A magyar tulajdonjog magánjogi korlátai

A magyar tulajdonjog magánjogi korlátai, különös tekintettel a 20. századi változásokra.

A témaválasztásnál, elsődlegesen az a szerző szempontja, hogy rámutasson arra, hogy a tulajdonjog korlátainak a kérdését nem lehet a mindenkori társadalmi, és politikai, a kialakult gazdasági helyzettől elválasztani.

A XXI. század Magyarországának a tulajdonjog szabályozása terén a modern és az Európai haladó nyugati szemléletet is magába foglaló jogi szabályozása van, olyan jogszabályi háttérrel, amely a tulajdonjoghoz való jogot tiszteletben tartja.

A dolgozat röviden átfogja a magánjogi korlátokat az egyes történelmi korokban érintő leglényegesebb változásait.

A dolgozatot készítő rámutat arra, hogy a rendszerváltozást követően milyen lényeges jogszabályváltozások történtek ezen területen, és külön kitér a szomszédjogon belül egy új részterületre amelyet a szerző elnevezett panorámajognak.

Bevezetés

A XXI. század Magyarországának a tulajdonjog szabályozása terén a modern és az Európai haladó nyugati szemléletet is magába foglaló jogi szabályozása van, olyan jogszabályi háttérrel, amely a tulajdonhoz való jogot tiszteletben tartja. A témaválasztásánál elsődlegesen az volt a dolgozatot készítő szempontja, hogy rámutasson arra, hogy a tulajdonjog korlátainak a kérdését nem lehet a mindenkori társadalmi, és politikai, a kialakult gazdasági helyzettől elválasztani.

A dolgozatot készítő részben áttekinti a tulajdonhoz fűződő magánjogi korlátok típusait azt, hogy Magyarországon az ezer éves államalapításunk óta, milyen módon korlátozták jogszabályi szinten a tulajdonjogot, és rá kíván mutatni arra, – hogy a római jogban már tiszteletben tartott és a mai kor Európájában igen részletesen szabályozott tulajdonjog, és értelemszerűen annak korlátai – egészen sajátosan alakultak hazánkban.

Sajátosan, hiszen az ingatlanokra szűkítve a témát egészen a XIX. századig nem beszélhetünk arról, hogy kialakult volna tulajdonosi szemlélet, merthogy földbirtokok voltak, a földet – amelyet nem minden történelmi korban neveztek ingatlannak azt az 1853-ban rögzített Ptk határozta meg olyanképpen, mint azt a mai fogalmaink szerint tekintjük – birtokolták különböző jogcím alapján és az kvázi állami „a királyság” tulajdona volt. 1865-1939 között beszélhetünk arról, hogy a dolgok és ezen belül az ingatlanok szabad forgalom tárgyai voltak, bár a Tanácsköztársaság törvényi rendelkezései egy rövid időre a kialakult és védett tulajdont erőteljesen korlátozták.

A II. világháborút közvetlenül megelőzően majd azt követően pedig akár a lakás akár a termőföld magántulajdont vesszük alapul a szocializmus időtartam alatt, a legdurvább eszközökkel korlátozták, jelentős része a magánkézben lévő ingatlan vagyonnak állami illetve tanácsi valamint szövetkezeti tulajdonba került.

A rendszerváltást követően érkezett el egy újabb történelmi kor, mikor a tulajdon visszakapta jelentőségét, illetve különös figyelmet szenteltek a tulajdonjog megfelelő korlátozásának, ami azt is jelenti, hogy még több törvényi eszközt biztosít a jogalkotó ahhoz, hogy a tulajdonost megillesse a tulajdonához való jog, és az megfelelő módon korlátoztassék.

Az sem elhanyagolható, hogy ebben a történelmi környezetben – a dolgozatot készítő álláspontja szerint – Magyarországon ki sem alakulhatott a hagyományos értelemben vett tulajdonosi szemlélet, mert annak történelmi hagyományai nincsenek. Ezért kaphat különösen jelentős szerepet az, hogy mikor rögzül és szilárdul meg alapvető jogként a tulajdon szentsége és sérthetetlensége. A jogszabály a jogalkotó szándéka szerint a bírói jogalkalmazás és a jogi szabályozás lehetőségeihez mérten erőteljes határvonalakkal szabjon gátat a tulajdonos tulajdonjogának gyakorlásának, de ezen eszközök olyanok legyenek, melyek nem sértik és nem veszélyeztetik a tulajdonhoz való alapvető jogokat.

A magyar jogi szabályozásban fellelhető magánjogi korlátok és azok típusai

A tulajdonjognak természetében rejlik, hogy korlátozható legyen és korlátoztassék. Viszonylagosan mindig a legteljesebb jogi uralom a tárgyát adó dolog felett, de csak azok között a korlátok között, amelyeket részben a tételes jog, részben az egyéni akarat révén a tulajdonjog érvényesülése biztosít.
2 A tulajdonjog korlátozása alapvetően az adott állam társadalmi berendezkedésével van összefüggésben és azzal, hogy az állam milyen mértékben kívánta szabályozni a személyek tulajdonjogának gyakorlását.

Szladits Károly a következőképpen vélekedett a tulajdonjog korlátairól:
„A magyar jog sohasem tévesztette szem elől, hogy a magánjogok gyakorlását a közérdeknek alá kell rendelni. De a tulajdon a közérdeket éppen azzal szolgálja, ha elsősorban a magánérdek kielégítésére szolgál. A magántulajdon intézménye, amely mai társadalmi rendünket a kommunizmustól megkülönbözteti elsősorban az egyéni gazdálkodás céljára van alárendelve, és a törvény azt csak másodlagosan, kivételképpen vonja a közérdek szolgálatába. A tulajdon korlátozásakor mindenkor kivételek és ilyenekül kezelendők.

Óvakodnunk kell attól, hogy idegen jelszavak hatása alatt megfordítsuk a sorrendet, és ezzel meggyöngítsük a tulajdonnak a közre is áldásos erejét. „3 A tulajdonjogi korlátok rögzítését és csoportosítását az 1853.-ban hatályba lépett polgári törvénykönyv – amelyet 1861.-ben hatályon kívül helyeztek – majd az 1928-ban átgondolt és előterjesztésre kerülő tervezet is tartalmazta, amely gyakorlatilag a jelenleg oktatott és a hatályos jogi szabályozással megegyezik nem jelentős különbségekkel.

A tulajdonjog magánjogi korlátainak tartalma szerinti csoportosítása
A magántulajdoni korlátok elsősorban a tulajdonost megillető birtoklásra, használatra és hasznok szedésére valamint a rendelkezési jog gyakorlására irányulnak. 4 Ezeket nevezzük terhelt tulajdonjognak (dominium limitatum). Az ilyen tulajdonjogi korlátozás a tulajdonjog tartalma szerinti csoportosítást jelenti.
5 A terhelés mindig csak bizonyos vonatkozásban korlátozza a tulajdonjog tartalmát.

A tulajdonjog magánjogi jellegű tartalmi korlátait három nevesített csoportba soroljuk: a) az idegen dologbeli jogok b) szomszédjogok c) elidegenítési tilalom. Az idegen dologbeli jogok közé tartozik a haszonélvezeti jog, használati jog illetve a telki szolgalmi jog. Ezekre a dolgozat későbbi részénél tér ki részletesen a dolgozatot készítő.

Otto von Gierke (1841-1921) elmélete szerint a római jogban a szolgalom (az idegen dologbeli jogok egyik esete) egyfajta osztott tulajdont látott, a szolgalmat például a tulajdonjogtól eltérő természetű, azt terhelő jognak tekintette.

