinek a sérelmével járó döntések esetében bírósághoz fordulhatnak.
A társasházi törvény 2009.évi LXXXIX módosítása a közgyűlési határozatok érvénytelenségének kérdésében nem tartalmaz eltérést, azaz változatlanul támadható a közgyűlés határozata, ha az a kisebbség jogait sérti. Az más kérdés, hogy annak a megítélésében, hogy mit tekint a bírósági gyakorlat kisebbségi jogsértőnek eltérő a gyakorlat.
Miután a fentebb említett jogszabályok külön nem részletezik konkrétan a kisebbségi jogsérelmeket így bírói megítélés kérdése, hogy az okozott joghátrány okán a közgyűlési határozat érvénytelen.

3. Társasházi közös tulajdonról való rendelkezés

Többször tett kísérletet a jogalkotó arra, hogy a korábbi társasházi törvényben foglalt egyhangúsághoz illetve szótöbbséghez kötött rendelkezéseket valamilyen módon tompítsa.

Az un „újkori„ Társasházi törvények előtti 1924. évi törvénycikkben erre utaló szabályozás az alábbi volt: „A társasház-tulajdon alakjában megosztott külön tulajdonostársi illetőségeket az alkotórészként hozzájuk tartozó építményekkel vagy építményrészekkel és jogokkal együtt önálló telek módjára kell a telekkönyvben felvenni reájuk a jog szerzése, átruházása vagy átszállása és terhelése tekintetében is az önálló telekre vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni. A közös telek telekkönyvi betéte a társasház tulajdon feltüntetésével továbbra is fennmarad és a valamennyi társasház- tulajdoni illetőségre közösen kiható telekkönyvi bejegyzéseket ebben a betétben kell teljesíteni….A társasház tulajdonná alakított tulajdonközösséget csak valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával lehet megszüntetni.”
Az 1997. évi CLVII. törvény szerint az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolhatja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.
A 2003.évi. CXXXIII. törvény tulajdonképpen megismétli a fenti szabályozást, azonban sem az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó szabályokat nem dolgozta ki, sem azt a kérdést nem rendezte, hogy a Társasház hogyan bírhat dologi jogi jogalanyisággal. Ezért a 2/3 tulajdoni hányaddal történő elidegenítés a közgyűlés számára elvi éllel adott rendelkezést a közös tulajdon vonatkozásában. A hatályon kívül helyezett szakaszok nem tették lehetővé, hogy önálló albetéten lévő közös tulajdont, a társasházközösség egyszemélyben elidegenítse.

A Társasházi törvény 2009. évi módosítása ebben a tekintetben nem képvisel új szellemiséget, bár szintén kísérletet tesz arra, hogy közgyűlési határozat alapján, – amely az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazata – döntsön a közösség a közös tulajdon elidegenítésről illetve az alapító okirat módosításáról.
A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló jogszabályt kiegészítették azzal, hogy fentiek szerint abban az esetben bejegyzésre alkalmas a tulajdonjog átruházó határozat, amennyiben a nyilatkozatot tevők legalább kétharmad tulajdoni hányada támogatja feltéve, hogy a társasház alapító okirata a társasházi közös tulajdonba tartozó ingatlan ilyen többséggel való átruházását lehetővé teszi. A közös tulajdon megszüntetése lehetséges továbbá az alapító okirat módosítás 4/5 tulajdoni hányadú támogatásával. Az alapító okirat módosításával képzett önálló albetét átruházásához elég az alapító okirat módosításának tárgyában hozott közgyűlés határozata, amelyet az összes tulajdoni hányad legalább négyötödös többsége egyetért.
Ebben az esetben, a határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat arra, hogy a határozat meghozatalától számított 60 napon belül írásbeli nyilatkozatot tegyenek arról, hogy élnek-e a törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal.
Társasházi közös tulajdonba tartozó ingatlan tulajdonjogának átruházásáról szóló szerződés alapján a tulajdonjog változás az összes tulajdoni hányad legalább négyötödét képviselő tulajdonostársak szerződéses nyilatkozata alapján is bejegyezhető ebben az esetben a változás átvezetéséhez a többi tulajdonostárs szerződéses nyilatkozata és bejegyzési engedélye nem szükséges.
A jog alkotója külön szükségesnek találta megemlíteni azt az esetet, amikor bár a többség a közgyűlés határozata szerint nem szavazza meg a közös tulajdon megszüntetését, a kisebbségben maradt tulajdonos kérheti a bíróságtól a közös tulajdon megszüntetését azon ingatlanrészek vonatkozásában, amely önálló ingatlanként kialakítható illetve meglévő közös tulajdon tárgya bővíthető, ha az a kisebbség méltányos érdekeit nem sérti.
A fenti elemzésből következik, hogy a társasházi tulajdon szabályaiban újra ismétlődik azon idegen elem, hogy a közgyűlési határozat alkalmas a Társasház közös tulajdonának elidegenítéséhez.
A jogalkotó azon ellentmondást nem oldotta fel, hogy mi biztosítja a Társasház közössége számára a dologi jogi jogalanyiságot illetve mi biztosítja azt, hogy 2/3 illetve 4/5 tulajdoni hányad rendelkezzen más kisebbségi tulajdonos tulajdoni hányadáról.
A tulajdonjog szent és sérthetetlen, a tulajdonjogát a közös tulajdonban lévő tulajdonos kizárólag saját tulajdoni hányada vonatkozásában csak akként gyakorolhatja hogy ne sértse a többi tulajdonos dologhoz fűződő jogát.
Azt egyetlen közös tulajdoni szabályozásból sem lehet kiolvasni, hogy a közös tulajdonban lévő köteles tűrni, hogy a többség szerződéses akaratának megfelelően, ha nem gyakorolja tulajdonhoz való jogát akarategységben a többséggel egyetértve hozzájárulását megadottnak kell tekinteni.
Ez a tulajdonjogról való rendelkezésnek olyan mértékű korlátozása, amely a közös tulajdon de még a magánjog tulajdonjogi korlátai között sem fordult elő.
Miről is van szó? Arról, hogy a kisebbségben maradt tulajdonosok tulajdonosi jogairól, saját tulajdoni hányadáról, a többség 2/3 -4/5 tulajdoni hányadú tulajdonosa rendelkezhet.

A közös tulajdon megszüntetésének hatályos jogi szabályozása tehát lehetővé teszi a kisebbségben maradt tulajdonosok álláspontjának mellőzését, amely nem volt lehetséges ezidáig.
A társasházi törvény módosítása a kisebbségben maradt tulajdonosok számára ugyan biztosít jogorvoslatot, azonban az a korábban történő tulajdonosi jogairól való rendelkezés esetleges jogellenességével nincs egy súlyban.
A többség minden esetre a társasházi törvény módosításával olyan könnyítést kapott hogy érdekeit érvényesítse,amely álláspontom szerint nem megoldotta, hanem felerősítette, hogy a jogviták bírósági úton végződjenek.
Megjegyezném, hogy a Társasházi törvény ezen részében történő módosítása azon túl, hogy jogelméletileg nem magyarázható – a tulajdonjog alapvetéseinek átrajzolásával bizonytalanságot kelt – szükségtelen is, hiszen a korábbi társasházi törvények is lehetőséget biztosítottak ahhoz, hogy a külön albetéten lévő tulajdonostársak közös tulajdonában lévő tulajdon értékesítése a Ptk. keretei között megtörténjen.

Dr.Izsák Orsolya

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.