A tulajdonjog magánjogi korlátainak időbeli fennállására vonatkozó csoportosítás:
A tulajdonjog nemcsak a jog tartalmára, hanem a tulajdonjog fennállásra is vonatkozik. Az ilyen korlátozásnál, az időtartam lejártánál a tulajdonjog ipso facto megszűnik. Ezt a csoportot nevezzük időleges tulajdonnak (dominium revocabile vel temporale).

A tulajdonjog magánjogi és közjogi korlátok szerinti csoportosítás:
A magántulajdon korlátozásai körében a jelenlegi és a korábbi megközelítés szerint is, megkülönböztetjük a közjogi, illetve magánjogi jellegű korlátokat is. A magánjog elnevezés a múltszázadban használt magánosok „jogából ered” szembe állítva a közjoggal.

Ezután a legjelentősebb jogtudományi munkák „Magyar magánjog” címmel jelentek meg. A magánjog olyan érdekeket védelmez, amelyet az állam elsősorban magánérdeknek ismer, és lehetőségekhez mérten megpróbál nem beleavatkozni. A magánjog a polgárok között létrejövő ügyletek. A közjogi viszonyra jellemző az alá-fölérendeltségi helyzet a felek között, a magánjogi jogviszonyok között pedig a mellérendeltség. Az állam kivételesen azonban a magánjog eszközeihez is nyúlhat érdekei védelmében.

A közjog és magánjog között úgy differenciál, hogy közjognak minősül az, ami jogviszonyban az állam egyrészt hatósági szerepben van, másrészt az alá-fölérendeltségi jelleg érvényesítésével vesz részt, míg magánjog mindaz, amennyiben függetlenül a felek személyétől nagyjából azonos pozíció és mellérendeltség érvényesül.
6 A magántulajdon korlátozása körében megkülönböztetjük a magánjogi jellegű korlátokat, melyek más meghatározott személyek, alanyi jogosultak érdekeit szolgálják, továbbá a közjogi korlátokat, melyek mögött közérdek húzódik. Vannak azonban olyan estek is, amikor a korlátok mind magánérdek, mind a közérdek érvényesülését is korlátozhatják. Így pl. a Ptk értelmében jogszabály, vagy bírósági határozat a tulajdonos rendelkezési jogát korlátozhatja.

Az ilyen tilalommal, illetőleg korlátozással ellentétes rendelkezés semmis. Ezt hívjuk elidegenítési és terhelési tilalomnak. A közérdek a salus publica külön jogszabályba foglaltkorlátja pl. a kisajátítás.
A közérdek korlátai közé sorolhatjuk:
a.) tulajdonszerzési korlátokat, ezen belül :
• birtokba nem vehető dolgokat, melyeken még az állam sem szerezhet tulajdont,
• az állami és az önkormányzati törzsvagyont,
• a feltételes tulajdonszerzés ahol a tulajdonszerzésnek valamilyen feltétel bekövetkezéséhez van kötve (pl. termőföld tulajdonszerzése).
b.) a birtoklás korlátozását ezen belül:
• környezetre veszélyes dolgoktól való tiltás vagy bejelentéshez való kötése,
c.) használat hasznosítás jogának a korlátozását
d.) rendelkezési jog korlátozását ezen belül:
• az elidegenítési és terhelési tilalmat, valamint
• elidegenítési kötelezettség előírását, akár adatszolgáltatási és igazolási
kötelezettség előírásával, de korlát pl. a műemlék jellegű épületek tekintetében kikötött tevőleges fenntartási és tűrési kötelezettségek is.
6 Kenyeres János,Lovászy Csaba,Péterfalvi Attila, Sárközy Szabolcs,Török Gábor:A magánjog alapjai 13 old.

A magyarországi tulajdonjog korlátainak történelmi gyökerei és kialakulásának a
jellemzői a reformkorig Árpád-házi királyok korában a tulajdonjog korlátainak a szabályozása Amikor a magyarság késő csatlakozóként megérkezett a hellén kultúrába a római jog és a keresztény erkölcs hármas pillérén építkező európai környezetbe, a kelet-római birodalom mellett újra szerveződőtt már a nyugat (római) birodalom is.
7 A görög-szláv kelet és a latin-germán nyugat ütköző zónájában, már ekkor a
magyarság elfoglalta a Duna vidékét és a két birodalom közötti feszültséget felhasználva elfoglalta a határvidéket és minden oldalról fogadott be államszervezeti formákat.

Jelentős hatással volt a magyar államszervezet kialakítására a bizánci modell. A kánonjog is kimutatható volt, azonban kiegészítő szerephez jutott, a házasság, család, valamint az öröklési jog vonatkozásában. A középkori magyar jogból több tétel mellett – fellelhető bizánci közvetítéssel – római eredetre utal. A római jog a korlátolt dologi joggal terhelt dolgot a normális helyzettel ellentétesen állapotban lévőnek tekintette, és inkább a korlátozások nélküli forgalmat támogatta.

Az ősközösség megszűnése és a pásztorkodó életmódnak a földműveléssel való felcserélése Rómában magával hozta az ingatlan magántulajdon megjelenését. A magántulajdonba került telkek közötti természet adta különbségek pedig szükségképpen oda vezettek, hogy a földek eredményesebb megművelése érdekében sokszor lehetőséget kellett biztosítani arra, hogy egyes telkek használói bizonyos vonatkozásban igénybe vehessék szomszédaik telkét: pld.: hogy átjárnak a szomszéd parcelláján, hogy vizet vehessenek a szomszéd forrásból, stb. A telkeknek ez az egymásra utaltsága váltotta ki azt, hogy viszonylag korán találkozhatunk az ilyen jellegű kapcsolatok jogi szabályozásával. Már XII. táblás törvény ismer 3 féle úthasználatot és vízelvezetési jogot.

A szolgalom fajtái a római jog szerint
A szolgalom olyan inrem védelemmel ellátott jog, amelynél fogva az egyik telek
mindenkori használója meghatározott szükséglet kielégítésére igénybe veheti a szomszédos telket. A szolgalom egységes fogalmának kialakulásával megjelenik a felosztás a mezei telki szolgalmak (mint pl.: út, vízvezetés, itatás, legeltetés, favágás, kőbányászás, stb.) és a városi telki szolgalmak (mint pld.: világosság, kilátás, ráépítés, stb. ) között aszerint, hogy a szolgalom építkezéssel kapcsolatos-e vagy sem.

A római jogban már a haszonélvezet (USUSFRUCTUS) és a használat (JUSUS) is kialakult. A haszonélvezet megjelenése a XII. táblás törvényt követő időkre kb. az ie. III. századra tehető. Ez idő tájt ugyanis szokásba jött, hogy egyes örökhagyók vagyonuknak csak puszta tulajdonát hagyták az örökösökre. Az örökölt vagyon élethossziglani használata, minden jövedelme valaki mást – rendszerint közeli hozzátartozót – illetett, azért, hogy így annak eltartását biztosítsák. A használat a haszonélvezetből már a préklasszikus korban kivált a használatnak nevezett részjogosítvány. Lényegesen szűkebb a haszonélvezetnél (jogosított csak a maga és ház népe szükségletei mértékig szedheti a hasznokat, s a jogát személyesen gyakorolhatja.

A lakás használat, mint önálló jognak a megjelenése után már a klasszikus korban vita folyt arról, hogy egy lakás használatának a joga haszonélvezet, használat vagy önálló jog-e. A justiniánuszi jogalkotás egyik legjelentősebb újításai közé tartozik az eddig önálló jogokként kezelt haszonélvezetnek, használatnak és lakás használatnak egységes kategóriába való összevonása és szolgalmakhoz történt hozzákapcsolása. A kompliátorok tevékenysége eredményeként megjelennek a telki és személyes szolgalmak post klasszikus kategóriái. Rómában ismerték az örök haszonbérlet (Emphyteusis) intézményét is. Régtől szokásos volt Róma városában, hogy maga Róma városa, de a municitiumok is bérbeadták a közföldeket meghatározott évi bérfizetés ellenében. A jusztiniánuszi forrásokban megtalálható örök haszonbérlet előírta, hogy az örökhaszonbérlő a bérbevett földet használhatja, rendelkezhet vele, megterhelheti, elidegenítheti, átörökíthető. A felülépítményi jog eredeti római intézmény, keletkezése a köztársaság végére tehető. Ebben az időben ugyanis egyes gazdag polgárok nagy mennyiségben vásárolták össze a polgárháborúk során elkobzott telkeket spekulációs célokra. A felülépitményi jog (Superfcies) olyan más telkén emelt építményen bérleti vagy egyéb kauza alapján fennálló használat, amely inren védelmet élvez, s amely hosszú ideig, de legfeljebb az építmény megsemmisüléséig illeti meg a jogosítottat, illetőleg jogutódait. A telken lévő épület a „superficies solo cedit” – az építmény függvénye a teleknek) elvnek megfelelően a telek tulajdonosáé. Mégis a felülépítményi jog jogosítottja majdnem tulajdonos. Az épületet korlátlanul használhatja, azzal rendelkezhet, használati jogát elidegenítheti, átörökítheti.
8 A népvándorlással Európa különböző területeit elözönlő még törzsi szervezetben élő népek az elfoglalt területeket a rajta élő lakossággal együtt mintegy zsákmányként, közös tulajdonnal szerezték meg maguknak.
9 A földön a közösségi szemlélet uralkodott, tehát kvázi a földeket közös tulajdonként kezelték, ahol a törzsek vezetői gyakorolták a tulajdonosi jogokat. A viszonylagosan „demokratikus” berendezkedés végett, a törzsi vezetők döntöttek közösen a területek sorsáról és arról, hogy kit választanak meg az általuk hozott döntések végrehajtására.

Az állam alapítása, amellyel a „vérszövetség” megszűnt és Szent István mint vérszerződés szegő de úgyis, mint az Európai modell megtestesítője és a keresztény kultúra elterjesztésében jelentős szerepet vállaló döntötte el végül, hogy Magyarország jogi értelemben is milyen modelleket fog követni és mi az, amely meghatározza az ország sorsát. Magyarországon az Árpád-házi királyok uralkodása idején alakultak ki a rendek és azok a magánjogi intézmények, amelynek szabályai Werbőczi István Hármaskönyvében kerül szabályozásra. Ebben az időben az emberek sorsát öröklött társadalmi helyzetük illetve a földhöz való viszonyuk határozta meg. Az ekkor megjelenő magánjogi jogintézmény legfontosabb jogforrása az ősi jogra épülő szokásjog (consuetudo) volt.

A törvények minden esetben a királyi hatalomra támaszkodtak, de csak az új intézmények meghonosítása érdekében próbálták szabályozni a magánjogi viszonyokat. Nem meglepő, hogy ilyen módon a földbirtokhoz kapcsolódott minden jogviszony, így a tulajdonjog és a birtoklás kérdése is. A közjogot és a magánjogot nem is lehetett szétválasztani egymástól, mert annak következményeire, egymásra is kihatással voltak. A királyság kialakulásával az ország területének fő tulajdonjoga a király kezében összpontosult. Azon területek zöme, amely korábban a nemzetségek területe volt, az a király birtoka lett. Aki a királlyal szembeszegült annak birtokát elkobozták az mind királyi birtok lett. Szent István törvényi rendelkezései alapozták meg az árpád-kori földbirtok jogot. A királyi földbirtokokat (terra régia) két fő csoportra osztotta, egyfelől az állam védelme, közigazgatása, költségvetése, udvartartása érdekében feltétlenül szükséges földbirtokokra (bodinus fundus publicus), másfelől megkülönböztette a többi, nem felétlenül szükséges földbirtokrészt, amelyet el lehetett adományozni a híveknek (possessio regális). Ebből kerülnek ki az adománybirtokok(bona donationalia). Az adománybirtok lényege az volt, hogy a király különböző szolgálatok jutalmaként birtokot adományozott. Nem volt ez un határozott szolgálati jogviszony, hanem egyfajta készenléti díj, jövőbeni meg nem nevezett feladatok elvégzéséért. Ugyanakkor a germán magánjogi jellegű hűbérviszonnyal szemben Magyarországon kizárólag a király adományozhatott földterületet.
8 Brósz-Pólay: Római jog 262 old.
9 Mezey Barna szerk :Magyar jogtörténet 94.old

Kálmán idejében több változás is történt a földbirtok vonatkozásában, egyre inkább konkretizálódtak a föld birtokviszonyai. A pénzen szerzett birtokok felett ugyanakkor szabad rendelkezési jogot adott, valamint az adománybirtokok tekintetében korlátozta annak öröklését az adományos fiára, testvéreire és ezek egyenesági férfi leszármazóira.

II. András keresztes hadjárata után az 1217. évi oklevélben szükségesnek látták a várbirtokot és a királyi birtokot is „örök tulajdonként„ átengedni.
Szent István többek között szabályozta az egyéni birtokjogot, valamint az özvegyi jogot is.

Az Árpád-kor nem ismerte a tulajdon és a birtok közötti különbséget. A földbirtokos inkább csak haszonélvezője volt a földnek. Hiányzott ugyanis a tulajdon legsajátosabb eleme, a szabad rendelkezési jog, mind az élők között, mind a halál esetére.
A jogi terminológia tükrözi ezt leginkább vissza, hiszen az első törvénykönyveinkben a tulajdon elnevezést ritkán, annál gyakrabban a birtoklás (possesio) kifejezést használták, mivel ez fejezte ki a valódi jogviszonyt. Nem véletlen a földbirtokos szó kifejeződése és annak használata.

A birtokvédelem még kezdetleges formában történt. Csak a tényleges birtokláshoz fűződött joghatás számított és legfontosabb eszköze az önhatalom volt. A későbbiekben a dolgozatot készítő részletesen ki fog térni a termőföldekre vonatkozó szabályokra.
Az ingó és ingatlant elhatárolták egymástól, ingatlanok közé a minősített értékű javakat sorolták: így a ménes is ingatlannak számított, ezzel szemben a lakóház hosszú ideig ingónak. Az ingatlanok közül a természeti gazdálkodás korában a legfontosabb a földtulajdon volt.

A rendi Magyarország magánjogának tulajdonjogi kategóriái, definiciói
A rendi Magyarország magánjogának legerősebb forrása a szokásjog volt. Azon szokás vált a szokásjog részévé melyet a törvénykezésben alkalmaztak. Ezen túl a római jog elemei is megmaradtak, bár éppen a tulajdonjog vonatkozásában a római tulajdon egységes, és abszolút voltával ellentétben rendi állástól függően változtak. Az autonómia a közfeladatok lététől tették függővé és korlátozták is azt.

Tehát a római autonóm tulajdonosi helyzet a rendi jogban is hiányzott. Ez a sajátos magyar berendezkedés onnan eredeztethető, hogy a Kárpát-medencébe való megjelenéssel együtt az ingatlanon közösségi szemlélet alakult ki, és ez a rendi korban is megmaradt. Az ingatlanon nem adtak tulajdont, csak birtokot. A tulajdon kötöttségéből és szétdarabolt, célhoz rendelt jellegéből keletkezett a haszonjogok nagyszámú elkülönülése és ezt, a birtokhoz nem volt szükséges elméletben hozzákapcsolni. A főhatalom határozhatta meg, hogy a regáliajogok közül melyeket tart vissza és melyeket kapcsol a donációkhoz, melyeket más jellegű birtokhoz (városi vagy úrbéri birtokhoz).

A használati jogok sem voltak a rendi társadalomban a szabad forgalom tárgyai, hanem a rendi szerepkörökhöz tapadtak: az ingatlan bérletét is, a haszonjogok bérbeadását vagy juttatását is korlátozta, előjogokhoz kapcsolta a rendi társadalom. A tulajdonjog tárgyát, a dolgot felosztotta ingóra és ingatlanra. Fizikai tulajdonságaitól függetlenül az ingatlan körébe tartoztak a gazdasággal összefüggő dolgok.

Ingatlan megszabott határok között a föld, az 50 lónál nagyobb ménes, ingó pedig minden más, így az ingatlan használatát biztosító jog is. Az ingatlanhoz tartozott elvileg mind a felette lévő légtér, mind alatta lévő föld méhe.

Az ingatlan főtulajdona a koronáé volt, azon másnak csak korlátozott tulajdonjoga vagy birtoka állhatott fenn. Még a birtok is korlátozható volt bányajog, kincs, vízfolyás kisajátítása, vadászati jog, erdőírtási tilalom (zárlat) által, annak alapján, hogy a birtok átengedésbe ezek átengedését a donátor nem foglalta bele.

A magyar rendi jogba a következő birtoknemeket választhatunk külön:
• puszta ténybeli birtok (possessio naturális) jogcím hiányában,
• jogcímes birtok (pl. zálog, özvegyi jog, bérlet)
• sajátjakénti jogcímes (plena possesio) bona fide/male fide jó illetve rosszhiszemű
• erőszakkal szerzett birtok (possesio vitiosa)

A rendi jogban különbség mutatkozik a birtok ténye (questio facti), illetve a hozzá való jog között (questio iuris) között. Az adomány neme szerint lehetett királyi (Erdélyben fejedelmi vagy nádori), mely utóbb korlátozásokat szenvedett.
A törvényesen megkoronázott király és nádor mellett korlátozottan a kormányzó és a királyi helytartó adományozhatott.

A teljes vagy per alatti jogcímes, utóbbinál átvállalta a per kockázatát az adományozótól.
Különbséget tettek tiszta vagy vegyes adomány között, utóbbi a kincstár általi eladások kísérője volt. Más a nyílt és más a hallgatólagos adomány, amelynél az utóbbi esetben hozzájárultak a birtok átengedéséhez. Az adomány jogcíme szerint az adomány, mint birtok visszaszállt a koronára ilyen volt:
• megszakadás (adományozottak kihalása miatti visszaszállás)
• hűtlenség (automatikus fő és vagy jószágvesztés)
• királyi jog (büntetés miatti részben vagy teljes jószágvesztés)
• szükségöröklés miatt háramlott javak adománya (ha szabad vagyonban egyátalán nem volt örökös)
• nova donatio (jogcímnovatio) és
• consensus regius (előző átruházó birtokos rendelkezésének jóváhagyása) között.

Léteztek zálogbirtokok, amit a hasznok szedésével járó zálogszerződéssel lehetett szerződésben megjelölt időtartamra de legfeljebb 32 évre szerezni. Ugyanakkor bár szabályozásában részletesen kitérnek arra, hogy ezen teher megszüntetésére, csak akkor kerülhet sor ha és amennyiben az elszámolás megtörtént, de az elidegenítés és terhelési tilalom tekintetében a rendelkezés nem történt meg. Létezett az ingatlanjelzálog, (hypotheca) ennél nem szállt át az ingatlan birtoka a hitelezőre, hanem csak a hitel biztosítását szolgálta a bejegyzett teher. A jobbágy birtoka körébe tartozhatott a házhely, telek szőlő és telepítvény, közös föld (legelő), továbbá ingatlanhasználati részjogosítványok (faizás, nádvágás, makkoltatás, pálinkafőzés), terhei voltak a jobbágybirtoknak (gyalog és fogatos), a termés egytizede az egyháznak és a maradvány kilencede (tehát szintén az egész tizede) a földesúr részére. A jobbágybirtokot az uraságnak saját kezelésű majorjába bevonni tilos volt. Jellege szerint az úrbéri földhöz való jog is gyökeres jog. Az úrbéri birtok is kötött, nem szabad rendelkezésű ingatlan volt.

A kisebb haszonvételi jogosítványok (regális minora) a tulajdon birtokának illetve hasznainak az átengedése révén a földesúri birtokjog tartozéka voltak. Ezzel szemben állt a regalia maiora. A nagyobb haszonvételi jogok jogrend szerint elváltak a nemesi birtoktól és királyi jogosítványok maradtak, ezekről a korona vagy külön rendelkezett donátióban, vagy maga hasznosíthatta azokat privilégium formájában. Így például hazai szokás szerint többnyire a kocsmáltatás és italmérés, a mészárszék és malomtartás, a vadászat és halászat földesúri jog, de a pákászat, csíkászat jobbágyfalu joga. A legeltetés alkalmanként nemesi és paraszti közös jog is, a pálinkafőzés többnyire külön bérlet. A vámszedés (út, híd, komp), a piac és vásártartás külön donátió. A tized az egyházé lett, a harmincad a koronáé.

A magyar polgári magánjog történelmi alapjai (1848-1945 között)
A magyarországi jogtörténet szempontjából a 20 századot tekinthetjük a polgári magánjog, ezen belül a polgári tulajdonjog kiteljesedésének. Annak ellenére mondhatjuk ezt, hogy az említett 100 év mintegy felét a különböző diktatúrák súlyosan korlátozták, nemcsak a szabadságjogokat, de a közjogi intézkedések a tulajdonjog polgári típusú gyakorlását is speciálisan korlátozták. Jelen tanulmány kereteit meghaladná ezen diktatórikus időszakok – Tanácsköztársaság, zsidótörvények, háborús intézkedések – jogalkotási gyakorlatának ismertetése.(A szerző az említett időszakokkal egy későbbi munka keretében kíván foglalkozni.)

Pillanatnyilag arra a folyamatra koncentrálunk, amikor a polgári magánjog 19. század közepi kialakulását, a 20 századi megszakítások ellenére, a rendszerváltást követően visszanyúlt a korábbi kiemelkedő jogalkotási teljesítményekhez, és kontinuitást mutat az előző 150 év magyar szokásjogot, és a római jogi alapvetést magába foglaló hagyományokhoz.

Az egységes magánjog megalapozása a reformkortól a kiegyezésig
A reformkorban ismerték fel politikusaink a rendi jogokkal szemben az egységes magánjog szükségességét. Az un. forradalmi törvényhozók (Deák Ferenc, Batthyány Lajos, Eötvös József) a szerzett jog iránti tiszteletükre tekintettel, nem jogfosztással szabályozták a jogrendet, hanem jogkiterjesztéssel, ami abban nyilvánult meg, hogy nem a nemesi előjogokat szüntették meg, hanem a polgári jogegyenlőséget deklarálták. A korszak jogpolitikája arra irányult, hogy a magyar földtulajdon megszerzése tekintetében a teljes jogbiztonságot teremtse meg. A földtulajdont a tényleges birtoklásnak megfelelően alakították ki.
Az 1848. évi törvénycikkek közül a IX. törvénycikk rendelkezése:
„1 § . Olyan helyeken, ahol a földesúr és volt jobbágyai között a legelő elkülönözés, illetőleg úrbéli rendezés, akár egyezség, akár úrbéli per útján valóságosan és tettlegesen már végrehajtatott, az ekként megtörtént összesítés, illetőleg elkülönözés többé föl nem bontatik….
2. §. Oly helyeken, ahol a földesúrnak volt jobbágyai a faizást, makkolást, gubacsszedést, vagy bármely egyéb javadalmakat az úrbéli törvények korlátai között a földesúr erdélyben gyakorolják, és e tekintetben különösen kihasított erdő résszel ellátva nincsenek, a faizási haszonvételnek, úgy szinte a makkoltatási, gubacsszedési és egyéb javadalmaknak elkülönözve leendő gyakorlására akár a földesúr, akár volt jobbágyai, pert az alispáni bírószék előtt külön is indíthatnak.”
10 Az ősiségi nyílt paranccsal egy időben hirdették ki, majd 1853.május 1.-jei hatállyal életbe léptették Magyarországon is az osztrák polgári törvénykönyvet, amely 1861.-ig volt hatályban, és aminek döntő jelentősége volt a további jogfejlődésre.

Az ingatlanforgalmazás biztonsága és a jelzáloghitel behozatala érdekében 1855. december 15.-ei telekkönyvi rendtartással bevezették Magyarországon az általános telekkönyvet. Az új telekkönyvek vezetését tárgyaló szabályok, a törvény lapok 1855. december 24-én hatályba léptető rendelkezésiből:
„ 54 §. A teherlapnak a telekkönyvi jogászságtesten, vagy annak egy részén fekvő zálog és a zálogjogokat, szolgalmakat, és más dologbani jogokat és kötelezettségeket (terheket), amennyiben azok az általános polgári törvénykönyv határozatai szerint telekkönyvi bejegyzésre alkalmasak, továbbá azoknak jogi tulajdonságát, hitbizományi, tőkepénzi, vagy biztosítéki minőségét, nem különben ezen terhek átváltozásait és elenyészéseit határozottan és költségtelenül kell tartalmaznia. A jogcím és az ennek folytán jogosítottak ugyanazon módon jegyezendők be, mint az a tulajdoni lapra nézve rendeltetett. „

Az 1848-as törvényeket nem volt hajlandó az uralkodó tudomásul venni, azonban így egy nagy űr keletkezett, hiszen a régi feudális jogrendszer visszaállítása ellenkezett a jogbiztonság alapvető követelményeivel. Ezért hívták össze az országbírói értekezletet 1861.-ben. Az országbírói értekezlet rövid idő alatt rendkívül jelentős munkát végezve elkészítette az ideiglenes törvénykezési szabályokat Ennek első része volt a magánjogi rendelkezése. Az ideiglenes törvénykezési rendelkezések három irányba hatottak. Egy részük hatályon kívül helyezte az abszolút kor rendeleteit, és helyette visszaállította a magyar jogot. A második
csoportba tartozók alaki hatállyal ruházták fel az abszolút korszak pátenseit többek között ősiségi, úrbéri, és a telekkönyvi rendelkezések is ebbe körbe tartoztak. A harmadik csoportba tartoznak a módosító rendelkezések.
10 Mezey Barna szerk.: A magyar jogtörténet forrásai (szemelvénygyűjtemény ) 429.old

A magyar polgári magánjog kiteljesedése a II. világháborúig
1900.-ra készült el az első magánjogi törvényjavaslat tervezete indokolással együtt, ezt követően jelentős viták és átdolgozások után született meg a második 1913. tervezet. Az 1928-as magyar magánjogi törvénykönyv javaslatának kidolgozásánál felhasználták ugyan a svájci polgári törvénykönyv tanulságait, de nem annyira reformkódex készítésére törekedtek, hanem inkább a fennálló magyar magánjog értékes elemeinek rendszeres egybefoglalására.

Az osztrák polgári törvénykönyv 923 § szerint:
„azon dolgok, amelyek állaguk sérelme nélkül egy helyről a másikra áttehetők, ingók
ellenkező esetben ingatlanok”.

Az 1928.-as magyar magánjogi törvényjavaslat 423 §-a megfordította a téttel:
„az ingatlanok a telkek, a föd felületének egyes meghatározott részei alkotórészeikkel
együtt: minden más dolog ingó.”
A telek alkotórészének tekintettek mindent, ami a telekkel szerves kapcsolatban van (élő fa, lábon lévő termés) illetve ami vele szilárdan összefügg, vagyis építmény. Nem tekintették viszont ingatlannak az ingatlan tartozékait.

Mint ahogyan korábban rávilágított a dolgozat készítője a földtulajdon a koronát illetette meg és a földbirtokos rendelkezési, és végrendelkezési szabadságát korlátozta. A fejlődés iránya az ingatlantulajdon kötöttségének a megszüntetése és az ingó szabályozásához való közeledés volt.
A telekkönyv ebben a korszakban megerősödik, hiszen a korábbi tényleges birtokosi és tulajdonosi helyzetet nem rögzítette. Azonban ezt nagymértékben átformálta az a szabály, hogy az ingatlanra vonatkozó minden jogváltozást a telekkönyvbe való bejegyzés idéz elő. Az a leglényegesebb szabálya, hogy a szerződést közvetlenül konstitutív hatállyal a bejegyzés létesítette. Az ingók és ingatlanok tulajdonszerzési korlátai lényegében mindig az adott ország gazdasági, szociális és politikai rendszertől függött mind a korábbi korokban azt jól láthattuk.
Az ingatlanra vonatkozó szabályzás a magánjogban részben eltér a tulajdonjog általános szabályaitól. Ebben az időben kerül sorra az állam elővásárlási jogának a kikötése, a földbirtokok arányosabb megosztása, a nagy latifundiumok feldarabolása, a kishaszonbérletek alakítása, ingatlanok forgalom, hatósági ellenőrzése. A tulajdonjog tulajdonképpen magánjog legfontosabb intézményévé vált. A dolgokon fennálló legfontosabb jogi hatalom, amelyben egyben ki is van jelölve a tulajdonos személye. Nyilván ennek keretében kijelölésre kerül a tulajdonos személye, biztosításra kerül a dologgal való rendelkezés, a dolog birtoklása és használata. E jogosítványok mindenki mást eltiltanak attól, hogy a tulajdonosnak a dologhoz fűződő kapcsolat megzavarja.
A rendszer, amit kapitalizmusnak hívnak önmagában hordozza azt, hogy az egyén áll a központban és biztosítani kell a tulajdon korlátlanságát is. A tulajdonosi jogok korlátozásával politikai jogai is korlátozódnak. Nem véltetlen, hogy az Európa szerte elterjedt természetjog és a felvilágosodás a tulajdon szentségét és sérthetetlenségét hirdette. A tulajdon abszolút mindent és kizáró jellege a 19 század közepén teljesedett ki. A tulajdonjog pozitív oldala a dolog feletti legteljesebb és legközvetlenebb jogi hatalmat, negatív oldalról pedig–e hatalom kizárólagosság, vagyis mindenki másnak a dologtól való eltiltását és távoltartását jelentette.

A tulajdonjog korlátjaként csak a közérdek érdekében történő kisajátítást ismerték el (pl. utak vasutak, csatornák építése). A dolog feletti korlátlannak tűnő jogosítványokat a tulajdonjogi triász (birtoklás, használat, rendelkezés) elméletét és annak mindenkivel szemben feltétlen állami védelmét a pandekta jogászok dolgozták ki. A századfordulótól kezdődően csak a tulajdonost, szabadságát biztosító jogszabályozás miért nem bizonyult elegendőnek.

A tulajdonjogot már nemcsak természettől való jogként, hanem társadalmi kötelezettségként is értelmezhették. Tulajdonjogot csak mások védelmével ellentétes érdekeinek korlátai között szabad gyakorolni, és használatának egyszersmind a közjogot is kell szolgálnia. A tulajdonos szabadsága, mint fő elv megmaradt, azonban egyre több korlátozással, kivételes rendelkezéssel együtt. Konkrét magatartásokat is előírtak, leginkább mezőgazdasági ingatlanok tulajdonosaira nézve.
A mezőgazdasági ingatlan tulajdonosa nem gazdálkodhatott kénye-kedve szerint, hanem a közérdek és az okszerű gazdálkodás követelményeinek megfelelően volt köteles földjét használni. Az ország mezőgazdasági politikájára hivatkozó tulajdonjogi korlátozások már kívül estek a magánjog keretén és valójában a közigazgatási jogba tartoztak. Az építési szabályok tértek ki arra, hogy csak bizonyos feltétel betartása mellett engedélyezték építkezést városrendezési okból. Az 1920:35 tc.kel földreform útján, az állam teljes kárpótlás ellenében megválthatta a földtulajdonostól a földet. A föld megváltása független volt a kisajátítástól. Ebben az időszakban 411 ezren jutottak földhöz, de nem alanyi jogként, hanem szubjektív döntés alapján.
A korlátolt dologi jogok, másokat kizáró hatalmat adtak bizonyos vonatkozásban a jogosultnak egy idegen dolgon. Olyan dolgot terhelő jog, amely a tulajdonváltozás esetén is fennmaradt, a mindenkori tulajdonhoz teherként kapcsolódott és a dolog értékét csökkentette. A korlátolt dologi jog is, mindenkit kötelezett még a tulajdonost is e tekintetben a francia forradalom hozott gyökeres változást, amely mindenfajta feudális kötöttség megszüntetésre törekedett, és a tulajdont minden teher alól felmentette. A korlátolt dologi jog alapítását csak meghatározott esetekben engedélyezte.
A szerző idézi az 1902. évi 4236. számú jogesetet, amely rámutat arra, hogy a telki szolgalmi jog szabályai a jogalkalmazás során bővültek:
„Pusztán szívességből engedett használatból szolgalom nem származik. Kötelezi az alperest, hogy a keresetben megjelölt Kúton gyakorolt vízmerési szolgalom használatával 15 nap alatt végrehajtás terhe mellett hagyjon fel, és kötelezi, hogy a saját ingatlanáról a felperesi ingatlanra nyíló ajtót zárja el. A felperesi tanúk egybe hangzóan bizonyították, hogy a felperes jogelődje az általa ásott kútból a vízhordást csupán szívességből engedte meg az alperesnek, mert ez neki a kútásás és ahhoz a kőhordásnál segített, de kifejezetten csak addig engedte a vízhordást, míg alperes neki jó szomszédja marad. A tanúk az alperes által vitatott korlátlan időre szóló szerződéses jogcímet megcáfolták, és bizonyították, hogy alperes a felperessel békétlenkedik.”
Az 1928-as magánjogi szabályozás 608 § úgy rendelkezett, hogy a dolgokat nem tetszőleges, hanem csak törvényben meghatározott jogokkal lehet terhelni. Az állagjogok vagy használati jogok a jogosult számára azt biztosították, hogy a dolog használata során előállott gyümölcsöt megszerezze, vagy a dolognak valamilyen más módon hasznát vegye.
Ide tartozott az örökhaszonbérlet, az építményjoga haszonélvezeti jog és szolgalom.
Az értékjogok illetve a biztosítási jogok lehetővé tették, hogy a jogosult bizonyos előfeltételek esetén a lekötött vagyontárgyat értékesíthesse, s a befolyt értékből bizonyos összege- mások kizárásával – magának megtarthasson (pl. telek teher, zálogjog) A szolgalom lehetővé teszi a tulajdonos számára is, hogy a dolognak, amely nem az övé, mégis valamilyen módon hasznát vehesse, és ez a jog mindenkivel szemben megilleti. Két fő csoportja alakult ki: a telki szolgalom és a személyes szolgalom.
Magyarországon Szászy – Scwarz közvetítésével fogadta el az új, Jhering féle elméletet a bírói gyakorlat és a polgári törvénykönyv 1900.évi tervezete. Jhering szerint szükségtelen a birtokosi akarat ingatag elméletét bevinni a jogrend szerkezetébe. A birtok kérdését ne a szubjektív akarat, hanem az objektív jogszabály döntse el, azt hogy, milyen tényállást akar a jog védelmezni. Ezért amikor a birtoklás külső jelensége fennforog, azt jogi értelemben birtoknak kell tekintetni. A bizonyítás tehát pedig a nem birtokosra hárítja. Így például a bérlőnek, haszonbérlőnek is meg kell adni a birtokvédelmet, még a tulajdonossal szemben is.

A dolgozat készítője a fent vázolt, különböző korokból merített kifejezésekkel a tulajdonjog magánjogi korlátait vázoló összehasonlító elemzésével rámutat arra, hogy a római jogban meghonosodott különböző magánjogban felmerült korlátok Magyarország jogtörténetében fellelhetőek, és folyamatos változáson mentek keresztül.
A magánjogi kódex változási irányai, különös tekintettel, a tulajdonjog magánjogi korlátaira 1989-től napjainkig Magyarország polgári átalakulásának történelmi fordulatait letükrözi a Polgári törvénykönyvünk viszontagságos története.
Többszöri előkészített kodifikációs munkát követően, végül a II. világháború után a jelenlegi Polgári törvénykönyv (1959.IV.) került megalkotásra, amely akkor született meg, amikor a jogalkotás a lehető legszűkebb határok közé szorította vissza a magántulajdon szabályozását.
Érthető, hogy az 1990.-es rendszerváltozás óta eltelt időszak mélyreható gazdasági és társadalmi változásainak következtében, a Ptk-t mintegy félszázszor kellett módosítani.11 A változások értelemszerűen egyrészről bekövetkeztek a Ptk módosításai, valamint az Alkotmánybíróság határozatai útján.
A új polgári törvénykönyv tulajdonjogi szabályozása jelentős mértékben épít a második világháború előtti magánjogi törvénytervezetekre, és a bírói gyakorlat eredményeire. A törvény előkészítői szerint a hatályos jogi szabályozás – a magyar magánjogi kodifikációs kísérletek eredményeit tekintve – szerves fejlődés eredménye.
Nem elhanyagolhatóak a rendszerváltás eredményeként a tulajdonjogot érintő változások, amely következtében még inkább jelentőséget kap az, hogy jogszerű szabályozása legyen a tulajdonjogot – mint az egyik leglényegesebb jogosítvány szentségét és sérthetetlenségét biztosító jog – érintő korlátozások szabályozásának.

A szomszédjogi igények értelmezésének újragondolása
A rendszerváltás követően, több a jogalkalmazásban felmerült problémára a Ptk kogens rendelkezései hiányában, nem adott választ. A magánjogi korlátok egyik szeleteként a Ptk-ban tárgyalt szomszédjogi igények érvényesítésére, a bíróságok joggyakorlata, és annak egységesülésének iránya, felvett olyan jogi szabályozásra váró kérdéseket, amelyet tovább szűkítve a témát a szerző a szomszédjog egyik részterületén mutat be.
A szomszédjogi téma vizsgálatánál a szerző szerint oly módon kell feltenni a kérdést, hogy mi az a határ, ahol a magántulajdonos a tulajdonjogának gyakorlása során nem korlátozható, és melyik az a határ – amelyet nyilván a jog eszközeivel kell biztosítani -,ahol már nem védhető a tulajdonjog védelmére való hivatkozással a tulajdonjog teljes körű gyakorlása, és azt mindenképpen korlátozni kell.
Tehát a tulajdonjog korlátait és azon belül a szomszédjogot annak tükrében is meg kell vizsgálni, hogy a tulajdonjog milyen védelmet kap, illetve, hogy biztosítva vannak–e a jogi garanciái a tulajdonjog gyakorlása közben, hogy a törvény által részletezett rendeltetésszerű használat biztosítása megvalósuljon illetve, hogy arra való hivatkozással, hogy nem valósul meg, milyen jogkövetkezmény kényszeríthető ki.
A jelenlegi jogalkalmazásban a Ptk 100 §. ad alapot a szomszédjogi igényeken belül a panoráma elvesztése, kilátásvesztés valamint bármilyen olyan felépítménnyel kapcsolatos vagy egyéb dologgal kapcsolatos ingatlanban bekövetkező értékcsökkenés végett kártérítési igény érvényesítésére, amelyet gyűjtőfogalomként a szerző panorámajognak nevez el.
A panorámajog tételesen ugyan nem került nevesítésre a jelenlegi kódexben sem, de 1989.-óta jelentősen felértékelődtek az ingatlanok, tehát érzékenyebben reagálnak a 11 A Kormány 1003/2003. (I.25) Korm. Határozatával elfogadott szöveg, a Magyar Közlöny 8.számában az új polgári törvénykönyv koncepciója 1.oldal tulajdonosok a jogaik gyakorlásának sérüléseire is, valamint a jogalkalmazás egységes bírósági gyakorlattal rendelkezik az ilyen típusú jogviták megítélésére.

„Az új típusú” szomszédjogi igények megítélésének bírósági gyakorlata
A dolgozatot készítő kísérletet tesz arra, hogy összefoglalja az elmúlt években azon bíróság előtt előforduló jogeseteket, melyeken keresztül követhetővé válik a szomszédjog ezen részét érintő fejlődés. Miután a jogalkalmazásban, jelentős számban jelenik meg a tulajdonszerzés kapcsán az ingatlanokat későbbiekben érő értékcsökkenés – amely összefüggésbe hozható a szomszéd tevékenységével (pl. lakhatás nyugalmának a zavarása, mobil-átjátszó torony létrehozása a szomszédban, kilátásvesztés, szeméttelep építése a szomszédos ingatlanra)- érvényesítése bírósági úton, így indokoltnak látta a szerző, hogy az
így felmerülő ügyek kapcsán egy rendszert állítson fel.

A panorámajoghoz tartozó szomszédjogi igényérvényesítés lehetőségeit a szerző az alábbi szempontok alapján csoportosítja.
• Ingatlanok elhelyezkedése szerint:
– Közvetlenül szomszédos (telekszomszéd, közvetlen albetét) BH 1999.449
– Nem közvetlenül szomszédos (pl. út másik oldala) Pécsi Ítélőtábla Pf.II.20276/2006
• Építésügyi hatósági engedély szempontjából:
Engedélyköteles. Ezen belül:
– az ingatlan tulajdonosa vagy építtető az építési illetve fennmaradási vagy használatbavételi engedélytől részben vagy egészben eltér, BH 1999.449
– az ingatlan tulajdonosa vagy az építtető nem tér el az építésügyi jogszabályok által előírt szabályoktól, vagyis a jogszabályoknak megfelelően jár el, BH 1992.235
Nem kell építésügyi hatósági hozzájárulás.
• Egyéb hatósági engedélyek (például: műemlékvédelmi, környezetvédelmi, stb.)
Engedélyköteles. Ezen belül:
– az ingatlan tulajdonosa és /vagy építtetője a szükséges hatósági engedélyeket nem szerzi
be,
– részben szerzi be, BH 1992.171
– az ingatlan tulajdonosa és /vagy építtetője beszerzi a hatósági engedélyeket, és a jogszabályok szerint előírt feltételek megtartása mellett működik, de a zavaró hatás mégisfennáll,
Nem engedélyköteles.
• A közvetlenül illetve szomszédos ingatlanok – jogi minősítése szempontjából –(üdülő, lakás, kereskedelmi, beépítésre szánt-beépítésre nem szánt területek) illetve a jogi minősítéstől eltérő használatú ingatlanok
Fővárosi Ítélőtábla 6.Pf 20819/2006, Pécsi Ítélőtábla Pf.III.20.342/2005.
• Azon perek, amelyek szomszédjogi igényérvényesítéssel összefüggésbe hozhatóak
Legfelsőbb Bíróság Pfv.I.20.803/2006

Az alábbiakban, a leggyakrabban előforduló eseti döntések kapcsán mutatja be a szerző, a csoportosítás alapját képező gondolatmenetet.
I. Közvetlenül szomszédos ingatlan esetében, amikor – az ingatlan tulajdonosa és az építtetője az építési illetve fennmaradási vagy használatbavételi engedélytől részben vagy egészben eltér:
Ehhez a csoporthoz tartozó ingatlanok tekintetében megítélt kárigény érvényesítésére és annak szempontjaira a BH 1999.449 jogszabályeset mutat rá, amely felperes kártérítésre irányuló keresetét arra alapította, hogy alperesek építkezésük eredményeként épületéről a kilátást elvonták, illetőleg jelentősen korlátozták azt.
Hivatkozik az ítélet indokolása arra, hogy a Ptk-nak a szomszédjog általános szabályait megfogalmazó 100 §-a szerint, a tulajdonos köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédait, szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. Az alperesek azzal védekeztek, hogy felpereseknek számolnia kellett a kilátás korlátozásával. Az adott ügyben eljárt bíróság-e
védekezésre is figyelemmel azt vizsgálta, hogy az alperesek építkezésük során figyelemmel voltak –e a szomszéd érdekeire, illetve elmulasztásával okoztak-e a szükségtelen zavarás fogalmába illeszthető magatartásukkal hátrányt. Az iratokhoz csatolt államigazgatási határozatokból az derült ki, hogy az építésügyi hatóság az alpereseket építésrendészeti bírság megfizetésére kötelezte, mivel az építtetők a kivitelezés folytán az engedélyezett tervektől jelentősen eltértek. Ez az eltérés a homlokzat magasságában is jelentkezett.
A bíróság egyrészről helyszíni szemléből, másrészről a kirendelt igazságügyi szakértők aggálytalanul állapították meg – amelyeket fényképfelvételek is igazoltak – a lakás földszintjéről a kilátás centrumát veszi el, a tetőtérben pedig zavaróan hat a Duna vonalára való kilátás, amely az épület létesítése előtt akadálytalan volt.
Megállapították továbbiakban azt is, hogy ilyen beépítettségi mutató mellett akár olyan épület is terveztethető lett volna, amely nem zavarja szükségtelenül szomszédait. A szakértők a Ptk. 339 § alapozott kárigényt az ingatlan forgalmi értékének 8 %-ban jelölték meg.
A bíróság egyben megállapította azt is, hogy a Ptk 344 § alapján nemcsak a telek tulajdonosa, hanem az építők is kártérítési felelősséggel tartoznak, mégpediglen egyetemlegesen.
II. Közvetlenül szomszédos ingatlan esetében, amikor – az ingatlan tulajdonosa és/vagy az építtetője nem tér el az építésügyi jogszabályok által előírt szabályoktól, vagyis a jogszabályoknak megfelelően kerül megépítésre a felépítmény:
Ehhez a csoporthoz tartozó ingatlanok szomszédjogi igényérvényesítésére a BH 1992. évi /235 jogeset mutat rá, hogy az építkezéshez adott hatósági engedély nem mentesít a szomszédjogi kötelezettségek alól (az építési hatóság csupán városrendezési szempontból bírálja el, hogy a megjelölt módon építkezhet-e az engedélyt kérő). A beárnyékolással való kilátástól való megfosztással vagy más módon okozott értékcsökkenés kártérítési kötelezettséget vonhat maga után.
III. Nem közvetlenül szomszédos ingatlan esetében, amikor az ingatlan tulajdonosa és/vagy az építtetője nem tér el az építésügyi jogszabályok által előírt szabályoktól, vagyis a jogszabályoknak megfelelően kerül megépítésre a felépítmény:
Az építkezéssel a szomszédos ingatlanban okozott kár – amely nem feltétlenül a ténylegesen szomszédos ingatlan – megtérítésének kérdései meghatározásával kapcsolatosan a Pécsi Ítélőtábla Pf.II.20276/2006. szám alatti ítéletében foglalt jogeset mutat rá.
Az ítélet rámutatott arra, felperes beépített ingatlana vonatkozásában szomszédjogi sérelem a közös határ hiányában eleve nem állapítható meg. Ezen állításra adott felperesi válasz az Ítélőtábla szerint helytálló, hiszen a Ptk. Szomszédjogi rendelkezéseinek alkalmazhatósága kiterjed az adott ingatlannal ugyan közvetlenül nem határos, de a közelben lévő, a zavaró hatást közös határvonal hiányában is jól érzékelhetően kifejtő ingatlan tulajdonosaira.
IV. Közvetlenül szomszédos ingatlan esetében, amikor nem kell hatósági engedély:
A szomszédos telekingatlanról benyúló növényzet károsító hatásánál (pl. lehet ez a panoráma elvesztése) mindenkor azt kell vizsgálni, hogy a növényzet szükségtelenül zavarja–e a szomszédot illetve ingatlan birtoklásában ez kárt okoz-e, illetve, hogy fennáll–e a károsodás veszélye (PK 3, BH 1985/1)
V. Nem közvetlenül szomszédos ingatlan esetében, amikor az ingatlan tulajdonosa és/vagy építtetője a szükséges hatósági engedélyeket nem szerzi be, vagy csak részben szerzi be:
A BH 1992.171 (Legf.Bír.Pf. I. 21 097/1990) jogeset mutat rá az alábbi esetre. Az f.-i gyorsforgalmi út felújítása során a Cs.úti csomópontnál a korábbi támfalas megoldás helyett felüljárót építettek. A munkálatok bonyolítója az alperes volt. A felüljárót 1986.-ban adták el, az út fenntartásával és karbantartásával járó feladatokat az alperes látja el. A felperesek tulajdonában álló ingatlanok a felüljáró közvetlen környezetében – de nem közvetlenül szomszédos ingatlanon helyezkednek el. A korábbi támfalas megoldáshoz képest az ingatlanokat a zaj és légszennyezettség emelkedése miatt és a támfal közelségével járó egyéb károsító, kilátást csökkentő és a bezártság érzetét keltő károsító hatások érték, amelyre felperesek alapozták kárigényüket, amelynek alapja az ingatlanukban bekövetkező értékcsökkentő hatás.
A Legfelső Bíróság megalapozottnak találta az elsőfokú bíróság döntését, amely az értékcsökkenést 25%-30 % közötti összegben állapította meg.
A kár bekövetkezését és mértékét az elsőfokú bíróság a károkozó hatásokat értékelő szakvélemények alapján állapította meg. A szakértői vélemény egyébként tartalmazta, hogy az értékcsökkenés megállapításánál a korábbi állapothoz viszonyította a beruházás utáni körülményeket. Külön kiemeli a Legfelsőbb Bíróság, hogy az alperes, mint a beruházás bonyolítója az előírt környezetvédelmi vizsgálatot csak megkésve rendelte meg, amikor a szakértői megállapítások már nem befolyásolhatták a csomópont kiépítésének a módját. Ez a
késedelmes intézkedés már önmagában megalapozza – függetlenül attól, hogy megfelelő építési engedélyek birtokában építkezett – a felperesek által Ptk 339 § (1) bek. valamint 348 § (1) bek. alapított kárigényének az érvényesítését.
VI. Ingatlanok jogi minősítésének szerepe:
A 6.Pf.20819/2006 számú Fővárosi Ítélőtáblai döntés arra mutat rá, hogy a mobil-telefon átjátszó toronynak a környező ingatlanok forgalmi értékére gyakorolt hatása megítélésénél jelentősége van annak, hogy az ingatlannak mi a rendeltetése, azt milyen célra használják. A kereskedelmi, ipari célokat szolgáló ingatlan forgalmi értékét alapvetően más tényezők befolyásolják, mint a lakás- és üdülő-ingatlanokét.

Ugyanakkor a perben készült szakértői vélemény, amelyre az elsőfokú bíróság alapozta a döntését, kifejezetten azt hangsúlyozta, hogy lakó illetve üdülőingatlanok esetében áll fenn az értékcsökkenés, hiszen azt használják általában életvitelszerű ott tartózkodásra.

Rámutat arra is az ítélet, hogy az ipari- kereskedelmi létesítményeket kizárólag nyitvatartási időben használják, a szakértő által hivatkozott toronnyal kapcsolatos félelmek illetve ellenérzések és ezzel összefüggésbe hozott, a torony közelében lévő ingatlanok forgalmi értékcsökkenése nyilván a lakó illetve üdülőingatlanokat érinthetik.

Az adott ingatlan használatának a módjában bekövetkező változás is előidézhet értékcsökkentő hatást, de minden esetben számolni kell azzal, hogy az elévülési időt onnan kell számítani, amikor az eltérő használat véglegesen kialakul és a tartósan zavaró hatások jelentkeznek.

A szomszédos ingatlan használatának a módja miatt az ingatlan értékében bekövetkezett értékcsökkenés akkor következik be, amikor az ilyen jellegű használat véglegesen kialakul, és tartósan zavaró hatások jelentkeznek. Az erre alapított kártérítési követelés elévülése akkor kezdődik.

Összefoglalva jelen tanulmány főbb következtetéseit tehát a hatályos jogi szabályozás – a magyar magánjogi kodifikációs kísérletek eredményeit tekintve – szerves fejlődés eredménye.

Jelentős azonban a rendszerváltozás eredményeként a tulajdonjogot érintő változások, amely következtében még inkább jelentőséget kell, hogy kapjon, hogy jogszerű és teljes körű következetes szabályozása legyen, a tulajdonjogot érintő korlátozások szabályozásának.

Irodalomjegyzék

BRÓSZ –PÓLAY (1974): Római jog Nemzeti tankönyvkiadó
HORECZKY K.-DR.SZILÁGYI D.- DR. ZANATHY J. (1995): Polgári jog (1970-1995) Civilisztikai
Döntvénytár HVG-ORAV Lap- és Könyvkiadó Kft
KENYERES J.- LOVÁSZY CS.- PÉTERFALVI A.- SÁRKÖZY SZ.- TÖRÖK G. (2002): A magánjog alapjai
HVG Orac Lap és Könyvkiadó Kft
LENKOVICS B.(2006): Magyar Polgári jog (Dologi jog) Eötvös József Könyvkiadó Budapest
MEZEY B. (1999): Magyar jogtörténet Osiris Kiadó 1996 újrakiadása
MEZE B. (2006): A magyar jogtörténet forrásai szemelvénygyűjtemény Osiris kiadó
SÁRÁNDI I. (1988): Polgári jog III Tulajdonjog Tankönyvkiadó
SZLADITS K. (szerk): Magyar magánjog I-VI kötet Grill Károly Könyvkiadó Vállalat Budapest 1939-1942
SZLADITS K. (1937): A tulajdonjog újabb módosulása Különlenyomat Magyar Királyi Állami Nyomda
Budapest
VILÁGHY M.-EÖRSI GY. (1965) : A magyar polgári jog I-II Tankönyvkiadó Budapest

THE LIMITS OF OWNERSHIP

The author basic intention with this project is to point out that the questions connected with the limits of ownership cannot be seen apart from the social, political and economic situation of all times. The regularization in the twenty-first century Hungary shows the influences of the modern European progressive approach; the legal background guarantees the right to property. The essay briefly covers different historical periods regarding how the most important changes of common/civil law affects the limits in question. The author of the essay points out what essential changes of law have taken place in this area after the system change, besides examines the details of a new particular area which the author names panorama law.

DR. IZSÁK ORSOLYA

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.